Office Oberhaching
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Laufzeit12-36 Monate
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Fester Zins4,75 % p. a.
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Anlagesummeab 500 €
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Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Projekt „Office Oberhaching“ im Überblick
Im Rahmen des Angebots bieten wir Ihnen erstmalig die Möglichkeit, in ein Bestandsgebäude mit quartalsweisen Zinszahlungen zu investieren.
In Oberhaching bei München hat der Projektentwickler ein voll vermietetes Bürogebäude mit 18 Büro-, Kanzlei- und Praxiseinheiten sowie zwei Betriebswohnungen erworben. Das zinsbaustein.de-Darlehen wird zur Begleichung des Kaufpreises verwendet.
Nach dem Erwerb plant der Entwickler, eine Revitalisierung mit Flächenaufstockung und Neuvermietung zu projektieren. Das zinsbaustein.de-Darlehen wird mit den Mitteln aus einer Refinanzierung für die Revitalisierungsmaßnahmen zurückgezahlt.
- Projektumfang: Ankauf eines Bürogebäudes. Anschließend wird eine Revitalisierung inklusive Erweiterung um rund 20 % der Flächen projektiert.
- Vermietungsstand: Das Gebäude ist vollständig vermietet. Die Verträge sind zwischen drei und neun Monaten kündbar.
- Projektentwickler: BAYCON-Gruppe. Die Gesellschafter haben mehr als 2.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Gesamtvolumen von über 300 Mio. € vermarktet, davon ca. 1.300 Einheiten in und um München.
- Rückzahlungsszenario: Die Zinsen werden quartalsweise aus den Mieterlösen gezahlt; die Tilgung erfolgt aus einer geplanten Refinanzierung für die Revitalisierungsmaßnahmen.
- Standort: Oberhaching liegt am südlichen Stadtrand Münchens, ca. 20 Autominuten von der Innenstadt entfernt.
Projektstand (Platzierungszeitpunkt)
Dokumente
Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:
Das zinsbaustein.de-Darlehen wurde am 30.04.2022 zzgl. Zinsen vorzeitig an die Anleger*innen zurückgezahlt.
März 2022
- Die neunte Zinszahlung aus dem zinsbaustein.de-Darlehen ist am 22. März 2022. Das gesamte Objekt ist vollständig leergezogen.
- Im Februar 2022 wurde das Grundstück mit vorhabenbezogenem Bebauungsplan an einen namhaften Münchner Investor veräußert.
- Eine Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzung ist u.a. ein Satzungsbeschluss der Gemeinde Oberhaching zur Rechtskraft der Bebauungsplanänderung, welcher bereits einstimmig durch die Gemeinde beschlossen wurde.
- Die Kaufpreiszahlung wird bis spätestens Ende April 2022 erwartet, aus der dann umgehend das zinsbaustein.de-Darlehen zurückgeführt werden kann.
- Die Darlehenskündigung seitens des Projektentwicklers ist erfolgt.
Januar 2022
Der Entwickler hat eine vorzeitige Rückzahlung zum 30.04.2022 angekündigt.
Dezember 2021
- Die achte Zinszahlung aus dem zinsbaustein.de-Darlehen ist vertragsgemäß Mitte Dezember 2021 erfolgt
- Sämtliche Mietverträge wurden zum 31.01.2022 gekündigt, teilweise ziehen die verbliebenen Mieter bereits Ende Dezember 2021 aus. Zum 01.02.2022 soll das gesamte Objekt mietfrei sein
- Am 07.12.2021 hat die vorhabenbezogene Bebauungsplanplanänderung für das Projekt in der Gemeinderatssitzung eine einstimmige Zustimmung erhalten. Der Durchführungsvertrag mit dem Bürgermeister wurde unterzeichnet
- Die öffentliche Auslegung endet am 31.01.2022. Mit Wider- bzw. Einsprüchen rechnet der Entwickler nicht. Der Satzungsbeschluss erfolgt voraussichtlich in der Gemeinderatssitzung Anfang Februar 2022. Im Anschluss daran liegt das Baurecht für das Projekt vor
- Der Darlehensnehmer wird den Bau des Gebäudes nicht selbst umsetzen, sondern das Grundstück nach Baurechtsschaffung verkaufen. Die Kaufvertragsverhandlungen mit einem namhaften Münchner Investor befinden sich in den Endzügen. Aktuell werden noch letzte Details geklärt
- Ein Finanzierungsnachweis des Erwerbers liegt dem Projektentwickler vor. Der Abschluss des Kaufvertrags soll im Januar 2022 erfolgen. Sobald der Kaufpreis geflossen ist, erfolgt die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens
September 2021
- Das Projekt verläuft im Zeitplan. Der Planungsstand ist unverändert
- Die siebte Zinszahlung aus dem zinsbaustein.de-Darlehen ist vertragsgemäß Mitte September 2021 erfolgt
- Die Mietzahlungen fließen störungsfrei. Inzwischen wurden erste Mietvertragskündigungen ausgesprochen. Der Projektentwickler beabsichtigt den vollständigen Leerzug des Gebäudes bis Ende Januar 2022
- Sämtliche Fachgutachten, der Entwurf des städtebaulichen Vertrags, die Planzeichnungen, die Satzung sowie Begründung wurden erstellt und werden nach Durchsicht der Gemeinde voraussichtlich im Oktober 2021 in den Bauausschuss und anschließend in den Gemeinderat gegeben
- Nach der Gemeinderatssitzung beginnt eine vierwöchige öffentliche Auslegungsfrist. Im ersten Quartal 2022 werden der Satzungsbeschluss und das Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erwartet
- Dem Projektentwickler liegen zwei konkrete Kaufangebote für das Projekt (inklusive Baugenehmigung) von bonitätsstarken Investoren vor. Der strukturierte Verkaufsprozess sieht vor, dass mit dem Höchstbietenden in den nächsten Wochen ein Kaufvertrag erstellt und ein Verkauf beurkundet werden soll
Juni 2021
- Das Projekt verläuft im Zeitplan
- Der Brand am 03.05.2021, von dem wir in einem Sonderupdate (05.05.2021) berichtet haben, hat keine negativen Folgen für den Projektfortschritt. Der Planungsstand ist unverändert
- Die 6. Zinszahlung aus dem zinsbaustein.de-Darlehen ist vertragsgemäß Mitte Juni 2021 erfolgt
- Die Mietfläche des Impfzentrums wurde durch das Feuer, das Löschwasser und den verwendeten Löschschaum komplett unbenutzbar. Die übrigen Mieteinheiten wurden nur durch einen dreitägigen Stromausfall eingeschränkt
- Brandursache war ein Kurzschluss bei beschädigten Elektroleitungen im Dachboden. Gutachter- und Sachverständige konnten zweifelsfrei feststellen, dass die Schäden durch einen Marder entstanden sind
- Ein Versicherungssachverständiger hat bereits die Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes ermittelt. Der Projektentwickler lässt derzeit eine Einschätzung eines weiteren Sachverständigen erstellen
- Infolge des Brandes wurde der betroffene Mieter, der Freistaat Bayern, vom Mietverhältnis ab 01.06.2021 freigestellt. Es wäre planmäßig am 30.06.2021. ausgelaufen
- Die Mietausfallversicherung deckt den Mietausfall, bis das Gebäude wieder in seinen ursprünglichen Zustand versetzt und nutzbar gemacht wird. Eine Einschätzung eines Gebäudesachverständigen sieht hier eine Frist von sieben Monaten vor
- Die übrigen Mietzahlungen fließen störungsfrei
- Die letzten notwendigen Gutachten, welche für die Gebäudetechnik notwendig sind (u.a. Brunnenbohrung für Geothermie) sind beauftragt
- Der Projektentwickler geht davon aus, dass das Baurecht für den Neubau bis Ende 2021 geschaffen werden kann
- Unverändert steht der Projektentwickler mit zwei potenziellen Kaufinteressenten im Austausch, die ernsthaftes Interesse am Erwerb des Projekts bei Vorlage des Baurechts signalisiert haben
Mai 2021 - außerplanmäßiges Update
- In dem Gebäude Kolpingring 16 ist am 03.05.2021 ein Brand im Dachstuhl des Gebäudes ausgebrochen. Aktuell wird von einem technischen Defekt als Brandursache ausgegangen
- Nach aktuellem Stand ist ausschließlich ein Sachschaden in einem überschaubaren Teil des Gebäudes entstanden
- Das Objekt ist gesperrt, solange die Ermittlungen laufen. Insofern kann der Projektentwickler derzeit noch keine genauen Informationen zum Zustand des Objekts liefern
- Da eine Mietausfallversicherung besteht und das Gebäude nach aktueller Planung zeitnah abgerissen werden soll, geht er derzeit nicht von Nachteilen für den weiteren Projektverlauf aus.
- Erste belastbare Informationen werden voraussichtlich zum Zeitpunkt des nächsten planmäßigen Reportings (Juni 2021) vorliegen
März 2021
- Das Projekt verläuft im Zeitplan
- Die 5. Zinszahlung aus dem zinsbaustein.de-Darlehen ist vertragsgemäß am 15.03.2021 erfolgt
- Die Mietzahlungen fließen störungsfrei
- Der Freistaat Bayern hat nochmals weitere Flächen für das Impfzentrum angemietet, welches bis zum 30.06.2021 eingerichtet werden soll. Dies ermöglicht dem Projektentwickler zusätzliche Mieteinnahmen
- In der Sitzung am 02.02.2021 hat der Gemeinderat dem Neubaukonzept zugestimmt und beschlossen, auf dieser Plangrundlage die Öffentlichkeit zu beteiligen. Innerhalb der ersten 4-Wochen-Frist der Beteiligung der Öffentlichkeit gab es seitens der Bevölkerung/Anlieger keine Einwände
- Inzwischen liegt eine Gebäudevisualisierung vor, die in das Grundstück eingefügt wurde. Die Planung des Gebäudes mit Architekten und Fachwerkplanern schreitet voran, diverse Gutachten sind beauftragt bzw. bereits in Erstellung
- Der Projektentwickler steht weiterhin mit zwei potenziellen Kaufinteressenten im Austausch, die ernsthaftes Interesse am Erwerb des Projekts bei Vorlage des Baurechts signalisiert haben
Die aktuelle Visualisierung für den Neubau:
Dezember 2020
- Die vierte Zinszahlung aus dem zinsbaustein.de-Darlehen ist vertragsgemäß am 10.12.2020 erfolgt.
- Die Mietzahlungen fließen störungsfrei
- Kurzfristig werden leerstehende Büro- und Lagerflächen an den Freistaat Bayern vermietet, der bis zum 30.06.2021 im Objekt ein Impfzentrum einrichtet. Dies ermöglicht dem Projektentwickler zusätzliche Mieteinnahmen
- Bezüglich des Neubaukonzeptes steht noch in diesem Jahr ein Gespräch mit dem Bürgermeister und dem Bauamt von Oberhaching an, in welchem Details des Konzepts vorgestellt werden. Bei positiver Beurteilung soll die Planung im Januar 2021 dem Gemeinderat zur Zustimmung vorgestellt werden
- Es liegt bereits eine konkrete Fassadenplanung eines Architekten für das Gebäude vor, welche die Gemeinde positiv zur Kenntnis genommen hat
- Der Projektentwickler steht mit zwei potenziellen Kaufinteressenten im Austausch, die ernsthaftes Interesse am Erwerb des Projekts bei Vorlage des Baurechts signalisiert haben
Die aktuelle Fassadenplanung für den Neubau:
September 2020
- Einer der beiden Vorbesitzer hat mit dem Projektentwicker ausgehandelt, dass er bis Oktober 2020 im Objekt bleiben wird (laut Kaufvertrag war eine Räumung bis zum 31.07.2020 vorgesehen). Der Grund dafür ist, dass seine neuen Büroräumlichkeiten noch nicht bezogen werden konnten
- Die Mietzahlungen fließen weiterhin störungsfrei. Die dritte Zinszahlung aus dem zinsbaustein.de-Darlehen ist vertragsgemäß erfolgt
- Der Projektentwickler plant aktuell einen Neubau statt - wie bisher - eine Revitalisierung und Erweiterung
- In konstruktiven Gesprächen mit dem Bauamt und dem Bürgermeister von Oberhaching hat sich herausgestellt, dass der Bebauungsplan für das Grundstück vorhabenbezogen geändert und die Geschossfläche im Vergleich zum derzeitigen Bestandsobjekt verdoppelt werden kann, wenn ein entsprechend nachhaltiges Konzept vorgestellt wird
- Der Gemeinderat von Oberhaching hat im Juli 2020 einstimmig dem Antrag auf Einleitung eines Verfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach §12 BauG zugestimmt
- Es werden weiterhin alternative Nutzungskonzepte wie beispielsweise ein Boardinghouse diskutiert
- Derzeit gibt es nur leichte Verzögerungen, die aber keine wesentlichen Auswirkungen auf die Zeitplanung des Projektes haben
Erste unverbindliche Entwürfe für einen Neubau:
Juni 2020
- Die Neuvermietung der gekündigten Gewerbeeinheit mit 300 m² wurde umgesetzt
- Einer der beiden Vorbesitzer, der im Objekt Büroflächen genutzt hatte, ist, wie im Kaufvertrag vereinbart, zum 31.05.2020 ausgezogen. Die Fläche wird nicht mehr nachvermietet, da in absehbarer Zeit die gesamten Mietverhältnisse gekündigt werden sollen
- Der zweite Vorbesitzer muss die noch genutzte Fläche gemäß Kaufvertrag bis zum 31.07.2020 räumen
- Die Mietzahlungen fließen weiterhin störungsfrei
- Der Projektentwickler ist bezüglich des Antrags auf Änderung des Bebauungsplans sowie der (teilweisen) Umwandlung in ein Boardinghouse im direkten und ständigen Austausch mit der Gemeinde, dem Bürgermeister und dem Bauamt. Die Ziele konkretisieren sich und nehmen Gestalt an
- Die derzeitige Situation führt voraussichtlich nur zu leichten zeitlichen Verzögerungen (Gespräche mit Gemeinde wurden verschoben etc.), die aber keine wesentlichen Auswirkungen auf die Zeitplanung des Projektes haben
April 2020 - Außerplanmäßiges Update
- Das Gebäude ist fast vollständig vermietet. Die Neuvermietung der gekündigten Gewerbeeinheit mit 300 m² ist unverändert in Umsetzung
- Die Mietzahlungen fließen weiterhin
- Aktuell wartet der Projektentwickler darauf, den Antrag auf Bebauungsplanänderung der Gemeinde vorstellen zu können. Aufgrund der derzeitigen Umstände wird dies erst in ca. 4 – 8 Wochen möglich sein.
- Die derzeitige Situation führt voraussichtlich nur zu leichten zeitlichen Verzögerungen, die aber keine wesentlichen Auswirkungen auf das Projekt haben
- Nach aktuellem Stand kann das geplante Timing des Projektes weiterhin eingehalten werden
Januar 2020
- Das Projekt verläuft nach Plan
- Derzeit werden letzte Sondierungsgespräche mit dem Bauamt in enger Zusammenarbeit mit den Architekten geführt
- Parallel wird geprüft, ob eine (teilweise) Umwandlung in ein Boardinghouse möglich ist
- Die Einreichung des Bauantrags ist für Anfang des zweiten Quartals 2020 geplant
- Die Projektierungskosten liegen im Plan
- Nach Einreichung des Bauantrages werden die Kosten detailliert geplant und geprüft, ob der Bau mittels Generalunternehmer oder in Einzelvergabe erfolgen soll
- Das Objekt ist weiterhin fast vollständig vermietet
- Eine Gewerbeeinheit mit ca. 300 m² wurde seitens des Mieters gekündigt
- Eine Neuvermietung für maximal ein Jahr ist aktuell in Umsetzung
„Office Oberhaching“: Ankauf und Bestandshaltung eines Bürogebäudes am Münchener Stadtrand
Das im Jahr 1991 gebaute Objekt besteht aus drei Gebäudeteilen mit je zwei bis drei Geschossen. Die 18 Büro-, Kanzlei-, Praxiseinheiten und zwei Betriebswohnungen verteilen sich auf eine Nutzfläche von rund 4.590 m². Außerdem sind 36 Tiefgaragen- und 43 Außenstellplätze vorhanden.
Im Juli 2019 wurde das Bürogebäude vom Entwickler für 9 Mio. € angekauft. Das zinsbaustein.de-Darlehen wird zur Begleichung des Kaufpreises verwendet.
Das Objekt verfügt über eine diversifizierte Mieterstruktur mit Unternehmen aus den Bereichen Technologie, E-Commerce, Personalvermittlung, Immobilien und Elektronik-Vertrieb sowie Rechtsanwaltskanzleien.
Es ist vollständig vermietet. Die Mietverträge sind mit Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten kündbar, sodass eine Entmietung einzelner Flächen kurzfristig möglich ist.
Die Jahresnettokaltmiete beträgt derzeit rund 446.000 € (durchschnittlich rund 8 €/m²/Monat). Nach Ansatz von 15 % pauschalen Bewirtschaftungskosten und den Kosten für die Verzinsung des zinsbaustein.de-Darlehens verbleibt ein Überschuss von rund 260.000 € pro Jahr.
Der Entwickler prüft derzeit die Schaffung des Baurechts zur Aufstockung der Liegenschaft um mindestens ein Vollgeschoss sowie ein weiteres Staffelgeschoss mit umlaufender Dachterrasse. Der lokale Bebauungsplan lässt die angedachte Erweiterung zu.
Zusätzlich sollen die bereits vorhanden Flächen umgebaut, modernisiert und zur Marktmiete vermietet werden. Das Untergeschoss, welches derzeit als Lagerfläche dient, soll zu einer vollwertigen Wohnmietfläche umgebaut werden.
Gleichzeitig evaluiert der Entwickler, ob eine (teilweise) Umwandlung in ein Boardinghouse bzw. „Serviced Apartments“ möglich ist.
Sobald die Baurechtsschaffung für die Revitalisierung abgeschlossen ist, soll das zinsbaustein.de-Darlehen im Rahmen einer Refinanzierung zurückgeführt werden.
| Relevante Fakten nach Fertigstellung | |
|---|---|
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Standort |
Kolpingring 16, 82041 Oberhaching bei München |
|
Grundstücksfläche |
5.090 m² |
|
Gewerbeeinheiten |
18 |
| Gesamte Jahresnettokaltmiete | 446.000 € |
| Durchschnittlicher Mietsatz | 8€/m2/p.m. |
| Laufzeit Mietverträge | Unbefristet mit 3-9 Monaten Kündigungsfrist |
| Stellplätze | 79 |
Makrolage: Großraum München – einer der stärksten Wirtschaftsstandorte in Deutschland
München ist mit rund 1,5 Mio. Einwohnern die drittgrößte Stadt in Deutschland1 und eine der wirtschaftsstärksten Städte der Bundesrepublik.
Das BIP pro Erwerbstätigen lag im Jahr 2016 bei 100.776 € und damit höher als bei allen anderen Top 7-Städten in Deutschland.2 Mit 30.901 € war die Kaufkraft je Einwohner im Jahr 2016 die höchste im Vergleich der deutschen Großstädte und lag 37 % über dem Bundesdurchschnitt.3 Die Arbeitslosenquote lag im August 2019 bei 3,4 %.4
Mittlerweile ist der Büroleerstand in München auf rund 2 % gefallen. Die geringe Verfügbarkeit von Büroflächen führt dazu, dass Unternehmen zunehmend auch Randlagen in Betracht ziehen.5 CBRE geht davon aus, dass durch sinkende Arbeitslosigkeit die Nachfrage nach Büroraum im Großraum München weiter steigen wird.6
In der ersten Jahreshälfte 2019 wurde in München ein Transaktionsvolumen von rund 2,16 Mrd. € an Gewerbeimmobilien umgesetzt; Büros machten rund zwei Drittel davon aus. Dieses Ergebnis stellt zwar einen Rückgang gegenüber 2018 dar, was jedoch darauf zurückzuführen ist, dass zu wenig Büroimmobilien auf dem Markt verfügbar sind.7
2019 werden in Oberhaching für hochwertige Bestands-Büroflächen Mietpreise von bis zu 13 €/m² abgerufen.8
| Relevante Fakten - Großraum München | |
|---|---|
|
Einwohner 1 |
1,5 Mio. |
|
BIP pro Einwohner 20162 |
100.776 € |
|
Arbeitslosenquote (August 2019)4 |
3,4 % |
|
Büro-Leerstandsquote5 |
2,2 % |
|
Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien 1. HJ. 2019 |
2,16 Mrd. € |
Mikrolage: Gewerbegebiet mit guter Innenstadtanbindung
Das Objekt befindet sich in einem Gewerbegebiet am Rande Oberhachings. In weniger als zehn Gehminuten sind mehrere Restaurants und eine Tankstelle zu erreichen. Der nächste Supermarkt ist zwölf Gehminuten oder zwei Autominuten entfernt.
Rund zehn Gehminuten vom Objekt befindet sich der Bahnhof Furth, von dem eine S-Bahn-Verbindung in 25 Minuten zum Hauptbahnhof München fährt. Mit dem Auto lässt sich der Weg in rund 22 Minuten zurücklegen.
Der Weg zum Flughafen München dauert vom Objekt aus mit der Bahn rund 75 Minuten und mit dem Auto 45 Minuten.
Etwa 5.000 Personen arbeiten in ca. 500 Firmen im Gewerbegebiet Oberhaching. Wegen des trotz der Nähe zu München äußerst günstigen Gewerbesteuerhebesatzes von nur 250 % besteht starker Zuzug von Gewerbebetrieben und das knappe Angebot an Büro-, Gewerbeflächen und Beherbergungsbetrieben kann die erhebliche Nachfrage nicht decken.
Quellen
1. Stadt München:
Daten zur Demografie
2. Stadt München:
Der Münchner Wirtschaftsbericht 2019
3. Stadt München:
Daten über Wirtschaft, Tourismus/Oktoberfest, Preisermittlung
4. Agentur für Arbeit:
Arbeitsmarkt im Überblick
5. BNP Paribas Real Estate:
Büromarkt München Q2/2019
6. CBRE:
Munich Office MarketView Q2 2019
7. BNP Parbias Real Estate:
Investmentmarkt München Q2 2019
8. Immobilienreport München
Ausgabe 125
Kolpingring 16
82041
Oberhaching (Raum München)
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Mehr als 50 Jahre Erfahrung am deutschen Immobilienmarkt durch die Gesellschafter sind der Grundstein für die im Jahr 2014 gegründete und inzwischen auch international tätige BAYCON-Firmengruppe.
Der strategische Ansatz des Unternehmens liegt in der Ent wicklung von Gewerbeliegenschaften und Grundstücken sowie der Umwandlung von aussichtsreichen Mietwohnungsbeständen zu werthaltigem Wohneigentum. Die Gesellschafter blicken auf eine lange Liste erfolgreich umgesetzter Projekte in ganz Deutschland, mit mehr als 2.500 vermarkteten Wohn- und Gewerbeeinheiten und einem Gesamtvolumen von deutlich über 300 Mio. €.
Die zusätzliche Einbindung renommierter Partner sowohl aus den bautechnischen als auch steuer- und vertragsrechtlichen Bereichen sichern den nachhaltigen Erfolg der Projekte.
Der Geschäftsführer der Darlehensnehmerin Stefan Binder ist seit Firmengründung Geschäftsführer der verschiedenen BAYCON-Gesellschaften. In enger Abstimmung mit den Gesellschaftern führt er die Geschäfte des Unternehmens. Er trägt die Verantwortung für die interne Entwicklung der Gesellschaften sowie die Strukturierung sämtlicher Abläufe.
Als kaufmännischer Direktor und Mitgesellschafter zeichnet René Körner für die Bereiche der Buchhaltung, Controlling, Verwaltung, Steuer- und Vertragsrecht sowie Personal und Bauvertragswesen verantwortlich. Darüber hinaus verfügt er über große Erfahrung in der kaufmännischen und technischen Projektentwicklung, welche er als Bauherr, Bauträger und Entwickler in vielen Jahren sammeln konnte.
Als Direktor Vertrieb verantwortet Volker Himmelsbach den gesamten Bereich Projektakquise, An- und Verkauf sowie Vertrieb und Marketing.
Carsten Schilling ist Gesellschafter und Geschäftsführer der Altum Real Estate UG. Durch seine Tätigkeit als Berater eines Family Offices verfügt er über große Erfahrungen im Bereich Immobilienprojekte und Immobilienbestand.
Auswahl von Referenzprojekten
Veit-Stoss-Str.
2010
München-Laim
Aufteilung, Revitalisierung und Erweiterung einer Wohnanlage aus 1955 mit 100 Einheiten.
Franz-Joseph-Str.
2003
München-Schwabing
Aufteilung und Einzelvertrieb einer Wohnanlage aus 1960 mit 80 Einheiten.
Feursstr./Ecke Wittelsbacher Allee
2013
Olching bei München
Neubau und Vermarktung einer Wohnanlage mit 21 Einheiten.
Pachelbel-/Neunkirchener Str.
2008
Nürnberg-Gartenstadt
Aufteilung und Einzelverkauf einer Wohnanlage mit 80 Einheiten.
Denninger-/Warthe-Str.
2008
München-Denning
Aufteilung und Einzelverkauf einer sanierten Wohnanlage mit 426 Einheiten.
Das Darlehen wird mit 4,75 % pro Jahr verzinst. Die Zinsen werden quartalsweise, jeweils zum 15.03., 15.06., 15.09. und 15.12. jeden Jahres, an die Investoren ausgeschüttet. Die erste Zinszahlung ist am 15.03.2020 fällig und beinhaltet die Zinsen ab Auszahlung bis 15.03.2020 sowie die Bereitstellungsgebühr. Die Laufzeit beträgt rund 36 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen bereits nach 12 Monaten zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.
PROJEKTSTATUS
- Der Bankdarlehensvertrag ist unterzeichnet.
- Der Kaufvertrag wurde im Juli 2019 notariell beurkundet.
- Der Kaufpreis soll zeitnah, unter anderem durch das zinsbaustein.de-Darlehen, beglichen werden.
- Eine Refinanzierung ist nach der Baurechtsschaffung voraussichtlich in Q1/2020 geplant.
Darlehensstruktur und Darlehensvergabe
- Darlehensnehmerin ist die BAYCON Gewerbeimmobilien GmbH. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt.
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Begleichung des Kaufpreises für das Objekt.
- Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.
Auszahlungsvoraussetzungen
Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:
- Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb der Liegenschaft Kolpingring 16 in 82041 Oberhaching in Höhe von 9,0 Mio. €. (bereits erfüllt)
- Nachweis der Gründung des SPV durch Vorlage eines Handelsregisterauszugs. (bereits erfüllt)
- Vorlage des gezeichneten Darlehensvertrags mit der finanzierenden Bank über die Ankaufsfinanzierung in Höhe von 8,04 Mio. €. (bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Miet-/Pachtverträge inkl. aller Nachträge über eine vertraglich vereinbarte Jahresnettokaltmiete in Höhe von insgesamt mindestens 446.000 € (netto). (bereits erfüllt)
- Eingetragene Auflassungsvormerkung bzw. Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Nachweis der als Gesellschafterdarlehen eingebrachten Eigenmittel in Höhe von 0,575 Mio. €.
- Nachweis eines Gesellschafterbeschlusses über eine Verpflichtung zur bedingten Einzahlung in die Kapitalrücklage i.H.v. 2,5 Mio. €. Die tatsächliche Einzahlung dieser Kapitalrücklage ist im Bedarfsfall bei Liquiditätsengpässen zu leisten.
Quartalsweise Zinszahlungen / Rückzahlungsstrategie
- Die quartalsweisen Zinszahlungen erfolgen aus den Mieteinnahmen des Objekts.
- Das Objekt verfügt über eine diversifizierte Mieterstruktur mit etwa 18 Unternehmen aus verschiedenen Bereichen.
- Die Jahresnettokaltmiete beträgt derzeit rund 446.000 € (durchschnittlich 8 €/m²/Monat).
- Nach Ansatz von 15 % pauschalen Bewirtschaftungskosten und den Kosten für die Verzinsung des zinsbaustein.de-Darlehens verbleibt ein Überschuss von rund 260.000 € pro Jahr.
- Die Tilgung des Darlehens erfolgt aus einer Refinanzierung für die geplanten Revitalisierungsmaßnahmen, welche potenziell über ein weiteres zinsbaustein.de-Darlehen erfolgen wird.
- Der Entwickler rechnet mit einer zu erzielbaren Miete in Höhe von 13-15 €/m2/Monat bei Neuvermietung nach der Revitalisierung
- Es finden bereits Gespräche mit bonitätsstarken Boardinghouse- bzw. Serviced-Apartments-Betreibern sowie mit in Frage kommenden Ankermietern für die Büroflächen statt.
- Die geplante Marge für einen Globalverkauf des revitalisierten Objekts beträgt über 25 %.
Finanzierungsstruktur des Projektes
- Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.
- Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 11,29 Mio. €.
- 8,04 Mio. € werden über Fremdkapital (Bankdarlehen) finanziert
- 2,50 Mio. € werden von zinsbaustein.de als Nachrangdarlehen bereitgestellt.*
- 0,58 Mio. € werden mit Eigenmitteln finanziert.
- 0,18 Mio. € werden aus laufenden Mieteinnahmen finanziert.
* Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.525.000 € betragen.
Chancen und Risiken - Das Projekt
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Chancen und Risiken - Anlageform
| Risiken | Chancen |
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Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem vierköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Das Investment-Komitee v.l.n.r.: Marc Stilke, Dr. Henrik Medla, Dr. Tilman Engel und Eric Romba.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: