„Quartier am Kliff 2“

Risikofelder

• Bis zur Fertigstellung könnten Kostensteigerungen auftreten.
• Für die Kreditnehmerin wurde bereits in der Vergangenheit für dieses Immobilienprojekt ein Schwarmfinanzierungsangebot über zinsbaustein.de veröffentlicht, jedoch ist dieses Angebot aufgrund der Nichterfüllung einer Auszahlungsvoraussetzung in der vertraglich festgelegten Frist (Longstopdate) nicht zustande gekommen. Die beim Zahlungsdienstleister verwalteten Investitionen von Anleger*innen wurden an diese zurückübertragen. Derzeit werden die fälligen Bereitstellungszinsen von rd. 10.000 € vom Emittenten zur secupay AG überwiesen, um diese ebenfalls an die Anleger*innen auszukehren. Im Zusammenhang mit diesem öffentlichen Angebot könnten trotz bereits erfolgter Rückzahung außerdem (Rechts-)Streitigkeiten entstehen, welche Auswirkungen auf die finanzielle Tragfähigkeit der Kreditnehmerin haben könnten.
• Es könnte ein potentielles Insolvenzrisiko der Kreditnehmerin der ECSP-Kredite, Projektgesellschaft, der Unternehmen der Einzelgewerke oder Handwerker, des Architekten und/oder Käufers bestehen.
• Die geschlossenen und noch zu schließenden Verkaufsverträge könnten durch Verzögerungen und/oder Schlechtleistung der Projektgesellschaft bzw. der von ihr für die Fertigstellung des Immobilienprojektes beauftragten Unternehmer nicht umgesetzt werden.
• Potentielle Baufehler und Verzögerungen können zu Mehrkosten, verzögerter Übergabe oder Erlösausfällen führen.
• Die noch nicht veräußerten Einheiten könnten endgültig nicht verkauft werden.
• Die Projektgesellschaft bzw. die Kreditnehmerin könnte auf Basis einer korrekten Anwendung der ordnungsgemäßen Buchführung rechnerisch im Projektverlauf eine Überschuldung ausweisen.
• In Teilen ungesicherter Exit: Die Rückführungen der über zinsbaustein.de vermittelten Kredite sollen aus den Verkaufserlösen der Projektgesellschaften erfolgen, die noch nicht vollständig vertraglich gebunden sind.
• Die Sicherheiten können sich im Verwertungsfall als wertlos zeigen und nicht zu einer ersatzweisen Befriedigung der Hauptforderung beitragen. Die persönlichen Vermögensverhältnisse des Garantiegebers wurden von diesem übermittelt und nicht anhand von Einzelnachweisen plausibilisiert.
• Die Kreditnehmerin sowie ihre Dienstleister könnten aufgrund weltwirtschaftlicher oder pandemischer Ereignisse (z. B. COVID-19) und den daraus resultierenden Entwicklungen sowohl wirtschaftlich als auch in der Organisationsfähigkeit betroffen sein. Das kann Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Kreditnehmerin und ihrer Dienstleister, Genehmigungsprozesse, Vergaben, Bautätigkeit, den Vermietungs- und Verkaufsprozess sowie Übergaben oder Abnahmen haben. Hiervon können sämtliche Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß eines solchen Ereignisses und die Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich aktuell nicht abschließend darstellen.
• Politische Krisen und soziale Unruhen auf nationaler und internationaler Ebene, wie z. B. der Ukraine-Krieg und die daraus resultierenden Entwicklungen, können sowohl wirtschaftlich auf das Anlageprojekt (z. B. Verteuerung von Energiekosten, Zinserhöhungen, Schwierigkeiten bzw. Verteuerung der Materialbeschaffung) als auch organisatorisch (z. B. Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs durch Einschränkung der Freizügigkeit von Arbeitnehmer) auf die Kreditnehmerin Auswirkungen haben. Es können Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß solcher Ereignisse und deren Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich nicht abschließend darstellen.

Risikomitigierung

• Der Projektentwickler hat in der Vergangenheit bereits zahlreiche vergleichbare Projekte umgesetzt.
• Die Genehmigungsfreistellungserklärung gem. §62 LBauO MV für den Neubau liegt vor liegt vor.
• Das Projekt weist eine Vorverkaufsquote in Höhe von 42,86 % auf.
• Die geplante Fertigstellung im Jahr 2026 und die Laufzeit der über zinsbaustein.de vermittelten Kredite lassen Spielraum für künftige Verkaufsaktivitäten.
• Besicherung durch (i) eine bis zur Auszahlung des Kredits abzuschließende Garantie in Höhe des finalen Gesamt-Kreditbetrages zzgl. Zinsen und Bereitstellungsgebühr des Herrn Prof. Dr. Wilken Möller sowie (ii) durch eine nachrangige Abtretung der Kaufpreisansprüche sowie Auszahlungsansprüchen vom Notaranderkonto aus bereits geschlossenen Kaufverträgen und der noch zu schließenden Kaufverträge für das Objekt 18551 Glowe, Am Kliff 2-4 und (iii) eine Abtretung der Rückzahlungsansprüche aus den an die Projektgesellschaft gewährten weiteren Darlehensmitteln des wirtschaftlich Berechtigten der Unternehmensgruppe.
• Die Gesamtrendite lässt Spielraum für potenzielle Kostensteigerungen oder Kaufpreissenkungen.
• Eine rechnerische Überschuldung der Projektgesellschaft bzw. Kreditnehmerin kann das Ergebnis einer dennoch stets korrekten Anwendung von Buchführungsgrundlagen nach dem HGB sein. Hier wirken Aktivierungsverbote belastend auf das Jahresergebnis und in Folge auf das rechnerische Eigenkapital. Zusätzliche, meist in Form von nachrangigen Gesellschaftermitteln, eingebrachte Liquidität ist gegebenenfalls zu berücksichtigen. Weiterhin maßgeblich für die Ausräumung eines gesetzlich verpflichtend abzuwendenden insolvenzrechtlichen Tatbestands der bilanziellen Überschuldung ist insbesondere die Bewertung des Gesamterfolgs des Projekts bei Fortführung. Mit Blick auf eine (nicht zwingend schriftlich dokumentierte) positive Fortführungsprognose kann die Geschäftsführung der Projektgesellschaft bzw. Kreditnehmerin nachweisen, dass insolvenzrechtliche Tatbestände nicht eingetreten sind. Der Gesamterfolg des Projekts wurde anhand der vorliegenden Informationen plausibilisiert.

Anlagerisikofelder

• Im Falle einer Insolvenz der Projektgesellschaft wird aus der Insolvenzmasse zuerst der Fremdkapitalgeber der Projektgesellschaft (Bank) bedient.
• Im Fall der Insolvenz der Projektträgerin bzw. der Projektgesellschaft kann nicht sichergestellt werden, dass die Aktiva in ausreichender Höhe und unverzüglich liquidiert werden können.

Anlagerisikomitigierung

• Es wurden zwei Monate Sicherheitspuffer zur spätesten Fertigstellung für mögliche Verzögerungen beim Projekt in der Kreditlaufzeit einkalkuliert.
• Feste Verzinsung, welche nicht an die Profite des Immobilienprojekts gekoppelt ist.

Auszahlungs­voraussetzungen für die Kredite

Stand: 28.03.2025

• Vorlage eines aktuellen (nicht älter als sechs Monate) Handelsregisterauszugs des Projektträgers. (Bereits erfüllt)
• Kopie des Gesellschaftsvertrags einschließlich der Gesellschafterlisten des Projektträgers sowie des Gesellschafters. (Bereits erfüllt
• Persönliche Identifikation der als Geschäftsführer handelnden natürlichen Personen durch Vorlage gültiger Personalausweisdokumente. (Bereits erfüllt)
• Identifikation des ultimativ wirtschaftlich Berechtigten durch Vorlage gültiger Personalausweisdokumente. (Bereits erfüllt)
• Vorlage des Transparenzregisterauszugs des Projektträgers (nicht älter als drei Monate).
• Vorlage der letzten drei Jahresabschlüsse sowie einer aktuellen Betriebswirtschaftlichen Auskunft und Summen- und Saldenliste je der Projektgesellschaft sowie des Projektträgers.
• Vorlage des unwiderruflichen Kaufvertrags mit der UR. Nr. C 756/2022 vom 07.06.2022 des Notars Dr. Albert Block einschließlich sämtlicher Bezugsurkunden und Anlagen sowie eventueller Nachträge (ggf. unter Nennung der jeweiligen UR-Nummern). (Bereits erfüllt)
• Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung nebst Vorlage der angelegten Grundbuchblätter. (Bereits erfüllt)
• Löschung der Grundschulden in Höhe von 800.000 € sowie 150.000 € zugunsten der WCI-Walker & Co. Immobiliengesellschaft mbH auf dem Grundbuch von Glowe, Blätter 10679-10759, Amtsgericht Stralsund. Alternativ zur Löschung kann eine Löschungsbewilligung in Kombination mit einer Notarbestätigung vorgelegt werden. (Bereits erfüllt)
• Vorlage des Bauantrags vom 15.03.2024 sowie der gültigen Genehmigungsfreistellung gem. § 62 LBAUO MV für das Projekt. (Bereits erfüllt)
• Nachweis eines Einzelvergabestandes in Höhe von mindestens 4.360.000,00 € netto für die Kostengruppen Bauwerk Baukonstruktion, Bauwerk Technische Anlagen und Außenanlagen und Freiflächen (≙ etwa 70 %) durch Vorlage von Verträgen inkl. Ausschreibungsplan der Gewerke. (Bereits erfüllt)
• Vorlage eines gezeichneten Kreditvertrags mit der MKB Mittelstandskreditbank AG über 10.000.000 €. (Bereits erfüllt)
• Prolongation des unterzeichneten Kreditvertrags des hier vorliegenden Projekts mit der MKB Mittelstandskreditbank AG vom 09.11.2023 über 10.000.000 € bis zum 31.10.2026.
• Bestätigung des Geschäftsführers des Projektträgers, dass er die MKB Mittelstandskreditbank AG von der Aufnahme der aufgrund dieses Schwarmfinanzierungsangebots vereinnahmten Kredite in Kenntnis gesetzt hat. Der Projektträger übernimmt die Haftung für die ordentliche Information der MKB Mittelstandskreditbank AG.
• Vorlage der unterzeichneten Darlehensverträge zwischen Projektgesellschaft und wirtschaftlich Berechtigten mit, bzw. inklusive Rangrücktritts- und Belassungserklärung in Höhe von mindestens 1.843.040 €. Hierbei ist sicherzustellen, dass Zins- und Rückzahlung auf das Darlehen erst nach Laufzeitende des durch dieses Schwarmfinanzierungsangebot vermittelten Kredits (31.10.2026) inkl. sämtlicher Zinsen und Gebühren erfolgen darf.
• Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge des hier vorliegenden Projekts über insgesamt mindestens 6.530.000,00 €, d. h. mindestens 40 % der kalkulierten Verkaufspreise in Höhe von insgesamt 16.323.100 €. (Bereits erfüllt)
• Nachweis bereits eingebrachter Eigenmittel in Höhe von 1.868.040 € in die Projektgesellschaft. (Bereits erfüllt)
• Vorlage eines Gesellschafterbeschlusses der Projektgesellschaft zur bedingten Einzahlung in die Kapitalrücklage über 823.556,00 € bis mindestens zum Ende der Laufzeit der aufgrund dieses Schwarmfinanzierungsangebots erhaltenen Kredite. (Bereits erfüllt)
• Vorlage einer Garantie des Gesellschafters Herrn Prof. Dr. Wilken Möller in finaler Kredithöhe zzgl. 8,50 % Zinsen und 5,50 % p. a. Bereitstellungsgebühren p. a..
• Nachrangige Abtretung der Kaufpreisansprüche und Auszahlungsansprüche vom Notaranderkonto aus den bereits geschlossenen Kaufverträgen sowie den noch zu schließenden Kaufverträgen für das Objekt 18551 Glowe, Am Kliff 2-4.
• Abtretung der Rückzahlungsansprüche aus den an die Projektgesellschaft gewährten Darlehensmittel des wirtschaftlich Berechtigten.
• Vorlage einer Bestätigung der Projektträgerin, dass der Zinsbaustein GmbH sämtliche Informationen zur Verfügung gestellt wurden, die für die Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Projektträgers notwendig sind.

Verpflichtungen/Zusicherungen der Kreditnehmerin

1. Einreichung eines vierteljährlichen, vordefinierten Projektreportings.
2. Die Am Kliff Projekt GmbH („Projektgesellschaft“) wird neben dem Bankdarlehen keine weiteren Darlehensverpflichtungen eingehen, außer es handelt sich dabei um Mittel der Projektträgerin und/oder des wirtschaftlich Berechtigten.
3. Die Projektträgerin wird sicherstellen, dass die Projektgesellschaft neben dem Bankdarlehen und dem Darlehen des wirtschaftlich Berechtigten keine weiteren Darlehensverpflichtungen eingehen wird. Die Projektträgerin selbst wird keine weiteren Darlehensverpflichtungen eingehen.
4. Die Projektträgerin verpflichtet sich, sicherzustellen, dass die Projektgesellschaft zu jedem Zeitpunkt der Kreditlaufzeit ein nachrangiges Darlehen/Eigenmittel in Höhe von mind. 1.843.040 € im Projekt belassen wird.
5. Es besteht für die Projektträgerin zudem eine unwiderrufliche Verpflichtung zur bedingten Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von mindestens 823.556 €, welche im Bedarfsfall einzuzahlen ist.
6. Die Projektträgerin übernimmt die unbedingte Verpflichtung während des festgelegten Zeitraums den Kredit inklusive Zinsen und Gebühren zurückzuführen und sämtliche im Zusammenhang mit dem Kredit bestehenden Gebühren und weiteren Zahlungspflichten fristgerecht zu leisten, auch wenn der Break-even für das Projekt nicht erreicht wird oder die Verkaufserlöse in der Projektgesellschaft noch nicht in dem Maße geflossen sind, dass eine Rückzahlung der Gesellschaftermittel möglich ist.
7. Die Gesellschafter und Geschäftsführer der Projektträgerin verpflichten sich, bis zur Erfüllung der Kreditforderung weder Unternehmensanteile der Projektträgerin zu veräußern, noch eingebrachte Eigenmittel und/oder Gewinne den Konten der Projektträgerin zu entnehmen. Hiervon ausgenommen ist die geplante Minderheitsbeteiligung des Geschäftsführers Thomas Geschwendtas an der Hanseatischen Baukontor GmbH. Mit Zahlung der Kaufpreise werden zuerst die Bankverpflichtungen der Projektgesellschaft und als nächstes sämtliche noch offene Verbindlichkeiten aus dem vorliegenden Kredit befriedigt, bevor eine Gewinnentnahme durch den Gesellschafter der Projektträgerin erfolgen darf.

Weitere Informationen für Sie

Informationsbroschüre zum Projekt „Quartier am Kliff 2“

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