Zentrales Wohn- und Geschäftshaus in Passau

„Zentrales Wohn- und Geschäftshaus Passau“:
Neubau eines gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshauses

Konzept des Projektes

Die vorliegende Finanzierung begleitet den kompletten Rückbau eines Bestandsgebäudes und den Neubau eines vierstöckigen Wohn- und Geschäftshauses mit Unterkellerung in zentraler Lage in der Passauer Innenstadt. Das Objekt bietet auf einer Bruttogrundfläche von 5.915,55 m² Platz für eine durchmischte Nutzung aus Gewerbe, Gastronomie, Büro und Studentischem Wohnen.

In Hinblick auf die Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung wird das Projektvorhaben unter Berücksichtigung der ESG-Kriterien „Environmental“ und „Social“ realisiert. Auf das Kriterium „Environmental“ will der Projektentwickler durch den schonenden Umgang mit Ressourcen, der Entwicklung von innovativen Energie- und Mobilitätskonzepten sowie der Förderung von Sharing Modellen und Elektroantrieben einwirken. Zudem werden für das Gebäude unterschiedliche Energiekonzepte geprüft. Es wird davon ausgegangen, dass die Anbindung an das Fernwärmenetz für die Minimierung des eigenen Energiebedarfs verantwortlich sein wird. Mit der Entgegenwirkung der Wohnungsnot zahlt das Projekt zudem auf den sozialen Aspekt der Investition ein. In den Wohnetagen soll vorwiegend Wohnraum für Studenten geschaffen werden, für den in Passau eine Unterversorgung berichtet wird.

Grundstück

Das Grundstück mit einer Fläche von 1.026 m² befindet sich seit 2016 im Eigentum der Projektgesellschaft und wurde zu einem Grundstückskaufpreis von 10 Mio. € erworben. Es befindet sich aktuell noch eine Bestandsbebauung auf dieser Fläche, die in Folge der Projektentwicklung abgerissen werden soll.

In Abteilung III des Grundbuchs befindet sich eine Grundschuld ohne Brief im ersten Rang in Höhe von 10,5 Mio. € sowie eine Grundschuld über 12,5 Mio. € im zweiten Rang. Beide Grundschulden wurden für die Allgemeine Sparkasse Oberösterreich Bankaktiengesellschaft eingetragen.

Die bisherige Nutzung des Bestandsgebäudes auf dem Grundstück umfasste Einzelhandel und Gastronomie. Laut Flächennutzungsplan liegt das Grundstück in einem Mischkerngebiet. Das Flurstück ist gleichmäßig geschnitten.

In dem Umweltbericht vom 10.01.2023 wurde an mehreren Stellen Asbest nachgewiesen. Aus diesem Grund wird es zu erhöhten Abrisskosten kommen. Laut Angaben des Projektentwicklers wird das verunreinigte Material beim Abriss von entsprechenden Fachfirmen entsorgt und ist kalkulatorisch berücksichtigt.

Das Grundstück liegt außerhalb der amtlich kartierten Hochwassergefährdungszonen für die Stadt Passau. Passau gilt in Teilen des historischen Stadtgebiets durch die Mündungssituationen in die Donau als gefährdet. Aufgrund der Reduktion auf ein Untergeschoss schließt der Projektentwickler eine unmittelbare Gefährdung des Grundstücks durch Hochwasser nach derzeitiger amtlicher Kartierung aus.

Laut des geotechnischen Berichts aus dem Jahr 2018 konnten keine Altlasten ermittelt werden.

Planung des Bauvorhabens

Die für den Komplettrückbau und Neubau des mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses notwendige Baugenehmigung vom 27.02.2019 liegt vor. Die Bruttogrundfläche des Projekts beträgt nach Fertigstellung der Bauarbeiten 5.915,55 m².

• Untergeschoss und Erdgeschoss: Einzelhandel und Gastronomie auf 2.032,85 m²
• 1. Obergeschoss: Büroflächen auf 1.019 m²
• 2. bis 4. Obergeschoss: Wohnflächen auf 2.863,70 m²

Die Wohnfläche der insgesamt 51 Wohnungen beträgt rd. 2.007 m² und die gewerbliche Nutzfläche rd. 2.538 m². Die Mietfläche beläuft sich auf insgesamt 4.544 m². Die Vollgeschosse im 2. bis 4. Obergeschoss dienen vorrangig der Schaffung von Wohnraum für Studenten. Es entstehen vorwiegend Einzimmerapartments (27,74 m² bis 31,61 m²) sowie WG-taugliche Dreizimmerwohnungen (60 m² bis 79 m²).

Aufgrund geänderter Entwicklungen und eines veränderten Nutzungskonzepts wurde die vorliegende Baugenehmigung kurzfristig durch eine bereits genehmigte Tektur angepasst. Diese enthält folgende Änderungen:

• Wegfall des 2. Untergeschosses, da seitens der Stadt keine Tiefgarage gewünscht ist. Im ersten Untergeschoss entstehen daher Keller-, Lager- und Nutzflächen für die gewerblichen Mieter des Objektes.
• Im 1. Obergeschoss ist anstatt Einzelhandelsflächen nun eine Büronutzung vorgesehen.
• Die Wohnungsgrößen im 2. bis 4. Obergeschoss wurden angepasst, wodurch sich die Anzahl der Wohnungen von 40 auf 51 Wohnungen erhöht.

Der letzte Gewerbemieter ist bereits ausgezogen, so dass mit dem Rückbau begonnen werden konnte. Die Tektur wurde bereits am 20.06.2023 genehmigt.

Vermietung

Das Objekt verfügt nach Fertigstellung über Mieteinheiten der Assetklassen Studentisches Wohnen und Einzelhandel. Der Vermietungsstart ist nach dem Beginn der Hochbauarbeiten geplant.

Das Studentenwohnheim soll durch einen lokalen oder überregionalen aktiven Betreiber oder die Ehret+Klein GmbH selbst gemanagt werden. Die Ehret+Klein GmbH hat aktuell in Berlin ein Konzept erfolgreich umgesetzt (Zum Referenzkonzept).

Für die Einzelhandelsflächen ist vorrangig ein kleinteiliges Dienstleistungsklientel als Mieterschaft angedacht. Die Vermietung erfolgt in Zusammenarbeit mit einem lokalen und einem überregionalen Maklerhaus.

Exit-Szenario

Das Objekt soll über einen Globalverkauf veräußert werden. Der Vermarktungsprozess hat im 2. Quartal 2023 begonnen. Zur Vermarktung soll die Nutzung des eigenen Netzwerks sowie lokale und überregionale Makler miteinbezogen werden. Diesbezüglich konnte der Verkaufspreis in Vorgesprächen mit lokal orientierte Investoren und Sparkassen bereits anhand eigener Vorverkaufsgespräche übertroffen werden. Zudem konnte Ehret+Klein Capital Markets als Interessent gewonnen werden. Mit konkreten Verkaufsaktivitäten wird nach dem Beginn des Hochbaus und ersten Vermietungsgesprächen gerechnet, da die potentiellen Käufer aktuell eine Vorvermietungsquote fordern.

In der Kalkulation wird von einem Verkaufspreis in Höhe von 37.032.066 € ausgegangen, was dem 24,55-fachen der Jahresnettokaltmiete entspräche.

Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens: Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt vorzugsweise durch die Überschüsse aus den Projekterlösen, aus denen die Projektgesellschaft das ausgereichte Darlehen der Kreditnehmer zurückreichen wird. Sollte der Verkauf bis zur Fälligkeit nicht realisiert worden sein, erfolgt die Rückführung durch eine bereits vertraglich gesicherte unwiderrufliche Anschlussfinanzierung eines Ärzteversorgungswerks mit unserer Kreditnehmerin.

Makrolage: Passau, Niederbayern

Die Stadt Passau befindet sich in Niederbayern an der Grenze zu Österreich. Die Flüsse Donau, Inn und Ilz fließen in Passau zusammen, daher wird sie auch die „Dreiflüssestadt“ genannt. Die Stadt Passau zählt 52.556 Einwohner*innen¹. Im Vergleich zu 2015 (49.959 Einwohner*innen²) ist die Einwohnerzahl um 5,2 % gestiegen. Die Einwohnerzahl ist demnach leicht angestiegen und stabil. IZ-Research prognostiziert eine Bevölkerungsentwicklung von 0,4 % bis 2025. Die Einwohnerdichte von Passau beträgt 755,55 Einwohner*innen/km².

In Passau befinden sich überwiegend mittlere und gute Wohnlagen³ und in den vergangenen Jahren konnten vorrangig steigende Immobilienpreise verzeichnet werden⁴.

Passau ist in der Demographietypisierung der Kategorie „Großstädte und Hochschulstandorte mit heterogener sozioökonomischer Dynamik“ zugeordnet⁵, was insbesondere für Entwicklungen in den Bereichen Wohnen, Büro und Einzelhandel besondere Entwicklungschancen birgt. Wohnen wird hierbei vor allem durch die überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung begünstigt; Büro, durch die vielen hochqualifizierten Arbeitskräfte und durch den Status als Hochschulstandort. Die einzigen negativen Eigenschaften bestehen in der geringen Kaufkraft und den hohen Soziallasten⁶.

Wirtschaft

Auf rund 1.600 km², begünstigt durch die geografische Lage im Dreiländereck Deutschland-Österreich-Tschechien, sind hier höchste Lebensqualität und geballte Wirtschaftskraft eng miteinander verbunden. Die Wirtschaftsregion Passau ist bekannt für ihre durchmischte Wirtschaftsstruktur. Bereits jeder vierte niederbayerische Industriebetrieb ist in der Wirtschaftsregion angesiedelt. Der Produktionsschwerpunkt liegt auf Mobilität und Automobile. Rund 40 % der niederbayerischen Unternehmen nutzen die Region als Beschaffungsmarkt. Doch nicht nur erfolgreichen Industriebetrieben bietet die Wirtschaftsregion Raum zum Wachsen. Mit über 4,8 Millionen Übernachtungen im vergangenen Jahr zählt die florierende Tourismusbranche zu einem der wichtigsten wirtschaftlichen Aspekte der Region⁷.

Die größten angesiedelten Unternehmen sind BERGER HOLDING SE (Bauunternehmen), die Verlagsgruppe Passau GmbH, welche einer der größten Herausgeber regionaler Tageszeitungen ist und die Carl Beutlhauser Baumaschinen GmbH, ein Unternehmen, welches auf die Vermietung von Maschinen und Fahrzeugen spezialisiert⁸ ist.

Insgesamt pendeln 25.549 Menschen in Passau ein und 5.640 Einwohner*innen aus. Mit einem positiven Pendlersaldo in Höhe von 19.909 stellt die Stadt eine gute Grundlage für die Nachfrage nach zentralen Büroflächen dar.

Die Stadt Passau produziert eine Bruttowertschöpfung in Höhe von 3,42 Mio. € pro Jahr⁹. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 5,2 %¹⁰ unter dem Bundesdurchschnitt von 5,7 %¹¹. Die durchschnittliche Kaufkraft betrug im Jahr 2022 ca. 95,1 % des Bundesdurchschnitts¹². Passau ist damit eine wirtschaftlich unterdurchschnittlich starke Region.

Wohnungsmarkt in Passau

Eigentumswohnungen im Bestand in Passau werden im Schnitt für 3.336,50 €/m² (2022; 3.167 €/m² in 2021) angeboten. Neubauwohnungen in vergleichbaren Lagen kosten im Schnitt 4.673 €/m² (2022; 4.408,50 €/m² in 2021).

Auch die Mieten haben in Passau seit 2014 eine Preissteigerung erfahren. Die Mieten für Neubauwohnungen sind von 2014 (7,75 €/m²) bis 2022 (10,20 €/m²) um 32 % angestiegen.

Die positive Preisentwicklung für Wohnimmobilien sowie die gute und zentrale Lage des Objekts in Passau sind gute Indikatoren für einen erfolgreichen Vertrieb der Einheiten in dem Projekt. Darüber hinaus ist die kontinuierlich steigende Bevölkerung ein weiteres positives Merkmal für den Erfolg des Projekts.

Verkehrsanbindung

Die Verkehrsanbindung in Passau ist gut ausgebaut und bietet verschiedene Möglichkeiten für den regionalen und überregionalen Verkehr. Die nächstgelegene Autobahn ist die A3 (Regensburg–München–Salzburg–Prag). Darüber hinaus befinden sich die Bundesstraße B8, B12 und B 388 in der näheren Umgebung, welche unter anderem nach Würzburg, Wien und München führen. Der Flughafen München ist circa 157 km entfernt und über die A3 und A92 erreichbar. Passau verfügt über einen Hauptbahnhof, der an wichtigen Bahnstrecken liegt und die Wege in verschiedene Richtungen über ICE und IC eröffnet. Mit dem ICE ist Regensburg innerhalb von ca. 55 Minuten erreichbar; mit dem Regionalzug ist München in ca. 2 Stunden und 15 Minuten erreichbar. Der öffentliche Personennahverkehr in Passau besteht hauptsächlich aus einem gut ausgebauten Busnetz, welches auch die umliegenden Gemeinden abdeckt.

Mikrolage: Bahnhofstraße 2, 94302 Passau

Das Objekt befindet sich direkt am Ludwigsplatz, einem der Hauptverkehrspunkte in Passau, inmitten des Zentrums der Innenstadt. Die Lage entspricht einer guten Wohnlage¹³ und ist auf allen Seiten umgeben von guten/mittleren Wohnlagen. Darüber hinaus ist die Universität und Klinik in ca. vier Minuten mit dem Fahrrad erreichbar. Die historische Altstadt befindet sich in direkter Nähe. Dort befinden sich zahlreiche Sehenswürdigkeiten, wie die Stadtpfarrkirche St. Matthäus sowie der Paulusbogen, das ursprünglich älteste Stadttor. Der Zugang zum Nahverkehr wird durch den städtischen Busverkehr in 130 m Entfernung bzw. zwei Minuten Fußweg gesichert. Der Passauer Hauptbahnhof befindet sich in nur 550 m Entfernung; der Zentrale Omnibusbahnhof (ZOB) ist nur zwei Gehminuten entfernt. Durch die zentrale Lage ist die Stadtgalerie innerhalb von drei Gehminuten erreichbar.

Es befinden sich alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, wie Ärzte, Restaurants, Cafés und diverse kulturelle Angebot, in unmittelbarer Nähe. Das Dreiflüsse-Eck (Zusammenfluss Donau, Inn und Ilz) liegt im Osten und kann innerhalb von fünf Minuten mit dem Fahrrad erreicht werden.

Quellen

1. IZ Research, Städte: Passau, Stand 2021

2. IZ Research, Städte: Passau, Stand 2021

3. Capital Immobilienkompass

4. IZ Research, Städte: Passau, Stand 2021

5. Wegweiser Kommune

6. Wegweiser Kommune

7. Wirtschaftsregion-passau.de, Stadt und Landkreis Passau

8. Die-deutsche-wirtschaft.de, Standortprofil Passau: Wirtschaft und die größten Unternehmen

9. IZ Research, Städte: Passau, Stand 2021

10. Bundesagentur für Arbeit, Passau, Stadt

11. Bundesagentur für Arbeit, Bund, Länder und Kreise

12. IZ-Research, Städte: Passau, Stand 2022

13. Capital Immobilienkompass