Kopernikusquartier Heidelberg
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Laufzeit27 Monate
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Fester Zins5,25 % p. a.
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„Kopernikusquartier Heidelberg“: Neubau eines gemischt genutzten Gebäudeensembles
Inmitten der weitgehend abgeschlossenen Quartiersentwicklung „Bahnstadt Heidelberg“ erstellt die familiengeführte Kreer Unternehmensgruppe ein gemischt genutztes Gebäudeensemble.
Im Rahmen des Projekts entstehen zwei Gebäude mit einem attraktiven Nutzungsmix aus Mietwohnungen, Gewerbeflächen und Büroflächen. Beide Objekte sind bereits mit als „Forward Deals“ ausgestalteten Verkaufsverträgen an institutionelle Investoren veräußert.
Das Projekt im Überblick
- Projektumfang: Neubau eines Wohngebäudes mit 108 Einheiten auf ca. 7.750 m² Wohnfläche sowie ca. 1.340 m² Gewerbeflächen im Erdgeschoss und eines Bürogebäudes mit 6.000 m2 Büro- und 850 m² Gewerbeflächen. Außerdem entsteht eine gemeinsame Tiefgarage mit 240 Stellplätzen.
- Projektentwickler: Die Kreer Unternehmensgruppe wurde 2005 als Bauingenieursbüro gegründet und hat sich zum Projektentwickler weiterentwickelt. Seit 2011 hat sie mehrere Wohn, Gewerbe- und Büroprojekte erfolgreich durchgeführt.
- Besicherung: Das Projekt wird per Forderungsankauf finanziert. Die Muttergesellschaft Kreer Gruppe Beteiligungs GmbH gibt eine harte Patronatserklärung ab.
- Projektstand: Die Baugenehmigung liegt vor. Es wurde ein GU-Vertrag zum Festpreis mit einem bonitätsstarken Generalunternehmer geschlossen. Die Erdarbeiten haben bereits begonnen.
- Rückzahlungsszenario: Die beiden Gebäude sind per Forward-Deal an institutionelle Investoren verkauft.
- Standort: Das Projekt entsteht auf einem Grundstücksareal innerhalb des Kopernikusquartiers, welches rund 10 Gehminuten vom Hauptbahnhof Heidelberg entfernt ist. Das Kopernikusquartier ist eine der letzten in Umsetzung befindlichen Baumaßnahmen innerhalb der Quartiersentwicklung „Bahnstadt Heidelberg“, welche sich bereits seit 2009 im Bau befindet.
Projekstand (Platzierungszeitpunkt)
Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:
Januar 2024
Projektfortschritt
Mit Stand Dezember 2023 war das Bürogebäude (C 4.1) bereits zu 49 % fertiggestellt.
- Im Bereich der Technischen Gebäudeausrüstung bestehen folgende Projektstände:
- Heizung: 10 %
- Sanitär: 12 %
- Lüftung/Kälte: 25 %
- Elektro: 3 %
- Förderanlagen: 70 %
- Im Bereich Fenster, Fassade und Dach sind folgende Leistungsstände zu verzeichnen:
- Fensterarbeiten: 2 %. Der Einbau der ersten Fenster/Schallschutzrahmen erfolgt seit der 3. Kalenderwoche in 2024.
- Dacharbeiten inkl. Klempnerarbeiten: 60 %. Die Arbeiten am Wärmedämmverbundsystem verzögern sich aufgrund der verspäteten Fenstermontage. Der Montagebeginn der Fassade ist ab Ende Januar 2024 eingeplant.
- Im Bereich des Ausbaus beträgt der Leistungsstand für die Trockenbauarbeiten rund 10 %. Die Arbeiten haben in allen Geschossen begonnen.
- Die Arbeiten an den Außenanlagen sollen ab Ende März 2024 erfolgen.
Mit Stand Dezember 2023 war das Wohngebäude (C 4.2) zu 56 % fertiggestellt.
- Im Bereich Technische Gebäudeausrüstung sind die Leistungsstände wie folgt:
- Heizung: 25 %
- Sanitär: 25 %
- Lüftung/Kälte: 35 %. Es sind 90 % der Lüftungsleitungen für die Kellerräume eingebaut und ca. 85 % der Heizungs- und Sanitärleitungen. Die Lüftungsgeräte wurden teilweise geliefert und eingebaut.
- Mess-, Steuerungs- und Regelungstechnik: 5 %
- Elektro: 30 %
- Im Bereich Gebäudehülle sind folgende Leistungsstände zu verzeichnen:
- Fensterarbeiten: 25 %. Der Einbau der Fenster im Bereich der Treppenhäuser 3 und 4 ist zu 90 % abgeschlossen. Danach soll der Einbau in Treppenhaus 5 beginnen.
- Dacharbeiten inkl. Klempnerarbeiten: 25 %. Auf allen Dächern wurde die Leichtattika montiert.
- Fassadenarbeiten: 0 %. Die Fassadenarbeiten haben sich aufgrund der Witterung verzögert und sollen nun Ende Januar 2024 beginnen.
- Im Bereich Ausbau wurden folgende Leistungsstände erreicht:
- Innenputz: 60 %
- Trockenbauarbeiten: 25 %
- Die Arbeiten an den Außenanlagen wurden noch nicht begonnen.
Zeit- und Kostenplan
Insgesamt verschiebt sich die Gesamtfertigstellung auf das 3. Quartal 2024 für das Bürogebäude und für das Wohngebäude auf das 4. Quartal 2024. Die Verschiebung ist bedingt durch die schlechte Witterung und die Verzögerung bei der Fensterlieferung.
Verkauf und Vermietung
Das Objekt ist im Rahmen eines Globalverkaufs bereits vollständig veräußert.
Für das Bürogebäude konnte ein weiterer Mietvertrag geschlossen werden. Die Fa. Aristech hat den Konditionen und dem Vertragsentwurf zugestimmt und das Dokument liegt nun zur Unterzeichnung vor. Die vertraglich vereinbarten Flächen betragen 50 % des 2. Obergeschosses und sollen für zehn Jahre angemietet werden. Mit der Firma Constaff wurde nun der finale Vertrag vereinbart und der Einzugstermin aufgrund der Verschiebungen verlängert.
Für die Gewerbeeinheiten des Wohngebäudes gibt es aktuell zwei konkrete Mietinteressenten, mit welchen die Gespräche weit fortgeschritten sind. Ein Bäcker hat für eine Mieteinheit den besprochenen Konditionen zugestimmt. Aktuell werden der Mietvertrag und die Baubeschreibung ausgetauscht. Ein großer Einzelhändler interessiert sich für eine weitere Mieteinheit. Derzeit wird der Mietvertrag verhandelt und die Baubeschreibung aufgestellt.
Wie im vergangenen Reporting bereits berichtet, sind die Mittel für die Rückzahlung bereits in der Liquiditätsplanung des Projektentwicklers eingestellt und über die Kaufpreiszahlung durchfinanziert. Alternativ besteht die Möglichkeit, den gewährten Kreditrahmen der Sparkasse auszunutzen oder das zinsbaustein.de-Darlehen durch weitere Eigenmittel zurückzuführen.
Bilder von der Baustelle
September 2023
Projektfortschritt
- Der Rohbau für das Bürogebäude (C 4.1) ist fertiggestellt. Beim Wohngebäude (C 4.2) gab es eine Änderung im Bauablauf aufgrund von zeitlichen Engpässen. Daher wurde der Rohbau erst in Kalenderwoche 40 fertiggestellt. Jedoch wurden dafür bereits Restarbeiten und Mängelbeseitigung durch den Rohbauer erledigt, die sonst erst im Nachgang stattgefunden hätten.
- Somit konnten für das Bürogebäude insgesamt 45% und für das Wohngebäude 46% der Arbeiten abgeschlossen werden.
- Nach Planung des Projektentwicklers verschiebt sich die Gesamtfertigstellung auf das 4. Quartal 2024. Die Bauzeitverlängerung ist von dem vorliegenden Verkaufsvertrag abgedeckt.
- Die durch die Beendigung des Geschäftsverhältnisses mit dem Generalunternehmer entstandenen Mehrkosten konkretisieren sich im Verlauf des Projekts. Auch unter konservativer Betrachtung bleibt der Projektertrag allerdings positiv und es besteht Potential für eine Steigerung durch nicht ausgeschöpfte Puffer, eine Korrektur der Besteuerung sowie weiterhin aussichtsreiche Vermietungen, welche den Kaufpreis erhöhen können.
- Das Objekt ist im Rahmen eines Globalverkaufs bereits veräußert.
- Der Vermietungsstand für das Bürogebäude hat sich zum letzten Reporting nicht verändert. Über 50 % der Flächen wurden hier bereits vermietet. Für weitere Mieteinheiten (1. Obergeschoss komplett; 2. Obergeschoss zur Hälfte) gibt es konkrete Mietinteressenten.
- Für die Gewerbeeinheiten im Wohngebäude gibt es drei konkrete Interessenten für die Einheiten 1, 2 und 4.
- Die im vergangenen Reporting angekündigte Prolongationsmitteilung ist mittlerweile eingegangen und die beiden Darlehen bei der Sparkasse Heidelberg wurden bis zum 30.09.2024 verlängert.
- In der Mitteilung ist explizit erwähnt, dass die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens zum 29.03.2024 erfolgen kann.
- Die Mittel dafür sind bereits in der Planung eingestellt und über die Kaufpreiszahlung durchfinanziert. Alternativ besteht die Möglichkeit, den gewährten Kreditrahmen der Sparkasse auszunutzen oder das zinsbaustein.de-Darlehen durch weitere Eigenmittel zurückzuführen.
Zeitplan
Kostenplan
Vertriebsstand & Vermietung
Rückzahlung
Bilder von der Baustelle
Juni 2023
Projektfortschritt
- Die Rohbauarbeiten an den Gebäudekörpern schreiten voran. Zudem konnten bereits die ersten Arbeiten an der Technischen Gebäudeausrüstung in beiden Gebäudekörpern begonnen werden. Aktuell ist die Baustelle mit durchschnittlich 40 gewerblichen Schal- und Bewehrungskräften besetzt. Die Bauleitung des Bauherren ist mit zwei Personen in Vollzeit auf dem Bau.
- Gegenüber den letzten Reportings konnten zudem die Arbeiten an folgenden Abschnitten an verschiedene Gewerke vergeben werden:
* Dachdeckung, inklusive Abdichtung im Innenhof und Fuge
* Kunststofffenster inklusive Sonnenschutz
* PR-Elemente
* Aluminium-Innentüren inklusive Raffstoreanlagen. - Die Vergabe der Bauleistung ist zu rund 86 % erfolgt, für weitere rund 7 % liegen verbindliche Preise vor. Der Fertigstellungsgrad des Bürogebäudes beträgt rund 40 %, der des Wohngebäude liegt bei rund 44 %.
- Die Kreditlinien bei der Sparkasse Heidelberg laufen am 30.09.2023 aus. Laut Angaben des Projektentwicklers werden diese mit der Sparkasse verlängert. Nachweise zur Prolongation werden durch den Projektentwickler zum Zeitpunkt des nächsten Reportings erbracht.
- Nach Planung des Projektentwicklers verschiebt sich die geplante Gesamtfertigstellung auf das 3. Quartal 2024.
- Aufgrund der Beendigung des Geschäftsverhältnisses mit dem Generalunternehmer, der Firma Kögel Bau GmbH & Co. KG, berichtet der Projektentwickler von gestiegenen Kosten und einem reduzierten Gewinn.
- Aussagegemäß ist der Gewinn jedoch nach wie vor auskömmlich und steht weiterhin bis zur Fertigstellung als Puffer zur Verfügung.
- Das Objekt ist im Rahmen eines Globalverkaufs bereits veräußert
- Im Bereich des Wohngebäudes C 4.2 stehen derzeit weiterhin noch 1.712,9 m2 als Gewerbeflächen (Basis: Nettoraumflächen nach DIN 277 inkl. sämtlichen Nebenflächen) zur Verfügung. Für eine Mieteinheit besteht seitens eines Bäckers Interesse. Der Projektentwickler prüft derzeit die Anforderungen insbesondere an die Gebäudetechnik.
- Die restliche Mietsituation bleibt unverändert.
- Laut Angaben des Projektentwicklers wird die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens pünktlich vollzogen werden können. Die Mittel dafür sind bereits in der Planung eingestellt und über die Kaufpreiszahlung durchfinanziert.
Zeitplan
Kostenplan
Vertriebsstand & Vermietung
Rückzahlung
Bilder von der Baustelle
März 2023
Projektfortschritt
- Aktuell ist die Baustelle mit durchschnittlich 35 gewerblichen Schal- und Bewehrungskräften besetzt.
- Die Spezialtiefbauarbeiten sind zu 100 % abgeschlossen. Die Arbeiten für den Rohbau schreiten weiter voran.
- Die Deckenarbeit über dem Untergeschoss ist sowohl für das Wohn- als auch das Gewerbegebäude abgeschlossen. Die Betonage sowie die Deckenarbeiten über dem Erdgeschoss und dem ersten Obergeschoss sollen im zweiten Quartal fertiggestellt werden.
- Außerdem wurden weitere Schlüsselgewerke neu vergeben.
- Der Gesamtbautenstand des Bürogebäudes beziffert der Projektentwickler auf 25 %. Der Stand der Wohnimmobilie wird auf 32 % beziffert. Die Abweichung ist bedingt durch die Priorisierung der Fertigstellung und den Planvorlauf bzgl. der Bewehrungs- und Ausführungsplanung.
- Die Fertigstellung ist weiterhin für das zweite Quartal 2024 geplant.
- Das Objekt ist im Rahmen eines Globalverkaufs bereits veräußert.
- Der Projektentwickler bemüht sich weiterhin, die Gewerbeflächen im Wohn- und Bürogebäude zu vermieten.
- Die im Wohngebäude C.4.2. vorhandene Gewerbefläche von rd. 1.713 m² ist derzeit noch vakant. Der Vermietungsstand für das Bürogebäude hat sich zum letzten Reporting nicht verändert. Über 50% der Flächen wurden hier bereits vermietet.
Zeitplan
Vertriebsstand
Bilder von der Baustelle
Dezember 2022
Projektfortschritt
- Der beauftragte Generalunternehmer hat den GU-Vertrag einseitig gekündigt und sämtliche Arbeiten auf der Baustelle eingestellt. Angabe gemäß kam die Kündigung überraschend. Dennoch reagierte der Projektentwickler umgehend auf die Veränderungen, um das Projekt neu auszurichten.
- Bereits zwei Wochen nach Abzug des bisherigen Generalunternehmers konnte ein neuer Partner für den Rohbau die Arbeiten auf der Baustelle aufnehmen. Auch ist es dem Projektentwickler gelungen, weitere Schlüsselgewerke neu zu vergeben, sodass zwischenzeitlich rd. 61 % der Gewerke bereits vergeben sind. Für weitere 29% liegen bereits Angebote vor, die übrigen 10% sind noch offen.
- Auf Basis der vorliegenden Informationen rechnet der Projektentwickler mit einer Fertigstellung der beiden Gebäude im 2. Quartal 2024. Der Käufer sowie der bisher gewonnene Mieter sind in das Geschehen eingebunden. Angabe gemäß ist der späteste Übergabetermin der beiden Objekte weiterhin haltbar.
- Die Neuvergabe der Gewerke führte u.a. wegen aktuell stark gestiegener Materialbeschaffungskosten zur deutlichen Erhöhung der Gesamtinvestitionskosten. Über die Änderungen wurde auch das finanzierende Kreditinstitut informiert. Eine aktualisierte Kreditzusage in Bezug auf die veränderten Baukosten wurde in diesem Zuge herbeigeführt. Die Finanzierung des Bauvorhabens ist laut dem Projektentwickler weiterhin sichergestellt. Zur Deckung der Mehrkosten hat der Projektentwickler nachweislich weitere Eigenmittel in Höhe von EUR 1.500.000 eingebracht. Die baubegleitenden Zahlungen des einen Käufers sind unverändert gegeben. Bei Bedarf ist der Projektentwickler bereit und im Stande, weitere Eigenmittel in das Bauvorhaben einzubringen.
- Den Gesamtbautenstand der Wohnimmobilie beziffert der Projektentwickler unverändert auf 25 % und des Bürogebäudes auf 12 %. Die Rohbauarbeiten werden nach der Weihnachtspause im Januar fortgesetzt.
- Das Objekt ist im Rahmen eines Globalverkaufs bereits veräußert.
- Zur Optimierung des Verkaufspreises bemüht sich der Projektentwickler um die Vermietung der Büroflächen. Für das Bürogebäude wurde im Dezember 2021 ein Mietvertrag über 15 Jahre mit der Fa. CONSTAFF (Heidelberg) über 50 % der Büroflächen geschlossen. Die weiteren Flächen des Gebäudes sind noch vakant.
- Als Vermarktungsmaßnahme hat der Projektentwickler den vor Ort aufgestellten, blickdichten Bauzaun umfassend mit Werbefolien ausgestattet. Zudem ist ein erfahrener Makler mit der Vermietung beauftragt.
Vertriebsstand
Bilder von der Baustelle
September 2022
Baufortschritt
- Dem Projektentwickler liegt seit Juli 2022 der finale Baufreigabeschein des Baurechtsamts der Stadt Heidelberg vor. Diese Freigabe gewährleistet die Fortführung aller Bauarbeiten inklusive der Ausbauleistungen.
- Derzeit werden folgende Arbeiten am Wohngebäude durchgeführt:
Die Rohbauarbeiten für das zweite Untergeschoss sind fertiggestellt. Die Decke für das erste Untergeschoss ist in drei Bauabschnitten fertiggestellt. Die Stützen und Treppenhauswände für das erste Untergeschoss sind betoniert. Auch die Rampenwände und die Rampe sind bewehrt und teilweise betoniert. Sämtliche Fertigteildecken sind über das erste Untergeschoss aufgelegt. Sämtliche Stützen und Ortbetonwände (Kerne) des ersten Untergeschosses sind geschalt, bewehrt und teilweise betoniert. Auch im Erdgeschoss finden bereits teilweise Schal- und Bewehrungsarbeiten der Stützen statt. Den Gesamtbautenstand der Wohnimmobilie beziffert der Projektentwickler auf 25%. - Am Bürogebäude ist die Sohlbetonage abgeschlossen worden. Die Wände und Stützen des ersten Untergeschosses (Tiefgarage) sind fertig betoniert und die Decke zu 90 % bewehrt. Den Gesamtbautenstand der Büroimmobilie beziffert der Projektentwickler auf 12 %.
- Aufgrund der aktuellen Gesamtsituation des Bausektors , nicht zuletzt ausgelöst durch den Ostkonflikt, ist zwischenzeitlich ein Bauverzug in dem Projekt "Kopernikusquartier Heidelberg" eingetreten. Bezüglich des Umfangs wie auch der Umstände besteht zwischen dem Generalunternehmer Kögel Bau GmbH und dem Projektentwickler ein Dissens. Der Projektentwickler steht im engen Austausch mit dem Generalunternehmer und unternimmt weiterhin zielführende Maßnahmen, um eine vertragsgemäße Fertigstellung sowie die Übergabe an die Endinvestoren/Mieter und die damit einhergehende Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens leisten zu können. Nach Angaben des Projektentwicklers sind ausreichend viele Optimierungsmöglichkeiten gefunden worden, um die geplanten Ziele einzuhalten.
- Das Objekt ist im Rahmen eines Globalverkaufs bereits veräußert.
- Zur Optimierung des Verkaufspreises bemüht sich der Projektentwickler um die Vermietung der Büroflächen. Für das Bürogebäude wurde im Dezember 2021 ein Mietvertrag über 15 Jahre mit der Fa. CONSTAFF (Heidelberg) über 50 % der Büroflächen geschlossen. Die weiteren Flächen des Gebäudes sind noch vakant.
- Als Vermarktungsmaßnahme hat der Projektentwickler den vor Ort aufgestellten, blickdichten Bauzaun umfassend mit Werbefolien ausgestattet. Zudem ist ein erfahrener Makler mit der Vermittlung beauftragt.
Projektfortschritt
Vertriebsstand
Bilder von der Baustelle
Juni 2022
Baufortschritt
- Die Rohbauarbeiten (Beton- und Maurerarbeiten) befinden sich weiterhin in der Umsetzung. Die Sohlbetonage der beiden Bauteile des Wohngebäudes ist abgeschlossen. Die Wände des UG 2 sowie Stützen und Treppenhauswände, Rampenwände und die Rampe wurden bereits betoniert. Die Stützen und Ortbetonwände (Kerne) des UG 1 sind ebenfalls geschalt, bewehrt und teilweise betoniert. Den Gesamt-Bautenstand der Wohnimmobilie beziffert der Projektentwickler auf 19%.
- Für das Bürogebäude werden nach wie vor die Arbeiten für die Sohlbetonage und die Bewehrung der aufgehenden Bauteile durchgeführt. Der Gesamt-Bautenstand der Büroimmobilie beziffert der Projektentwickler auf 11 %.
- Die Bautenstände der beiden Projektteile fallen insbesondere deswegen auseinander, da unter dem Bürogebäude nur eine statt zwei UG-Ebenen vorhanden ist. Die Verbindung der beiden Projektteile auf Ebene des UG 1 wird aktuell bewehrt und anschließend betoniert.
- Aufgrund leichter Verzögerungen resultierend aus COVID-19 (Ausfall von zwei Kolonnen im Bereich Betonbau) sowie Lieferproblemen bei Halbfertigteilen wird es voraussichtlich zu einer Verschiebung des Gesamtfertigstellungstermins kommen. Ein angepasster Vertragsterminplan soll in Kürze erarbeitet und vereinbart werden. Eine Gefährdung der Übergabetermine an die Endinvestoren/Mieter ist nicht erkennbar.
- Die abschließende Gesamtbaufreigabe, inklusive Ausbau und Technischer Gebäudeausrüstung, wird aufgrund der oben beschriebenen Effekte nunmehr erst im Juli 2022 benötigt und fristgerecht erwartet.
- Mit dem Ankermieter CONSTAFF wurde zwischenzeitlich die Umgestaltung der dritten Etage erörtert, die der Mieter nun entgegen der ursprünglichen Planung nicht mehr fremd vermieten, sondern nunmehr selbst nutzen möchte. Der Projektentwickler stimmt derzeit die daraus resultierenden Änderungen bezüglich der Innenausbauarbeiten im Planerteam ab und erarbeitet eine Ergänzung zum Mietvertrag.
Projektfortschritt
Vertriebsstand
Bilder von der Baustelle
April 2022
Baufortschritt
- Die Bauarbeiten zum Projekt haben planmäßig begonnen. Für das Wohngebäude sind die Tiefbauarbeiten sowie die Erd- und Spezialtiefbauarbeiten vollständig abgeschlossen. Auch die Rohbauarbeiten (Beton- und Maurerarbeiten) befinden sich in der Umsetzung. Derzeit wird die Bewehrung und Betonage der Bodenplatte im UG 1 sowie die Bewehrung der aufgehenden Wände und Stützen im UG 2 ausgeführt. Den Gesamt-Bautenstand der Wohnimmobilie beziffert der Projektentwickler auf 14%.
- Die Tiefbau- sowie Erd- und Spezialtiefbauarbeiten der Büroimmobilie sind ebenfalls fast vollständig abgeschlossen. Die Baustelleneinrichtung befindet sich in der Umsetzung und die Betonarbeiten haben begonnen. Derzeit wird die Betonage der Sauberkeitsschichten im UG 1 sowie Bewehrungsarbeiten der Fundamente unter dem UG 1 ausgeführt. Den Gesamt-Bautenstand der Büroimmobilie beziffert der Projektentwickler auf 10%.
- Seit dem 24.01.2022 liegt der 4. Teilbaufreigabeschein des Baurechtsamtes der Stadt Heidelberg vor. Dieser umfasst die Freigabe sämtlicher Rohbauarbeiten, sodass die termingerechte Fortführung aller Rohbauarbeiten ohne Gefährdung der Endtermine gewährleistet wird. Eine Gesamtbaufreigabe aller weiteren Arbeiten (Ausbau & Technische Gebäudeausrüstung) für das Projekt wird derzeit beim Prüfinstitut KLIBA eingeholt. Die abschließende Freigabe inklusive Ausbau und Technischer Gebäudeausrüstung wird bis Juni 2022 benötigt.
- Trotz leichter Verzögerungen resultierend aus COVID-19 (Ausfall von zwei Kolonnen im Bereich Betonbau) sowie Lieferproblemen bei Halbfertigteilen kam es bisher nur zu minimalen Verzögerungen beim Rohbau der Tiefgarage, welcher mit rund zweiwöchiger Verspätung zum 03.12.2021 begonnen hat.
- Beim Bau der Büroimmobilie kommt es zu Verzögerungen bei der Freigabe der Bewehrungsplanung durch Statiker und Prüfingenieur. Weiterhin gibt es pandemisch begründete Ausfälle im Fertigteilwerk sowie Verzögerungen durch die externe Erschließung seitens der Stadt Heidelberg und im Bereich diverser Lieferungen begründet aus dem Ukraine-Konflikt. Eine Aussage zu den exakten Auswirkungen in Werktagen lässt sich von Seiten des Projektentwicklers noch nicht treffen. Der Gesamterfolg des Projektes ist nach Angaben und derzeitigen Erkenntnissen des Projektentwicklers dadurch nicht gefährdet.
- Beide Gebäudeteile (Büro- und Wohngebäude) sind bereits mit als "Forward Deals" ausgestalteten Verkaufsverträgen an institutionelle Investoren (jeweils Immobilienfonds) veräußert worden.
- Für das Bürogebäude finden darüber hinaus bereits Gespräche zwischen dem Projektentwickler und einem weltweit aktiven privaten Bildungsunternehmen zur Vermietung des Erdgeschosses und ersten Obergeschosses (ca. 50% der Bürofläche) statt.
Projektfortschritt
Vertriebsstand
Bilder von der Baustelle
Neubau eines gemischt genutzten Gebäudeensembles
Konzept des Projektes
Im Rahmen des Bauvorhabens entsteht ein modernes Gebäudeensemble, das die zwei Nutzungsformen Wohnen und Arbeiten miteinander kombiniert. Mit den „Kopernikus Labs“ soll ein moderner Bürocampus, insbesondere für Unternehmen der Technologiebranche und des Bildungssektors, entstehen. Mit „Kopernikus Living“ wird ein Raum für urbanes Wohnen inmitten des Stadtquartiers geschaffen.
Für „Kopernikus Living“ entsteht ein vier- bis fünfgeschossiges Wohngebäude mit rund 1.340 m² Gewerbeflächen im Erdgeschoss. Es umfasst 82 freifinanzierte Einheiten auf 5.800 m² Wohnfläche und 26 öffentlich geförderte Wohneinheiten auf 1.950 m² Wohnfläche mit einer Mietpreisbindung von 67 % der Marktmiete über 25 Jahre.
Wie alle Wohnobjekte in der „Bahnstadt Heidelberg“ ist „Kopernikus Living“ als Passivhaus angelegt. Die Wohnungen verfügen über zwei bis fünf Zimmer mit Größen von 45-120 m² sowie Balkone und Loggien. Außerdem werden dem Objekt in der gemeinsamen Tiefgarage 140 Stellplätze und 285 Fahrradstellplätze zugeordnet.
Für „Kopernikus Labs“ entsteht ein sechsgeschossiges Bürogebäude mit rund 850 m² Gewerbeflächen im Erdgeschoss. Das Objekt ist als moderner Bürocampus für interdisziplinäre Unternehmen der Technologiebranche, aber auch für den Bildungssektor konzeptioniert.
Die insgesamt 6.000 m² Büroflächen sind pro Etage in bis zu vier Einheiten mit jeweils 400 m² aufteilbar. Insgesamt sind dem Büroteil in der Tiefgarage 100 Stellplätze zugeordnet.
Grundstück
Für das Projekt wurden Mitte 2020 zwei Grundstücksflächen angekauft: 6.800 m² von der Stadt Heidelberg und 532 m² von der EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg GmbH & Co. KG.
Somit verfügt das Grundstück über eine Fläche von insgesamt rund 7.350 m² mit einem unregelmäßigen, fünfeckigen Zuschnitt. Teilweise waren die Flächen mit gewerblich genutzten Gebäuden bebaut, die ab 2016 abgerissen wurden.
Es sind keine Baulasten für die Grundstücksflächen im Baulastenbuch eingetragen. Gemäß der vorliegenden Ankaufsverträge nebst einem geotechnischen Gutachten können noch schädliche Bodenveränderungen bzw. Altlasten vorhanden sein. Die Entsorgungskosten für eine ggf. erforderliche Ablagerung in Deponien für belasteten Erdaushub trägt jeweils der Verkäufer.
Planung des Bauvorhabens
Die Teilbaugenehmigung „Erdbau“ wurde Anfang Juli 2021 erteilt und die Erdarbeiten haben begonnen. Seit September 2021 liegt auch die vollständige Baugenehmigung für das Bauvorhaben vor.
Für den Bau ist ein Generalunternehmervertrag zum Festpreis mit der Firma Kögel Bau GmbH & Co. KG geschlossen worden. Eventuelle Auflagen aus der Baugenehmigung können zu Mehr-/ oder Minderkosten und einer Anpassung des Pauschalpreises führen. Hierfür hat der Projektentwickler eine Reserveposition von 0,75 Mio. € hinterlegt.
Creditreform bescheinigt der Kögel Bau GmbH & Co. KG. eine „ausgezeichnete Bonität“. Der Generalunternehmer verfügt über einen einschlägigen Track Record zur Realisierung von Bauvorhaben dieser Art und Größe.
Als Generalplaner wurde die Kreer Development GmbH zur Steuerung und Koordination aller Architekten- und Ingenieursleistungen beauftragt. Nach einer Bauzeit von rund 27 Monaten ist eine Fertigstellung des Gebäudeensembles im dritten Quartal 2023 geplant.
Exit-Szenario
Die zwei Gebäudeteile sind mit zwei Forward- Deals an institutionelle Investoren (jeweils Immobilienfonds) zu einem vorläufigen Gesamtkaufpreis zu insgesamt 77,6 Mio. € verkauft worden. Davon wird ein Teil baubegleitend und ein anderer Teil endfällig gezahlt.
Das Bürogebäude („Kopernikus Labs“) wurde an einen Fonds der Warburg-HIH Invest veräußert. Gegenstand des Verkaufsvertrags sind neben einer Bauverpflichtung zudem eine indirekte Vermietungsverpflichtung über 50 % der Büroflächen durch die Gestaltung der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen. Der Projektentwickler übernimmt alle Vermietungsaktivitäten.
Das Wohngebäude („Kopernikus Living“) wurde mit Bauverpflichtung und Erstvermietungsverpflichtung für die Gewerbeflächen an einen Fonds der Catella veräußert.
Die Teilung der für beide Gebäudeteile errichteten Tiefgarage ist mit dem Notar und den beiden Käufern bereits detailliert gelöst.
Vermietungsstand
Der Projektentwickler übernimmt die Erstvermietung der Büroflächen. Die Zielmiete befindet sich am oberen Ende des Heidelberger Büromietmarktes. Ein mandatiertes lokales Maklerhaus und ein beratendes auf Gewerbeimmobilien spezialisiertes Unternehmen gehen davon aus, dass das angestrebte Mietniveau marktgerecht ist.
Aktuell laufen fortgeschrittene Gespräche mit einem Mietinteressenten, welcher mehr als 50 % der Fläche abnehmen würde.
| Relevante Fakten nach Fertigstellung | |
|---|---|
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Standort |
Areal zwischen „Czernyring“, „Galileistraße“ und der „Grünen Meile“ in 69115 Heidelberg |
|
Grundstücksfläche |
7.350 m2 |
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Vermietbare Fläche |
Insgesamt ca. 16.000 m²; ca. 7.750 m² Wohnen, ca. 6.900 m² Büro, ca. 1.340 m² Gewerbe |
|
Wohneinheiten |
82 Einheiten (freifinanziert) 26 Einheiten (gefördert) |
|
Wohnfläche pro Einheit |
45-120 m² |
|
Tiefgaragenstellplätze |
240 (Auto) 285 (Fahrrad) |
Heidelberg – starker Wirtschaftsstandort im Rhein-Neckar-Raum
Heidelberg ist eine Stadt in Baden-Württemberg mit rund 160.000 Einwohner*Innen.1 Zusammen mit Mannheim und Ludwigshafen bildet sie die Metropolregion Rhein-Neckar, in welcher rund 15.000 Unternehmen ansässig sind.1
Heidelberg ist international als Tourismus-Destination und für seine Universitätslandschaft bekannt. Rund 39.000 Personen studieren an fünf Hochschulen. Dementsprechend ist die Bevölkerung jung und gut ausgebildet – etwa 39 % der Einwohner*Innen sind jünger als 30 Jahre.2
Darüber hinaus ist Heidelberg auch ein starker Wirtschaftsstandort, der 2019 ein BIP von rund 75.000 € je Erwerbstätigen erwirtschaften konnte.3 In der Stadt ist ein Mix aus internationalen Konzernen wie SAP, HeidelbergCement AG oder Heidelberger Druckmaschinen AG und zahlreichen mittelständischen Unternehmen ansässig.
Insgesamt bietet Heidelberg Arbeitsplätze für rund 117.500 Erwerbstätige, wovon rund 87 % im Dienstleistungssektor beschäftigt sind.2 Weitere Jobchancen bieten sich durch die enge Bahn-Anbindung an die Städte Mannheim und Ludwigshafen, in denen ebenfalls zahlreiche Unternehmen beheimatet sind. Im Mai 2021 lag die Arbeitslosenquote bei 4,5 %, was rund ein Prozentpunkt mehr ist als im Mai 2019.4
Die durchschnittliche Kaufkraft der Einwohner* innen liegt auf dem Bundesdurchschnitt5, wobei jedoch der hohe Anteil an Studierenden in Betracht gezogen werden muss.
Nach Angaben des Gutachterausschusses sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den letzten beiden Jahren durchschnittlich um etwa 10 % p.a. gestiegen.6
Auch der Büromarkt kann solide Zahlen vorweisen. Der Flächenumsatz auf dem Heidelberger Büromarkt sank 2020 gegenüber dem Vorjahr von 69.000 m² auf 48.000 m², lag damit aber noch knapp über dem zehnjährigen Durchschnitt von rund 47.000 m². Die Leerstandsquote für Büros liegt bei 5,5 %. In den für die Bahnstadt vergleichbaren Citylagen werden durchschnittlich Mietsätze von 15,10 €/m² abgerufen, während es 2020 noch 14,00 €/m² waren (umfasst Bestands- und Erstvermietung). Die Spitzenmiete lag 2021 bei 16,80 €/ m² und ist damit nahezu konstant zum Vorjahreswert (16,70 €/ m²) geblieben.1
Mikrolage: Inmitten eines neu entwickelten Quartiers mit guter Infrastruktur
Das Objekt entsteht im noch jungen Stadtteil „Bahnstadt“. Dabei handelt es sich um eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands, in das seit Beginn der Quartiersentwicklung rund zwei Mrd. € Investitionsvolumen aus öffentlicher und privater Hand geflossen sind.
Auf einem rund 116 Hektar großen Areal von ehemaligen Bahn- und Militärflächen entsteht ein gemischt genutztes Stadtquartier, welches Raum für 6.800 Einwohner*Innen und 6.000 Beschäftigte bieten soll.
Die sukzessiven Bauarbeiten am Quartier haben 2010 begonnen und sind mittlerweile weitgehend fertiggestellt. Aktuell leben bereits rund 5.000 Menschen in dem Areal und auch die Infrastruktur um das Projektgrundstück ist gut ausgebaut.
Die nächste Einkaufsmöglichkeit ist das direkt benachbarte Einkaufszentrum Westarkaden, in dem unter anderem ein Aldi-Markt und eine Apotheke vorhanden sind. In den umliegenden Straßen finden sich mehrere Cafés und Restaurants.
Darüber hinaus wurde das Quartier mit Blick auf die Bedürfnisse von Familien geplant. Mehrere Schulen, Kindergärten und Spielplätze sind fußläufig gut zu erreichen.
Für die Freizeitgestaltung bieten sich beispielsweise die nahegelegen Veranstaltungsorte „Güterbahnhof Heidelberg“ und „halle_02“ an. Des Weiteren befinden sich rund um das Projektgrundstück mehrere Straßenbahnhaltestellen mit Anbindung an die Innenstadt. Der Weg zum zentralen Bismarckplatz dauert rund zehn Minuten.
Der Hauptbahnhof Heidelberg ist in rund zehn Minuten zu Fuß erreichbar. Der Weg zum Flughafen Mannheim dauert mit öffentlichen Verkehrsmitteln insgesamt rund 40 Minuten und der Weg zum Flughafen Frankfurt rund eine Stunde.
Quellen
1. Metropolregion Rhein-Neckar:
Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar 2021 (PDF)
2. Stadt Heidelberg:
Heidelberg in Zahlen
3. Stadt Heidelberg:
Wirtschaftsdaten zum Standort Heidelberg
4. Agentur für Arbeit:
Arbeitsmarkt im Überblick - Heidelberg
5. IHK Rhein-Neckar:
Kaufkraftanalyse 2020 im Bezirk der IHK
Rhein-Neckar (PDF)
6. Rhein-Neckar-Zeitung:
Bis zu 15 Prozent steigen die Immobilienpreise
hier im Jahr
Karte
Areal zwischen „Czernyring“, „Galileistraße“ und der „Grünen Meile“
69115
Heidelberg-Bahnstadt
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Die Kreer Unternehmensgruppe wurde 2005 unter der Firmierung Kreer Ingenieure GmbH als Bauingenieursbüro gegründet und hat sich in den folgenden Jahren zum Projektentwickler und Investor weiterentwickelt. Seit 2011 hat sie eine Reihe von Wohn, Gewerbe- und Büroprojekten erfolgreich durchgeführt.
Ab 2017 wurde die Gruppe neu strukturiert und in die Kreer Ingenieure GmbH im Zuge der Neuausrichtung des Geschäftsmodells in „Kreer Development“ umfirmiert. Weiterhin erfolgte die Gründung der Kreer Gruppe Beteiligungs GmbH zur Einführung einer Holding-Struktur für die Unternehmensgruppe.
Die Kernkompetenzen liegen in der Entwicklung von Wohn-, Gewerbe- und Betreiberimmobilien. Das Team umfasst aktuell 14 Personen.
Dr. Florian Kreer
Geschäftsführender Gesellschafter
Dr. Florian Kreer ist Geschäftsführer und gemeinsam mit seinem Vater Werner Kreer Gründer von Kreer Development. Er studierte Betriebswirtschaft und promovierte zum Thema Unternehmensnachfolge und Private Equity.
Christian Hoogendijk
Geschäftsführer Dipl.-Ing
Dipl. Ing. Architekt Christian Hoogendijk kam 2011 als Projektleiter zu Kreer Development und wurde in 2018 in die Geschäftsführung berufen. Zuvor arbeitete er bei verschiedenen Architekturbüros in Deutschland, u.a. an großen Bauträgermaßnahmen.
Unternehmensstruktur
Auswahl von Referenzprojekten
Köln
Mischnutzung (Studentisches Wohnen, Long Stay Apartments, Einzelhandel)
Investitionsvolumen: ca. 30.000.000 €
Fertigstellung: 2022
Bonn
Mehrfamilienhaus mit 46 Eigentumswohnungen
Investitionsvolumen: 11.300.000 €
Fertigstellung: 2019
Bonn
Studentisches Wohnen mit 288 Apartments
Investitionsvolumen: 27.000.000 €
Fertigstellung: 2019
Berlin-Friedrichshain
Long Stay Hotel mit 85 Apartments
Investitionsvolumen: 11.770.000 €
Fertigstellung: 2019
Heidelberg
Studentisches Wohnen mit 282 Apartments
Investitionsvolumen: 22.520.000 €
Fertigstellung: 2016
Köln
Bürogebäude mit 3.600 m² Mietfläche
Investitionsvolumen: 17.000.000 €
Fertigstellung: 2016
Projektstatus
- Die Grundstücke für das Projekt sind angekauft.
- Ein Generalunternehmervertrag zum Festpreis ist geschlossen.
- Die Objekte sind mit Forward-Deals verkauft.
- Eine Teilbaugenehmigung für die Baugrube ist erteilt.
- Die Erdarbeiten haben begonnen.
- Die Baugenehmigung für den Hochbau ist erteilt.
- Der Rohbau soll im zweiten Quartal 2022 fertiggestellt werden.
- Die Fertigstellung der Objekte ist im dritten Quartal 2023 geplant.
Darlehensstruktur und -vergabe
- Darlehensnehmerin ist die Kreer Development Kopernikusquartier Heidelberg GmbH & Co. KG, eine Tochtergesellschaft der Kreer Unternehmensgruppe.
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur teilweisen Refinanzierung von Eigenmitteln (nachrangige Gesellschafterdarlehen).
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur teilweisen Refinanzierung von Eigenmitteln (nachrangige Gesellschafterdarlehen).
- Die Finanzierung wird als Forderungsankauf eines Bankdarlehens der Raisin Bank strukturiert.
- Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.
- Ein unabhängiger externer Mittelverwendungskontrolleur (Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft) stellt die sachgerechte und im Darlehensvertrag definierte Mittelverwendung des Bankdarlehens sicher.
Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen
- Vorlage der Grundstückskaufverträge inkl. aller Anlagen. (bereits erfüllt)
- Nachweis über Kaufpreisfälligkeit der Grundstückskaufverträge und erfolgter Eigentumsumschreibung durch aktuellen Grundbuchauszug. (bereits erfüllt)
- Fortführungsnachweis des Liegenschaftskatasters. (bereits erfüllt)
- Nachweis über Vollzug des Fortführungsnachweises im Grundbuch (durch Vorlage der neu angelegten Grundbuchblätter). (bereits erfüllt)
- Vorlage einer projektkonformen und vollzugsfähigen Teilbaugenehmigung „Baugrube“. (bereits erfüllt)
- Vorlage einer projektkonformen und vollzugsfähigen Teilbaugenehmigung „Hochbau“. (bereits erfüllt)
- Vorlage der gezeichneten Generalunternehmerverträge mit der Fa. Kögel Bau GmbH & Co. KG zu einem Pauschalfestpreis inkl. Bauzeiten- und Zahlungsplan. (bereits erfüllt)
- Nachweis der eingebrachten nachrangigen Eigenmittel (aus dem bisherigen, nachrangigen Gesellschafterdarlehen) in Höhe von mindestens 3,0 Mio. € durch Kontobelege. (bereits erfüllt)
- Vorlage der gezeichneten Darlehensverträge mit der Sparkasse Heidelberg über 5,0 Mio. € (KK-Linie) und 28,3 Mio. € (Aufbaufinanzierung). (bereits erfüllt)
- Vorlage des Verkaufsvertrags des Gebäudeteils Wohnen inkl. aller Anlagen aus den Bezugsurkunden. (bereits erfüllt)
- Vorlage des Verkaufsvertrags des Gebäudeteils Büro inkl. aller Anlagen aus den Bezugsurkunden. (bereits erfüllt)
- Nachweis von Absichtserklärungen (LOIs) zum Abschluss von Mietverträgen oder alternativ Nachweis über bereits abgeschlossene Mietverträge über insgesamt mindestens 50 % (bezogen auf die zu vermietenden Flächen von 6.850 m2) des rein gewerblich genutzten Objekts.
- Vorlage eines Gesellschafterdarlehensvertrags mit Rangrücktritts- und Belassungserklärung über ein nachrangiges Gesellschafterdarlehen der Kreer Development Kopernikusquartier Beteiligungs GmbH & Co. KG in Höhe von mindestens 3,0 Mio €; hierbei ist sicherzustellen, dass Zins- und Rückzahlung auf das Gesellschafterdarlehen erst nach vollständiger Rückzahlung des ZBS-Darlehens inkl. sämtlicher Zinsen und Gebühren erfolgen darf. Hiervon ausgenommen ist die Rückführung des Gesellschafterdarlehens maximal um die Höhe des ZBS-Darlehens.
- Vorlage einer Bestätigung der Geschäftsführer des Darlehensnehmers, dass die vorliegende zinsbaustein. de-Finanzierung mit der Sparkasse Heidelberg besprochen und von dieser akzeptiert wurde.
- Vorlage des Jahresabschlusses per 31.12.2020 des Darlehensnehmers.
- Vorlage einer Erklärung der Gesellschafter des Darlehensnehmers, dass diese sich verpflichten, bis zur Erfüllung der Darlehensforderung weder Unternehmensanteile des Darlehensnehmers zu veräußern, noch eingebrachte Eigenmittel und/oder Gewinne noch in sonstiger Weise Liquidität den Konten des Darlehensnehmers zu entnehmen.
- Vorlage einer harten Patronatserklärung der Kreer Gruppe Beteiligungs GmbH in einer Höhe von mindestens 115 % des tatsächlichen Darlehensnennbetrages.
- Vorlage einer Erklärung der Kreer Gruppe Beteiligungs GmbH, dass diese sich verpflichtet, während der Laufzeit des Zinsbaustein-Darlehens keine gesellschaftsrechtlichen Änderungen bzgl. der Beteiligungsstruktur mit der Kreer Development GmbH vorzunehmen, insbesondere keine Anteile an der Kreer Development GmbH zu verkaufen.
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus dem bereits erfolgten Verkauf der Objekte.
- Das Bürogebäude („Kopernikus Labs“) wurde an einen Fonds der Warburg-HIH Invest veräußert.
- Das Wohngebäude („Kopernikus Living“) wurde an einen Fonds der Catella veräußert.
- Der vorläufige Kaufpreis für beide Gebäude beträgt insgesamt 77,6 Mio. €. Davon wird ein Teil baubegleitend und ein anderer Teil endfällig gezahlt.
- Es bestehen für beide Gebäudeteile marktübliche Rücktrittsrechte auf der Käuferseite, z.B. bei einer Ausübung des städtischen Vorkaufsrechts, erhebliche Flächenabweichungen oder dem Verstreichen der Fertigstellungsfrist (40 Monate nach Erhalt der Baugenehmigung für das Wohngebäude, 33 Monate nach Erhalt der Baugenehmigung für das Bürogebäude).
- Die geplante Projektrendite beträgt rund 11 %.
- Der Projektentwickler rechnet damit, dass die Rendite durch Besserungsscheine steigen wird.
Finanzierungsstruktur des Projektes (nach Auszahlung des Zinsbaustein-Darlehens)
Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 69,85 Mio. €.
- 33,30 Mio. € werden per Bankdarlehen finanziert.
- 2,00 Mio. € stellt zinsbaustein.de als sonstige Vermögensanlage (Forderungsankauf) bereit.*
- 1,00 Mio. € stellt der Projektentwickler als Eigenmittel (nachrangige Gesellschafterdarlehen) bereit.**
- 33,55 Mio. € fließen als baubegleitende Kaufpreiszahlungen.
* Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.020.000 € betragen.
** In Form von nachrangigen Gesellschafterdarlehen. Aktuell sind 4,5 Mio. € Eigenmittel im Projekt,
wovon 1,5 Mio. € entnommen werden dürfen, wenn 50 % Vermietung der Büroflächen und ein
für die finanzierende Bank zufriedenstellender Projektverlauf vorliegen. Weitere 2,0 Mio. € sollen
durch das ZBS-Darlehen refinanziert werden.
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Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Von links nach rechts: Dr. Albert Tillmann, Dr. TiIman Engel, Eric Romba.
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