Pflegen am Golfplatz
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Laufzeit18 Monate
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Fester Zins5,25 % p. a.
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Anlagesummeab 500 €
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„Pflegen am Golfplatz“ im Überblick
- Projektumfang: Neubau von vier Pflegewohnvillen mit 54 Wohneinheiten und 39 Stellplätzen.
- Projektentwickler: Der leitende Entwickler, Herr Dr. Wolfgang Röhr, ist seit 1978 im Immobilienbereich tätig.
- Vergabeart: Generalunternehmervertrag. Die H. Hesemann GmbH wurde 1918 gegründet und wird in vierter Generation familiengeführt.
- Projektstand: Die Baugenehmigung ist erteilt. Der Bau hat im November 2018 begonnen.
- Rückzahlungsszenario: Die vier Pflegewohnvillen sind per Forward-Deal an die INP Holding AG verkauft.
Bei diesem Angebot investieren Anleger in den Bauabschnitt „Pflegen am Golfplatz“ des Projekts „Quartier am Golfplatz“ in Fredenbeck (Niedersachsen).
In dem Bauabschnitt entstehen vier Pflegewohnvillen mit insgesamt 54 Wohneinheiten und 39 Stellplätzen. Drei der vier Villen wurden bereits im Jahr 2017 global an die INP Holding AG verkauft, die vierte Villa wurde nachträglich in den Deal eingebracht.
Die Pflegevillen sind mit einem 20-Jahres-Mietvertrag mit 2 x 5 Jahren Verlängerungsoption an die Convivo Gruppe Bremen vermietet. Aufgrund der hohen Nachfrage hat der Mieter noch eine weitere Pflegevilla angemietet.
Aufgrund der langen Vormerkungsphase beträgt die geplante Laufzeit nun ca. 18 Monate und nicht - wie ursprünglich bekanntgegeben - 20 Monate.
Projektstand (Platzierungszeitpunkt)
Dokumente
Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:
Dezember 2020
- Der Projektentwickler hat eine vorzeitige Rückzahlung zum 30.12.2020 angekündigt
September 2020
- Derzeit laufen die letzten Feinschliff-Arbeiten an den Häusern
- Das Haus 4 wurde bereits im August 2020 übergeben. Die verbleibenden drei Häuser sollen sukzessiv im vierten Quartal 2020 übergeben werden
- Die Außenanlagen, der Parkplatz und die Zufahrtsstraßen werden gerade erstellt und sollen zeitnah fertiggestellt werden
- Da die Nachfrage beim Betreiber Convivo sehr gut ist, sind die Häuser bereits weitgehend vermietet. Fertigstellung und Übergabe sollen im Dezember 2020 erfolgen
- Der aktualisierte Kaufvertrag („Asset Deal“ statt wie vorher „Share Deal“) mit dem Käufer INP wurde am 16.09.2020 beurkundet
Juni 2020
- Das Haus 4 ist weitgehend fertiggestellt. Derzeit werden die Elektronik installiert und die Terrassen und Außenanlagen hergerichtet. Die Ausstattung durch den Betreiber Convivo hat begonnen
- Im Haus 5 werden die Wärmedämmung und die technische Gebäudeausstattung installiert. Die Balkone und das Dach wurden abgedichtet
- Beim Haus 6 ist der Innenputz fertiggestellt und die Malerarbeiten laufen. Parallel wird die technische Gebäudeausstattung installiert. Die Arbeiten am Dach sind fast abgeschlossen
- Beim Haus 9 sind der Rohbau fertiggestellt und alle Fenster eingesetzt. Nun laufen die Installation der technischen Gebäudeausstattung und die Arbeiten am Dach
- Das Projekt befindet sich im Kostenplan. Die bereits berichtete Zeitverzögerung besteht weiterhin, hat sich jedoch nicht vergrößert. Nach aktuellem Stand ist genug Puffer in der Laufzeit des zinsbaustein.de-Darlehens eingeplant
März 2020
- Bei zwei Häusern sind alle Fenster eingebaut und die technische Gebäudeausrüstung (TGA) komplett installiert. Dort laufen Innenausbau- und Fassadenarbeiten
- Bei den beiden anderen Häusern sind die Rohbauarbeiten zu 70 % bzw. 35 % abgeschlossen
- Das Projekt befindet sich im Kostenplan
- Aufgrund von Umbauwünschen des Mieters und einer späten Freigabe des Wärmeschutznachweises gibt es eine weitere Zeitverzögerung
- Neue Übergabetermine wurden mit dem Mieter und dem Käufer abgestimmt. Aus heutiger Sicht ist ausreichend Pufferzeit im zinsbaustein.de-Darlehen vereinbart
- Aktuell wird die Baustelle ohne wesentliche Auswirkungen weitergeführt. Künftige Folgen der Situation sind noch nicht absehbar
- Bei zwei Häusern sind die Rohbauten fertiggestellt und die Fenster eingebaut
- Bei einem weiteren Haus wird die Decke des Obergeschosses erstellt
- Beim vierten Haus ist die Betonsohle abgedichtet. Die Elektro- und Sanitäranlagen werden aufgebaut
- Die Arbeiten verlaufen im Zeit- und Kostenplan
- Die Übergabetermine der Häuser sind mit dem Mieter und dem Käufer abgestimmt
- Sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen sind erfüllt. Am 20.09.2019 wurde das Darlehen vom Treuhänder secupay AG an den Projektentwickler ausgezahlt
- Am 05.09.2019 fand das Richtfest zum Gesamtprojekt „Quartier am Golfplatz“ statt
- Bei zwei Häusern sind die Rohbauten fertiggestellt
- Derzeit werden die Betonsohlen der Häuser abgedichtet sowie die Elektro- und Sanitäranlagen montiert
- Mit den Bauarbeiten am dritten Haus soll zeitnah begonnen werden, nachdem die Erschließung (Straße) umgelegt wird
- Die Arbeiten am vierten Haus sollen später im vierten Quartal beginnen
- Die Bauarbeiten verlaufen im Zeit- und Kostenplan
Dezember 2019
September 2019
„Pflegen am Golfplatz“: Neubau von vier Pflegewohnvillen
Direkt neben dem Golfplatz der Gemeinde Fredenbeck entsteht das Mehrgenerationenwohnquartier „Quartier am Golfplatz“ mit Pflegevillen und betreuten Wohngemeinschaften, einer Tagespflegeeinrichtung, einer Kindertagestätte sowie einem Restaurant und Wohnvillen. Das Projekt wurde in einer Kooperation von der Gemeindeverwaltung Fredenbeck und dem Projektentwickler ausgearbeitet.
Investitionsgegenstand dieses Angebotes ist der Bauabschnitt „Pflegen am Golfplatz“, der vier Pflegewohnvillen mit insgesamt 54 Wohneinheiten und 39 Stellplätzen enthält. Die Häuser haben eine vermietbare Fläche von 3.967 m², was etwa 39 % der Nutzfläche des gesamten Projekts „Quartier am Golfplatz“ entspricht.
Die Pflege folgt einem zukunftsweisenden Konzept, bei dem die Bewohner individuell und flexibel die Pflege- und Serviceleistungen nach Bedarf dazu buchen können. Durch den ambulanten Pflegedienst im Quartier kann eine 24h-Betreuung gewährleistet werden. Das ermöglicht mehr Selbstbestimmtheit und deutlich niedrigere Kosten als in einem klassischen Pflegeheim. Außerdem erfolgt die Betreuung der Wohngruppen in einem kleinen familiären Umfeld, sodass eine Vertrauensbasis durch das stets gleiche Personal gegeben ist
Für die Betreuung wurde bereits ein Mietvertrag mit der Convivo Unternehmensgruppe über 20 Jahre zzgl. Verlängerungsoption von zwei mal fünf Jahren abgeschlossen. Die Convivo Gruppe verwaltet derzeit 33 Betriebe in Deutschland und verzeichnete 2017 ein Umsatzvolumen von über 100 Mio. €.
Ursprünglich wurden drei der Pflegewohnvillen im Rahmen eines Forward-Share-Deals an die INP Holding AG (INP) verkauft. Die Wohneinheiten der vierten Villa sollten im Einzelvertrieb als Eigentumswohnungen veräußert werden. Aufgrund des hohen Bedarfs an Pflegewohnungen durch den Betreiber Convivo wurde die vierte Villa ebenfalls zur Pflegewohnvilla umgeplant. Sie wurde im Rahmen von Nachverhandlungen ebenfalls in den Forward-Share-Deal eingebracht.
Den Bau führt die H. Hesemann GmbH durch, welche ein erfahrener und auf Pflegeimmobilien spezialisierter Generalunternehmer im Raum Niedersachsen / Bremen ist.
Die Arbeiten an dem Bauabschnitt haben im November 2018 begonnen und sollen im dritten Quartal 2020 abgeschlossen sein.
| Relevante Fakten nach Fertigstellung | |
|---|---|
|
Standort |
Am Golfpark
21717 Fredenbeck |
|
Grundstücksfläche |
9.319 m² |
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Bruttogeschossfläche |
5.837 m² |
| Vermietbare Fläche | 3.967 m² |
| Wohneinheiten | 54 |
| Zimmer pro Wohnung | 1-3 |
| Außenstellplätze | 39 |
Makrolage: Fredenbeck - Wohnliche Naherholungsstadt in der Metropolregion Hamburg
Stadtkern der nahegelegenen Kreisstadt Stade
Die Gemeinde Fredenbeck liegt in der Metropolregion Hamburg und befindet sich mitten im „Stader Geest“, einem schönen Naturschutz- und Erholungsgebiet.
Die Gemeinde bietet ein breites Spektrum an Freizeitangeboten, die es Senioren möglich machen, einen aktiven Lebensabend im Grünen zu verbringen. Unter anderen bieten sich ein Golfplatz, ein Angelteich und mehrere Sportvereine an.
Zahlreiche Bushaltestellen und ein Bahnhof ermöglichen es den Bewohnern, sich bequem durch die Stadt zu bewegen und in umliegende Ortschaften zu pendeln.
Zusätzlich zeichnet sich die Region durch einen hohen Pflegeplatzbedarf aus, insbesondere an ambulanten Plätzen.
Von 2015-2017 ist die Zahl der ambulanten Pflegebedürftigen in Niedersachsen um 22,0 % gewachsen.¹ Laut Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018 benötigt Niedersachsen daher bis 2035 zwischen 28.000 und 37.000 neue Pflegeplätze.²
Auch in Fredenbeck selbst ist ein hoher Bedarf absehbar. Nach einer Prognose der Bertelsmann Stiftung wird der Anteil der über 65-jährigen in der Gemeinde Fredenbeck von 30,8 % (2012) auf 57,8 % im Jahr 2030 steigen. Dementsprechend geht der Report davon aus, dass von 2013-2030 die Zahl der ambulant Pflegebedürftigen um 55,0 % und die Anzahl der stationär Pflegebedürftigen um 63,9 % steigen wird.³
Da das lokale Angebot an Pflegeplätzen den Bedarf nicht annähernd decken wird, hat die Gemeinde das Projekt „Quartier am Golfplatz“ aktiv angestoßen.
Mikrolage: Wohnen zwischen Natur und Ortszentrum
Der Golfplatz in Fredenbeck
Das Grundstück des „Quartier am Golfplatz“ liegt am Ortsrand von Fredenbeck, direkt neben dem Golfpark „Gut Deinster Mühle“. In nächster Nähe befindet sich ein idyllisches Naturgebiet mit einem Wäldchen, Spazierwegen und einem Angelteich.
In der Umgebung laden ausgedehnte Felder zu Spaziergängen ein. Auch ein Badesee ist vorhanden, welcher kostenlos genutzt werden kann.
500 m entfernt ist eine Bushaltestelle, von welcher die Bewohner schnell in das Zentrum Fredenbecks mit zahlreichen Supermärkten, Bäckereien, Fleischereien, Apotheken und Einzelhandelsläden gelangen.
Einen Kilometer entfernt befindet sich die Hauptstraße von Fredenbeck, an der sich ebenfalls Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants befinden.
| Relevante Fakten - Landkreis Stade | |
|---|---|
|
Bevölkerungsanzahl 2016 |
201.638 |
|
Anzahl Pflegebedürftige 2016 |
6.546 |
|
Progn. Anzahl Pflegebedürftige 2030 |
9.781 |
| Entwicklung der Pflegebedürftigen im LK 2013-2030 | + 49,4 % |
Quellen
1. Statistisches Bundesamt:
Pflegestatistik 2017
2. Wüest Partner:
Pflegeheim-Atlas 2018
3. Bertelsmann Stiftung:
Wegweiser Kommune
Karte
Am Golfpark
21717
Fredenbeck (Niedersachsen)
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Projektentwickler
Pflegen am Golfplatz GmbH & Co. KG
Herr Dr. Röhr ist seit 1978 in verschiedenen Positionen in der Immobilienbranche tätig und war für die Prüfung, Beratung und Entwicklung von Immobilienprojekten verantwortlich. Er beschäftigte sich mit der Entwicklung von Einkaufscentern, Wohn- und Gesundheitsimmobilien und war u.a. für den Sparkassenverband, die Allianz und die Swisscare tätig.
Dr. Wolfgang Röhr
Geschäftsführer
Vor etwa 15 Jahren begann Herr Dr. Röhr, sich zunehmend auf Projekte im Gesundheitsbereich zu konzentrieren. 2010 gründete er die auf Pflegeimmobilien spezialisierte „Villa Vitalia Gruppe“ und entwickelte u.a. das Hospiz Schloss Bernstorf.
Darlehensnehmerin für das zinsbaustein.de-Darlehen ist die Gesellschaft „Pflegen am Golfplatz GmbH & Co. KG“.
Gesellschaftsstruktur
Ausgewählte Referenzen von Herrn Dr. Röhr
Hospiz Schloss Bernstorf
Revitalisierung; 2014
Revitalisierung einer Schlossruine zu Deutschlands erstem Hospiz im historischen Denkmal.
Intensivpflege Soest
Umbau und Revitalisierung; 2018
Umbau und Revitalisierung einer Intensivpflege Wohngemeinschaft
Wohnpark an den Eichen
Revitalisierung; 2017
Sanierung eines Seniorenwohn- und Pflegeheimes mit 52 Pflegeplätzen in Boizenburg
Röhrscher Hof
Revitalisierung; 2017
Sanierung eines ehem. Dorfkerns mit Gaststätte, Laden und Festsaal in Gumtow zu einer Wohngemeinschaft für Senioren
Partner
GENERALUNTERNEHMER: H. HESEMANN GMBH
Der Generalunternehmer H. Hesemann GmbH ist bereits seit fast 100 Jahren im Raum Niedersachsen / Bremen aktiv. Im Jahr 1918 gegründet, wird das Unternehmen in vierter Generation familiengeführt.
Vor allem in den letzten Jahren fand eine zunehmende Spezialisierung auf Pflegeimmobilien statt. Unter anderem hat H. Hesemann bereits mehrere Projekte im Rahmen der bewährten Zusammenarbeit mit Hesse + Partner, Convivo und Herrn Dr. Röhr verwirklicht.
Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 18 Monate. Eine vorzeitige Rückzahlung seitens des Projektentwicklers ist schon nach rund 12 Monaten möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird.
PROJEKTSTATUS
- Das Grundstück wurde angekauft.
- Ein Generalunternehmervertrag zum Festpreis ist unterzeichnet.
- Ein Kaufvertrag mit der INP Holding AG, der drei der vier Pflegewohnvillen umfasst, ist unterzeichnet. Die vierte Villa wurde per Nachtrag ebenfalls in den Deal eingebracht.
- Die Baugenehmigung wurde erteilt.
- Die Baumaßnahmen haben begonnen.
- Die Gesamtfertigstellung ist in Q3 2020 geplant.
Darlehensstruktur und Darlehensvergabe
- Darlehensnehmerin ist die „Pflegen am Golfplatz GmbH & Co. KG“, welche das Darlehen weiterreichen wird. Die Gesellschaft ist ansonsten nicht operativ tätig und verfügt über kein eigenes Vermögen.
- Die „Pflegen am Golfplatz GmbH & Co. KG“ wird das Darlehen per Intragruppen-Darlehen an die Gesellschaft „Quartier am Golfplatz GmbH & Co. KG“ weiterreichen. Diese umfasst die drei Bauabschnitte des Projekts "Pflegen am Golfplatz". Ein anderes Projekt wird nicht in der Gesellschaft entwickelt.
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Ablösung eines bestehenden Mezzanine-Darlehens und zur Deckung der Baukosten.
- Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG verwaltet.
Auszahlungsvoraussetzungen
Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:
- Vorlage des Grundstückskaufvertrags. (bereits erfüllt)
- Vorlage der Baugenehmigungen inkl. aller Nachträge. (bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Generalunternehmerverträge zum Festpreis in Höhe von insgesamt 20.050.000 € für die Häuser 1-9; hiervon anteilig rechnerisch rund 6.677.000 € für die Häuser 4,5,6 und 9. (bereits erfüllt)
- Nachweis, dass die Eigenmittel in Höhe von mindestens 1.000.000 € durch die beteiligten Unternehmen der Villa Vitalia Gruppe erbracht wurden (Vorlage von Rechnungen); hiervon entfallen anteilig rechnerisch rund 200.000 € auf die Häuser 4,5,6 und 9. (bereits erfüllt)
- Vorlage eines langfristigen unterzeichneten Mietvertrages mit dem Pflegedienstbetreiber Convivo zu einer jährlichen Gesamtmiete in Höhe von mind. 1.380.000 € für die Häuser 1-6 und 9; hiervon anteilig rechnerisch rund 595.000 € für die Häuser 4,5,6 und 9. (bereits erfüllt)
- Vorlage eines unterzeichneten Nachtrags zum Mietvertrag mit dem Pflegedienstbetreiber Convivo, in dem die Fertigstellungs-/ und Übergabetermine vereinbart werden. (bereits erfüllt)
- Vorlage eines unterzeichneten Kaufvertrages (Share Deal) mit INP für die Häuser 1-6 inkl. Nachtrag für Haus 9, in dem die finalen Fertigstellungs-/ und Übergabetermine vereinbart sind, mit Kaufpreis in Höhe von rund 28.000.000 €; hiervon anteilig rechnerisch rund 11.300.000 € für die Häuser 4,5,6 und 9. (bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag inkl. Nachtrag zur Neustrukturierung der Gesamtfinanzierung (Haus 1-9) mit der Oldenburgischen Landesbank AG in Höhe von insgesamt 24.488.000 €; hiervon anteilig rechnerisch rund 8.400.000 € für die Häuser 4,5,6 und 9.
- Vorlage eines gezeichneten Intragruppen-Darlehensvertrags zwischen dem Darlehensnehmer und der Trägerin; hierin ist die vollständige Weitergabe des Darlehens und eine unbedingte Rückzahlungsverpflichtung der Trägerin zu regeln.
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über einen Verkauf der Anteile an der Projektgesellschaft Quartier am Golfplatz GmbH & Co. KG. Nach der kompletten Fertigstellung werden die Anteile übertragen und der Kaufpreis ausgezahlt.
- Drei der vier Pflegewohnvillen (insgesamt 45 Wohneinheiten) sind bereits per Forward-Share-Deal an die INP Holding AG verkauft.
- Die vierte Villa (9 Wohneinheiten) wurde von einer Mehrfamilienvilla mit Eigentumswohnungen zur Pflegewohnvilla umgeplant. Sie wurde per Nachtrag ebenfalls in den Forward-Share-Deal eingebracht.
- Insgesamt sind Erlöse von rund 11,24 Mio. € für die vier Villen vereinbart (2.790 €/m², Kaufpreisfaktor 18,6-fache Jahresnettokaltmiete).
- Die geplante Rendite des Projekts beträgt - anteilig auf die vier Villen berechnet - rund 10,8 %.
Finanzierungsstruktur des Trägers
- Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.
- Das Gesamtinvestitionsvolumen - anteilig für den Bauabschnitt „Pflegen am Golfplatz“ berechnet -
beläuft sich auf rund 10,15 Mio. €:
- 8,40 Mio. € wird über ein Bankdarlehen finanziert
- 0,20 Mio. € werden mit Eigenmitteln finanziert
- 1,55 Mio. € stellt zinsbaustein.de per Crowdinvesting als Nachrangdarlehen bereit.*
* Inklusive Fundingpuffer kann das Nachrangdarlehen bis zu 1.627.500 € betragen
Chancen und Risiken - Das Projekt
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Chancen und Risiken - Anlageform
| Risiken | Chancen |
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Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem vierköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Das Investment-Komitee v.l.n.r.: Marc Stilke, Dr. Henrik Medla, Dr. Tilman Engel und Eric Romba.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: