Seniorenwohnen in Wiernsheim
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LaufzeitCa. 16 Monate
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Fester Zins5,25 % p. a.
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Anlagesummeab 500 €
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"Seniorenwohnen in Wiernsheim"
Wir freuen uns, Ihnen ein neues Projekt in Baden-Württemberg anbieten zu können. Im Rahmen des Projekts “Seniorenwohnen in Wiernsheim” wird vom Projektentwickler der Neubau von zwei Komplexen mit Seniorenwohnungen und Stellplätzen realisiert.
Das Projekt im Überblick
- Projektumfang: Neubau eines Komplexes mit 20 Seniorenwohnungen mit Betreuungsangebot und einer Tiefgarage mit 17 Stellplätzen (Hindenburgstraße 5) sowie eines weiteren Komplexes mit 13 barrierefreien Seniorenwohnungen und 10 Tiefgaragenstellplätzen (Kronengasse 8).
- Projektstand: Der Eigentumsübergang des Grundstücks erfolgte im April 2020. Die Baugenehmigungen für die beiden Komplexe wurden bereits im Juli und im Dezember 2020 erteilt. Die Vermarktung hat im dritten Quartal 2020 begonnen. Im zweiten Quartal 2021 hat der Bau der Komplexe begonnen. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2023 geplant.
- Vergabeart: Für die Realisierung des Bauvorhabens liegen bereits verschiedene Einzelvergaben vor. Die aktuell nachgewiesenen Vergabestände betragen derzeit 81,3 % (Hindenburgstraße) und 78,1 % (Kronengasse)
- Rückzahlungsszenario: Das Projekt wird aus einem Senior Loan oder Einzelverkäufen zu einem geplanten Gesamtverkaufspreis von 12,18 Mio. € zurückgeführt. Der aktuelle Vertriebsstand beträgt rund 5,03 Mio. € (41 %). Davon wurden vier Einheiten zu einem Kaufpreis von 1,03 Mio. € bzw. 8,5 % der geplanten Verkaufserlöse durch einen gruppeninternen Verkauf an die Paulus Immobilien GmbH veräußert. Aufgrund der gegebenen Marktüblichkeit der Transaktion wurden diese zu 100 % im Vertriebsstand berücksichtigt.
- Standort: Das Objekt befindet sich in zentraler Lage in Wiernsheim, einer Gemeinde im baden-württembergischen Enzkreis, umgeben von Grünflächen. In unmittelbarer Nähe sind alle Einrichtungen des täglichen Lebens, wie Ärzte, Bäckereien und Supermärkte fußläufig oder per Auto erreichbar.
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"Seniorenwohnen in Wiernsheim": Neubau von zwei Komplexen mit Seniorenwohnungen und Tiefgaragenstellplätzen
Konzept des Projektes
Die vorliegende Finanzierung begleitet den Neubau von zwei Komplexen mit Seniorenwohnungen sowie dazugehörigen (Tiefgaragen-)Stellplätzen.
Das Objekt in der Hindenburgstraße 5 umfasst 20 Seniorenwohnungen mit Betreuungsangebot mit einer vermietbaren Fläche von 1.366 m2 sowie eine Tiefgarage mit 17 Stellplätzen. Die Wohnfläche wird auf 19 Zweizimmerwohnungen mit jeweils 50-74 m2 sowie eine Dreizimmerwohnung mit 100 m2 verteilt
- Errichtung von drei miteinander verbundenen Gebäudekörpern in Massivbauweise.
- Es handelt sich um ein zwei-flügeliges Haus mit jeweils zwei eigenen Satteldächern; der dazwischenliegende Gebäudeteil verfügt über ein Flachdach mit extensiver Begrünung.
- Oberhalb des Untergeschosses (mit Tiefgarage) sind zwei Regelgeschosse sowie zwei Dachgeschosse angeordnet.
- Die Erschließung des Gebäudes erfolgt fußläufig von der Hindenburgstraße im Erdgeschoss.
- Durch die Lage des Gebäudes an einem Geländesprung wird die Rückseite des Objekts zusätzlich ebenerdig von einer Stichstraße vom Marktplatz her erschlossen. Darüber kann die Zufahrt in die Tiefgarage erfolgen.
- Mit Abschluss des Kaufvertrags hat sich die Paulus Wohnbau GmbH gegenüber der Gemeinde Wiernsheim dazu verpflichtet, im Untergeschoss einen Gemeinschaftsraum samt Lager, WC und Garderobe als Sondereigentum zu begründen und an die Gemeinde Wiernsheim zu übertragen. Die Gemeinde stellt den Gemeinschaftsraum den Nutzern der Wohnungen auf Dauer zur Verfügung, darf ihn für öffentliche Zwecke der Gemeinschaftspflege aber auch selbst nutzen. Eine Absicherung durch eine Grunddienstbarkeit ist nicht vorgesehen.
Das Objekt in der Kronengasse 8 bietet nach Fertigstellung 13 barrierefreie Seniorenwohnungen auf 913 m2 vermietbarer Fläche und 10 Tiefgaragenstellplätze. Die Wohnfläche verteilt sich auf neun Zweizimmerwohnungen mit jeweils 50-72 m2 sowie drei Dreizimmerwohnungen mit 71-116 m2 und eine 3,5-Zimmerwohnungen mit 119 m2.
- Es werden zwei miteinander verbundene Gebäudekörper in Massivbauweise errichtet.
- Es handelt sich um ein zwei-flügeliges Haus mit jeweils eigenen Satteldächern.
- Oberhalb des Untergeschosses (mit Tiefgarage) sind zwei Regelgeschosse sowie zwei Dachgeschosse angeordnet.
- Die Erschließung des Gebäudes erfolgt von der Seite der Kronengasse.
Alle Wohneinheiten der beiden Komplexe verfügen über einen Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse sowie einen Aufzug und eine Tiefgarage. Die Wohnungen weisen einen hochwertigen Ausstattungsstandard mit edlen Parkett- oder Fliesenböden, bodengleich gefliesten Duschen, großzügigen Glasflächen sowie einzelraumgesteuerten Fußbodenheizungen auf. Weiterhin verfügen sie über hochwertige Holz-Alu-Fenster, elektrische Rollläden und Handtuchheizkörper im Badezimmer.
Die Gebäude entsprechen dem Energiestandard KfW Effizienzhaus 55.
Grundstück
Die Grundstücke wurden im April 2020 von der Paulus Wohnbau GmbH erworben. Es sind keine wertrelevanten Lasten und Beschränkungen in den Grundbüchern eingetragen.
Planung des Bauvorhabens
Die Bauanträge wurden im Juli 2020 (Kronengasse 8) und im Dezember 2020 (Hindenburgstraße) genehmigt und die Bauarbeiten haben im zweiten Quartal 2021 begonnen.
Die Verträge mit dem Gerenalunternehmer sind gezeichnet. Nach Aussage des Projektentwicklers war die Zusammenarbeit in früheren Projekten sehr vertrauensvoll.
Die Fertigstellung des Bauvorhabens ist nach dem aktuellen Planungsstand für das zweite Quartal 2023 geplant.
Exit-Szenario
Die zinsbaustein.de-Finanzierung soll aus einem Senior Loan oder dem Einzelverkauf der Einheiten zurückgeführt werden. Das Objekt soll zu einem Gesamtpreis von 12,18 Mio. € verkauft werden.
Unter Berücksichtigung der erwarteten Verkaufspreise erzielt das Projekt eine Rendite von rund 7,65 %.
| Relevante Fakten (nach Fertigstellung) | |
|---|---|
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Standort |
"Grundstück West" Hindenburgstraße 5, 75446 Wiernsheim "Grundstück Ost" Kronengasse 8, 75446 Wiernsheim |
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Gesamtfläche |
2.293 m2
(1.223 m2 "Grundstück West" 1.070 m2 "Grundstück Ost") |
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Vermietbare Fläche |
Insgesamt ca. 2.279 m²; 1.366 m² "Grundstück West", 913 m² "Grundstück Ost" |
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Wohneinheiten |
33 Einheiten (Gesamt) 20 Einheiten ("Grundstück West") 13 Einheiten ("Grundstück Ost") |
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Stellplätze |
27 Tiefgaragenstellplätze (Gesamt) 17 Stellplätze ("Grundstück West") 10 Stellplätze ("Grundstück Ost") |
Makrolage: Pforzheim und Enzkreis
Der Enzkreis ist ein Landkreis in Baden-Württemberg, der nahezu vollständig das Gebiet der Großstadt Pforzheim umschließt. 2020 zählte das Gebiet fast 200.000 Einwohner*innen, die ihren Wohnsitz in einer der 28 Gemeinden gefunden haben.
Dank der guten Lage zwischen Karlsruhe und Stuttgart sowie der Anbindung über die Bundesautobahn A8 und mehrere Bundesstraßen ist der Landkreis ein attraktiver Standort.
Im Jahr 2019 belief sich das BIP des Landkreises Enzkreis auf rund 6,16 Mio. €1, was einem Plus von rund 0,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Ein besonders großer Anteil entfiel dabei auf das produzierende Gewerbe (41,1 %) sowie Finanz-, Versicherungs- und Unternehmensdienstleistungen (24,4 %).
Aufgrund der guten Lage zwischen den Wirtschaftszentren Karlsruhe und Stuttgart, sowie der Nähe zur Großstadt Pforzheim, hat der Enzkreis attraktive Wohnlagen zu bieten. Die ansprechende Lage spiegelt sich seit einigen Jahren auch in der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum und den steigenden Immobilienpreisen wider. In den vergangenen fünf Jahren (Stand 2022) sind die Kaufpreise für Immobilien durchschnittlich um 9 % pro Jahr gestiegen. Besonders stark war dabei der Preisanstieg in den Gemeinden Tiefenbronn, Birkenfeld, Illingen, Ittersbach und Wiernsheim2.
Mikrolage: Hindenburgstraße 5 / Kronengasse 8, 75446 Wiernsheim
Die Projektgrundstücke befinden sich in sehr zentraler Lage in Wiernsheim, einer Ortschaft oberhalb des Enztals bei Pforzheim. Dank der zentralen Lage in der Gemeinde befinden sich im Umkreis von weniger als fünf Laufminuten Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Restaurants und eine Volksbank.
Die nächsten Einkaufsmöglichkeiten sind ein Metzger und eine Bäckerei in weniger als drei Laufminuten Entfernung. Ein Netto Marken-Discount befindet sich in nur fünf Minuten Entfernung. Die nächste Arztpraxis kann zu Fuß innerhalb von sechs Minuten erreicht werden. Ebenfalls fußläufig ist der nur zehn Minuten entfernte Spielplatz im Osten der Gemeinde. Auch der Fußballplatz und der Schützenverein im westlichen Teil der Gemeinde sind innerhalb von weniger als 15 Laufminuten erreicht.
Die Gemeinde ist über den Öffentlichen Personennahverkehr über vier Buslinien mit den umliegenden Gemeinden verbunden. Im Umkreis von zwei Laufminuten befinden sich gleich drei Bushaltestellen (Mühlstraße, Wiernsheim Bürgersaal und Wiernsheim Friedhof). Innerhalb einer Stunde erreicht man über den Öffentlichen Personennahverkehr die nächstgrößere Stadt, Pforzheim. Mit dem Auto dauert es nur rund 25 Minuten. Auch der nächste Flughafen (Stuttgart) ist mit dem Auto über die Autobahn A8 innerhalb einer halben Stunde erreichbar.
Die gute Lage zwischen den wirtschaftlich starken Ballungszentren Stuttgart und Karlsruhe in Verbindung mit der idyllischen Lage im Grünen machen Wiernsdorf zu einer Gemeinde mit Wohlfühlcharakter, die von ihrer ansprechenden Umgebung profitiert.
Quellen
1.Baden-Württemberg, Statistisches Landesamt:
Regionale Wirtschaftsleistung nimmt 2019 in den meisten Stadt- und Landkreisen größtenteils zu
2. Immowelt:
Landkreis Enzkreis, Wohnungspreise
Karte
Hindenburgstraße 5
75446
Wiernsheim
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Die mittelständische und familiengeführte Paulus Wohnbau GmbH ging aus der Paulus Wohnbau & Immobilien GmbH hervor, die im Jahre 1995 von Edith Paulus, der Ehefrau des heutigen geschäftsführenden Gesellschafters Erwin Paulus, gegründet wurde. Seit 1998 ist sie auf hochwertige Wohnimmobilien in Orts- und Stadtkernen spezialisiert. Sie ist insbesondere im Großraum Stuttgart, dem Rems-Murr-Kreis, in Heilbronn und im Kreis Ludwigsburg aktiv.
Lernen Sie Herrn Paulus persönlich kennen:
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2007 hat sich die Firma in einen Bauträgerarm (Paulus Wohnbau GmbH) und in einen Immobilienverwaltungsarm (Paulus Immobilien GmbH) geteilt. Dazu kommt eine eigene Maler- und Elektrikerabteilung, mit der noch besser auf die Sonderwünsche der Kund*innen eingegangen werden kann.
Das Unternehmen ist in Pleidelsheim (Baden-Württemberg) ansässig und beschäftigt aktuell rund 45 Personen.
Die Paulus Wohnbau GmbH hat in den letzten 15 Jahren mehr als 60 Projekte vornehmlich in den Segmenten Seniorenwohnungen und Komfortwohnen mit einem Verkaufsvolumen von rund 272 Mio. € abgeschlossen. Der geografische Fokus konzentriert sich auf den Großraum Stuttgart, den Rems-Murr-Kreis sowie den Kreis Ludwigsburg.
Geschäftsführung
Erwin Paulus
Herr Paulus absolvierte ein Studium der öffentlichen Verwaltung an der Fachhochschule Kehl und ist seit 1998 als selbstständiger Unternehmer und Firmengründer aktiv. Daneben war er in verschiedenen Gemeinden in Baden-Württemberg und Bayern tätig. Unter anderem war er 16 Jahre lang Bürgermeister der Gemeinde Pleidelsheim.
Mike Schanta
Herr Schanta absolvierte eine Ausbildung zum Verwaltungsfach- angestellten und ein Studium der Betriebswirtschaftslehre (VWA) an der Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie Stuttgart. Er ist seit 2007 alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer und Gesellschafter der Paulus Wohnbau GmbH und ist unter anderem für den Vertrieb verantwortlich.
Daniel Schuster
Herr Schuster ist ausgebildeter Immobilienkaufmann und absolvierte an der AWI-Akademie eine Weiterbildung zum Immobilienfachwirt. Nachdem er als Projektleiter der Paulus Wohnbau GmbH mehrere Jahre Erfahrung sammeln konnte, war er von 2015-2017 als Prokurist tätig. Seit 2020 ist er alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Paulus Wohnbau GmbH.
Unternehmensstruktur
Ausgewählte Referenzen fertiggestellter Projekte der Paulus Wohnbau GmbH
| Projekt | Projektumfang | Gesamtinvestitionskosten | Verkaufserlöse |
| Hochwertige Seniorenwohnanlage in Schorndorf | 27 Wohneinheiten und Tiefgarage | 6,10 Mio. € | 6,60 Mio. € |
| Seniorenwohnungen in Bönnigheim | 11 Seniorenwohnungen | 5,30 Mio. € | 6,55 Mio. € |
| Betreute Seniorenwohnungen in Erligheim | 18 Wohneinheiten | 5,20 Mio. € | 6,17 Mio. € |
| Betreute Seniorenwohnanlage in Illingen | 26 Wohneinheiten | 4,60 Mio. € | 5,25 Mio. € |
PROJEKTSTATUS
- Das Grundstück wurde im April 2020 angekauft.
- Die Baugenehmigung für die Kronengasse 8 wurde im Juli 2020 erteilt.
- Die Baugenehmigung für die Hindenburgstraße 5 wurde im Dezember 2020 erteilt.
- Im dritten Quartal 2020 hat die Vermarktung der Wohneinheiten begonnen.
- Der Baubeginn erfolgte im zweiten Quartal 2021.
- Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2023 geplant.
- Die planmäßige Rückzahlung soll im Januar 2024 erfolgen. Eine vorzeitige Rückzahlung ist frühestens im Juli 2023 möglich.
Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen
Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an den Darlehensnehmer erfüllt sein:
- Vorlage des Grundstückskaufvertrags URNr. 722/2020 T inkl. Aller Anlagen des Notars Dr. Holger Thomma vom 03.04.2020. (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Teilungserklärung inkl. der angelegten Grundbuchblätter. (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Baugenehmigung inkl. aller Nachträge. (Bereits erfüllt)
- Vorlage aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis. (Bereits erfüllt)
- Nachweis eines Vergabestandes von mind. 7,00 Mio. € (d.h. 75 % der Baukosten und Baunebenkosten i.H.v. 9,16 Mio. €).
- Vorlage des gezeichneten Darlehensvertrags mit der Merkur Privatbank inklusive aller Nachträge i.H.v. maximal 11,03 Mio. €. Aus diesem muss hervorgehen, dass die Bank Kenntnis von der Aufnahme von Mezzaninemitteln hat oder diese Aufnahme nicht ausgeschlossen wird. Alternativ die Vorlage eines Bestätigungsschreibens des Geschäftsführers Mike Schanta, dass die Darlehensaufnahme mit der Bank besprochen wurde.
- Nachweis des eingebrachten Eigenkapitals durch Rechnungen nebst Bezahltnachweis (Kontobelege) i.H.v. mindestens 1,05 Mio. €.
- Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mindestens 5,00 Mio. € (d.h. 40 % der kalkulierten Verkaufspreise inkl. Stellplätze i.H.v. insgesamt 12,18 Mio. €). Die Verkäufe an Paulus Immobilien GmbH mit eingerechnet.
- Vorlage einer aktuellen Betriebswirtschaftlichen Auswertung nebst Summen- und Saldenliste (mindestens per 05/2022).
| Chancen und Risiken - Das Projekt | |
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| Chancen und Risiken - Anlageform | |
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Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Von links nach rechts: Nils Hübener, Dr. Tilman Engel, Eric Romba.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: