„Wohnpark an den Eichen Boizenburg"

„Wohnpark an den Eichen Boizenburg"

Konzept des Projektes

Auf dem Grundstück befindet sich derzeit ein Bestands gebäude mit 4 Gebäudeteilen (A,B,C,D). Die Häuser A und D sind nicht Gegenstand der zinsbaustein.de-Finanzierung und auch nicht Gegenstand einer Projektentwicklung.

Im Rahmen des Projektes wird die Modernisierung der bestehenden Pflegeimmobilie „Wohnpark an den Eichen” durchgeführt. Vor der Sanierung des Bestandsgebäudes wird ein Neubau mit KfW 55 Standard nach neuesten Baustandards errichtet.

Nach dem Neubau und der Modernisierung bietet die Pflegeimmobilie insgesamt 94 Pflegeapartments in der stationären Pflege auf insgesamt 4.262 m² Bruttogeschossfläche.

Im Rahmen des Neubaus (Haus E) entstehen 62 neue, energieeffiziente Pflegeapartments mit KFW 55 Standard nach den neuesten Baustandards. Das Gebäude erstreckt sich über vier Etagen, auf denen sich jeweils ein eigener Aufenthaltsbereich befindet. Alle Pflegeapartments verfügen über ein eigenes Bad und sind barrierefrei.

In Haus B befindet sich der Wirtschaftsteil des Gebäudes. Angrenzend an diesen wird der Neubau als Erweiterung des Bestandsgebäudes entstehen.

Der Wirtschaftsteil des Objektes (Haus B) beherbergt alle Wirtschafts- und Personalräume sowie die Küche und den Speisesaal für den Pflegebetrieb. Haus B erstreckt sich auf rund 753 m² Nutzfläche über zwei Geschosse. Der Wirtschaftsteil wird im Rahmen des Projektes komplett saniert und erneuert.

Durch die Sanierung und den Umbau des Bestandsgebäudes (Haus C) entstehen 32 neue, energieeffiziente Pflegeapartments nach KFW 55 Standard, verteilt auf vier Geschosse. Das Gebäude wird bis auf den massiven Rohbau (Stahlbetonelemente) komplett entkernt und nach neuesten Baustandards wiederhergestellt. Alle Pflegeapartments verfügen nach der Modernisierung über ein eigenes Bad und sind barrierefrei. Auf jeder Etage befindet sich ein eigener Aufenthaltsbereich.

Grundstück

Das Grundstück und die darauf befindliche Pflegeimmobilie befinden sich bereits seit 2013 im Eigentum der Villa Vitalia Boizenburg GmbH & Co. KG. Die Häuser A und D wurden im Zeitverlauf bereits modernisiert, in Teileigentum aufgeteilt und an Kapitalanleger*innen veräußert. In Haus B befindet sich der Wirtschaftsteil des Gebäudes. Angrenzend an diesen wird der Neubau als Erweiterung des Bestandsgebäudes entstehen.

Planung des Bauvorhabens

Die Baugenehmigungen für den Neubau (Haus E) und die Modernisierung der Häuser B und C liegen vor. Der Bau von Haus E hat bereits begonnen, der Rohbau ist erstellt und der Dachstuhl errichtet. Es wird mit einer Bauzeit von insgesamt rund 29 Monaten für den Neubau gerechnet. Der Bau wird realisiert durch den Generalunternehmer H. Hesemann GmbH, durch den ebenfalls die drei Bauabschnitte des Projektes „Quartier am Golfplatz” erstellt wurden.

Weitere 12 Monate sind für die Modernisierung der Häuser B und C geplant. Die Arbeiten beginnen, sobald der Neubau im April 2023 (Plan) fertiggestellt ist. Die Realisierung der Modernisierung wird durch den hauseigenen Generalunternehmer AKM Planungs-, Bau- & Projektentwicklungsgesellschaft mbH realisiert.

Der Projektentwickler wird ein quartalsweises Projektreporting einreichen.

Vermietung

Seit 2017 wird das stationäre Pflegeheim von der gruppeneigenen Villa Vitalia Vermietungs- GmbH & Co. KG auf Basis eines langfristigen Mietvertrags bewirtschaftet. Die Vertragsdauer des Mietvertrags beträgt 20 Jahre mit der Möglichkeit auf 2 mal 5 Jahre Verlängerung auf Seiten der Mieterin. Die Käufer*innen der einzelnen Pflegeapartments sind nach Kauf automatisch in diesen Vertrag eingetreten.

Bei dem Betreiber der Pflegeeinrichtung handelt es sich um die Wohnpark an den Eichen GmbH, einer Gesellschaft der Villa Vitalia Unternehmensgruppe. Zwischen dieser und der Villa Vitalia Vermietungs- GmbH & Co. KG besteht ein Mietvertrag mit harmonisierten Laufzeiten.

Der jährliche Mietertrag beträgt insgesamt 558.195 € p.a.. Die Pflegeimmobilie weist einen Belegungsstand von 83,36 % (Stand Oktober 2022) auf. Die Vorjahresbelegung lag bei durchschnittlich 90 %. Nach Abschluß aller Arbeiten wird sich die Belegung dann plangemäß deutlich Richtung 100 % bewegen.

Exit-Szenario

Das zinsbaustein.de-Darlehen soll aus den Kaufpreiszahlungen der einzelnen Einheiten zurückgezahlt werden. Die Pflegeapartments wurden bereits über den hauseigenen Immobilienvertrieb, die Villa Vitalia Consulting GmbH, im Einzelverkauf zu einem Verkaufspreis in Höhe von 13.503.692 € (24-faches der Jahresnettokaltmiete) veräußert.

Die Verkaufserlöse für das Bestandsgebäude beliefen sich auf 4.262.700 € (3.677 €/m²). Die Erlöse für die Apartments im Neubau erzielten einen Erlös in Höhe von 9.240.922 € (3.879 /m²).

Relevante Fakten (nach Fertigstellung)
Stand­ort	Grüner Weg 9c, 19258 Boizenburg
Grundstücksfläche	7.295 m2
Vermietbare Fläche	Haus E (Neubau) 2.382,48 m²; Haus C (Bestand) 1.159,37 m²
Bruttogeschossfläche	Haus B (Bestand) 1.454 m2; Haus C (Bestand) 1.810 m2; Haus E (Neubau) 3.731 m2;
Einheiten	Haus E (Neubau) 62 Pflegeapartments; Haus C (Bestand) 32 Pflegeapartments
Stellplätze	23 Stellplätze

Entwicklung des Pflegemarkts

Die steigende Nachfrage nach Pflegeimmobilien, resultierend aus dem demografischen Wandel und der Abnahme der häuslichen Pflege durch Angehörige, lässt den Pflegemarkt auch zukünftig weiter stark wachsen.

Allein bis zum Jahr 2040 wird die Zahl der Pflegebedürftigen gegenüber dem Jahr 2019 um rund 1,2 Mio. Menschen ansteigen. Das Marktvolumen wird dann rund 66 Milliarden Euro betragen. Jeder fünfte Euro der Bruttowertschöpfung wird in der Pflege erbracht. Bis zum Jahr 2060 werden rund 6,2 Mio. Menschen pflegebedürftig sein. Die Unabhängigkeit von wirtschaftlichen Schwankungen, die Sicherheit durch das Sozialsystem und die Wachstumsperspektiven machen dieses Segment für Anleger*innen höchst attraktiv¹.

Makrolage: Boizenburg

Boizenburg befindet sich am Dreiländerdreieck zwischen Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein. Gelegen im UNESCO-Biosphärenreservat der Flusslandschaft Elbe-Mecklenburg-Vorpommern überzeugt die Stadt insbesondere mit ihrer idyllischen Lage in einer einzigartigen Naturlandschaft. Doch auch die Nähe zur Metropole Hamburg macht Boizenburg zu einem attraktiven Wohnort für die rund 10.700 Einwohner*innen². Über die Bahnstrecke Berlin – Hamburg ist der Hauptbahnhof der Hansestadt innerhalb einer dreiviertel Stunde erreichbar. Mit dem Auto dauert die Fahrt ca. eine Stunde.

Im Alltag ist der Weg nach Hamburg kaum notwendig – in Boizenburg befinden sich alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, sogar ein eigenes Krankenhaus wird von der Stadt betrieben. Die historische Innenstadt beherbergt zahlreiche Fachwerkhäuser und ist noch immer von einer ringförmigen, mittelalterlichen Wallanlage umgeben.

Mikrolage: Grüner Weg. 9c, 19258 Boizenburg

Das Objekt befindet sich in einer ruhigen Lage in einer attraktiven Wohngegend unweit des Stadtwaldes. Infrastrukturell ist die nähere Umgebung des Objektes bestens ausgestattet und bietet verschiedene Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sowie Bushaltestellen.

Quellen

1. Statistisches Bundesamt: Berechnungen, Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung
2. Stadt Boizenburg: www. boizenburg.de

Karte