Hansa-Haus Kassel
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„Hansa-Haus Kassel“: Revitalisierungs-Projektierung eines vermieteten Bürogebäudes
Wir freuen uns, Ihnen eine Bestandsfinanzierung mit jährlichen Zinszahlungen vorstellen zu können. Im Rahmen der Finanzierung wird die Aufstockung und Teilumnutzung einer vermieteten Büroimmobilie geplant.
Projektentwickler ist die new.space AG, welche bereits zwei Projekte „Kölnische 45“ (planmäßig zurückgezahlt) und „ONE21“ (laufend) über zinsbaustein.de finanziert hat.
Das Projekt im Überblick
- Projektumfang: Bestandsfinanzierung einer Büroimmobilie in Kassel. Während der Finanzierungslaufzeit ist die Projektierung einer Revitalisierung, Teilumnutzung und Aufstockung bis zur Erlangung der Baugenehmigung geplant.
- Projektentwickler: Die 2016 gegründete new.space AG ist auf die Entwicklung von Kapitalanlage-Immobilien spezialisiert, aber auch als Bestandshalter von Wohn- und Gewerbeimmobilien aktiv.
- Besicherung: Die Finanzierung erfolgt als Forderungsankauf und ist mit einer Patronatserklärung der new.space AG ausgestattet.
- Rückzahlungsszenario: Die Rückführung des Darlehens soll aus einer späteren Baufinanzierung erfolgen. Alternativ ist ein Verkauf des Objekts mit Baugenehmigung möglich.
- Vermietungsstand: Es sind rund 70 % der Flächen vermietet; Hauptmieter sind die Stadt und die Universität Kassel.
- Standort Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage am Altmarkt von Kassel.
Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)
Dokumente
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„Hansa-Haus Kassel“: Revitalisierungs-Projektierung eines vermieteten Bürogebäudes
Konzept des Projekts
Beim „Hansa-Haus“ handelt es sich um ein siebengeschossiges Büro- und Geschäftsgebäude in zentraler Lage in Kassel, welches 1963 erbaut wurde.
Es umfasst vier zusammenhängende Gebäudeteile sowie sechs vorgesetzte Glaspavillons, die in der Vergangenheit als Ladengeschäfte dienten und aktuell leer stehen. In den Außenanlagen und in einer Tiefgarage hat das Objekt 162 Stellplätze. Insgesamt weist es eine vermietbare Fläche von 12.952 m² auf.
Gemäß einer unabhängigen Werteinschätzung sind die technischen Anlagen in einem guten Zustand, die Ausstattung der Büroflächen wird als funktional angesehen.
Insbesondere bei den Ladengeschäfts-Flächen besteht jedoch deutlicher Revitalisierungsbedarf, sodass der Ankauf des Objektes durch die new.space AG auch in der Regionalpresse als „Chance für eine Aufwertung der Immobilie“ bezeichnet wurde (Hessische Niedersächsische Allgemeine).
Eine derartige Aufwertung soll während der Laufzeit der zinsbaustein.de-Finanzierung projektiert werden. Angedacht sind eine Aufstockung und teilweise Umnutzung der Flächen zu Apartments, die beispielsweise an Studierende der nahegelegenen Universität Kassel vermietet werden können. Dabei sollen nur in einem Gebäudeteil Wohnflächen entstehen, damit eine klare Trennung zwischen Büro- und Wohnabschnitten erhalten bleibt.
Für die leerstehenden Glaspavillons wird eine gewerbliche bzw. gastronomische Nutzung geplant. Die restlichen Flächen sollen für die weitere Büronutzung durch die Stadt und die Universität Kassel revitalisiert werden. Beide haben bereits großes Interesse an einem langfristigen Mietverhältnis signalisiert.
In den nächsten beiden Jahren soll das Objekt weiter vermietet bleiben, während der vorhabenbezogene Bebauungsplan entwickelt wird. Drei der vier Gebäudeteile sollen erhalten und kernsaniert werden, der vierte Gebäudeteil soll aufgestockt werden.
Da die bestehenden Mietverträge gestaffelt enden, sollen ab Q1/2023 stufenweise ganze Häuser saniert werden. Es ist geplant, die Mieter zwischenzeitlich in andere Häuserteile umzuquartieren, so dass der Cash-Flow erhalten bleibt und einzelne Häuser entsprechend entwickelt werden können.
Grundstück und Bestandsgebäude
Das Objekt wurde Ende 2020 im Rahmen eines Share-Deals durch die new.space AG angekauft.
Eine von zinsbaustein.de beauftragte unabhängige Werteinschätzung (Stichtag 27.01.2021) beziffert den aktuellen Wert des Objekts auf 10,69 Mio. € (825 €/m²) und betont, dass das Potenzial des innerstädtischen Objekts sich in einem vergleichsweise hohen Bodenwertanteil widerspiegelt.
Die Werteinschätzung nach den geplanten Revitalisierungs- und Umbaumaßnahmen (rund 28,6 Mio. € inklusive Möblierung der Apartments) liegt bei 47,68 Mio. € (3.512 €/m²).
Mieterstruktur
Hauptmieter des Objekts sind die Stadt Kassel mit mehreren Ämtern und die Universität.
Aktuell sind rund 70 % der Flächen (rd. 8.990 m²) sowie 121 von 162 Stellplätzen vermietet, wodurch monatliche Mieteinnahmen von rund 65.000 € generiert werden. Bei den leerstehenden Flächen handelt es sich um Büroflächen (rd. 527 m²), Einzelhandelsflächen (rd. 809 m²) und Lagerflächen (rd. 1.928 m2) sowie 38 Stellplätze.
Die durchschnittliche gewichtete Mietrestlaufzeit (WALT) per 31.01.2021 beträgt rund 2,5 Jahre, wodurch eine hohe Flexibilität für die Baumaßnahmen und eine Neuvermietung nach Revitalisierung entsteht. Die derzeitigen Hauptmieter (Stadt Kassel und Universität Kassel) sind nach eigener Aussage gegenüber dem Projektentwickler stark an einer Anmietung der revitalisierten Büroflächen interessiert.
Das Objekt trägt sich aktuell selbst. Aus den laufenden Mieteinnahmen ist abzüglich der nicht umlagefähigen Nebenkosten und der Zinsen für die Bankfinanzierung ein freier Cash Flow von rund 195.000 € p.a. vorhanden.
Die Mietpreise der Bestandsverträge liegen aktuell durchschnittlich bei rund 7,24 €/m².
Die Werteinschätzung geht aufgrund der sehr guten Lage von einer Zielmiete (nach Revitalisierung) von 11,00 €/m2 aus, was nach dem IVD-Gewerbepreisspiegel (Stand: 2020/2021) der aktuellen Spitzenmiete für Büros in Kassel entspricht.
Für die Handelsflächen im Erdgeschoss wird eine Miete von € 14,00/m2 in Ansatz gebracht und als marktgerecht betrachtet.
Im Detail gestaltet sich die Mieterstruktur wie folgt:
| Mieter | Gemietete Fläche | Vertragslaufzeit |
| Jugendamt | 2.357,02 m² Büro | 117,71 m² Lager | 31.12.2023 |
| Ordnungsamt | 2.105,01 m² Büro | 476,81 m² Lager | 31.12.2022 |
| Ausländeramt | 1.173,86 m² Büro | 45,59 m² Lager | 931.12.2022 |
| Veterinäramt | 340,50 m² Büro | 45,59 m² Lager | 31.03.2023 |
| Universität Kassel | 1.858,95 m² Büro | 31.12.2023 |
| Universität Kassel | 25,00 m² Lager | Unbefristet |
| Architekturbüro | 230 m² Büro | 15.08.2022 |
| Hausmeisterwohnung | 78,19 m² Wohnen | Unbefristet |
| Streumieter*innen | 134,18 m² Lager |
Das Exit-Szenario
Mit dem zinsbaustein.de-Darlehen ist die Finanzierung der Projektentwicklungskosten bis zur Erlangung der Baugenehmigung geplant. Anschließend soll es zusammen mit der derzeitigen Bankfinanzierung durch ein Darlehen, welches auch die Baukosten decken wird, abgelöst werden.
Alternativ könnte die Immobilie nach der Baurechtsschaffung an einen anderen Projektentwickler veräußert werden.
| Relevante Fakten (nach Fertigstellung) | |
|---|---|
|
Standort |
Kurt-Schumacher-Str. 25-31, 34117 Kassel |
|
Grundstücksfläche |
6.344 m2 |
|
Vermietbare Fläche |
Ca. 12.952 m² |
| Mietzins pro Jahr | rd. 780.000 € |
| Bruttogrundfläche | 20.910 m2 |
| Stellplätze |
162 Stück (117 Tiefgarage, 45 außen) |
Makrolage: Kassel– moderner Wirtschaftsstandort in Nordhessen
Kassel ist wirtschaftliches, kulturelles und soziales Oberzentrum der Region Nordhessen.
Seit 2010 ist die Einwohnerzahl der Stadt von rund 193.000 auf über 205.600 gestiegen.1 Die Arbeitslosenquote sank ab 2009 und lag 2019 bei einem Jahresdurchschnitt von 5,2 %.2 Nach zeitweiligen coronabedingten Ansteigen konnte die Agentur für Arbeit im Dezember 2021 eine erneutes Absinken auf 5,8 % vermelden.3
Kassel ist ein starker und moderner Wirtschaftsstandort. Mitte 2019 arbeiteten bereits fast 80 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Dienstleistungssektor.2
Mitte 2019 waren insgesamt 13.091 Gewerbebetriebe in der Stadt angemeldet, rund 780 mehr als im Jahr 2007.1 Die Erdgaslieferanten Wintershall und WINGAS sowie die SMA Solar Technologie AG, ein führender Hersteller von Photovoltaiktechnologie, haben ihren Hauptsitz in Kassel. Volkswagen betreibt in der Stadt seinen zweitgrößten Standort und auch Daimler besitzt hier ein Werk.
Die Stadt ist durch mehrere Autobahnen gut angebunden und besitzt seit 2013 einen eigenen Flughafen. Mit ihren zehn Fachbereichen, einer Kunsthochschule, drei wissenschaftlichen Zentren, zahlreichen weiteren Forschungsinstitutionen und rund 25.000 Studenten ist auch die Universität Kassel heute ein bedeutender Wirtschaftsfaktor.4
Die wirtschaftlichen Stärken Kassels liegen in so verschiedenen Bereichen wie Verkehrstechnik, Umwelt- und Energietechnik sowie Kunst und Kultur. In Zukunft möchte die Stadt vor Allem den technologischen Sektor weiter fördern, darunter Geschäftsmodelle zu digitalen Stadtentwicklungs-Technologien („Smart City“) und der Einsatz von Energieeffizienz-Technologien bei kleinen und mittelständischen Unternehmen.6
Das nordhessische Umland gilt als Modellregion für erneuerbare Energien, wobei die Universität Kassel eine Schlüsselrolle spielt. Diese möchte ihre Forschungskapazitäten weiter ausbauen und sich dabei vor Allem mehr wissenschaftlichen Nachwuchs gewinnen.7
2018 betrug das BIP pro erwerbstätiger Person in der Stadt Kassel 62.158 €, was rund 6,7 % mehr sind als im Jahr 2012.5 Der Bundesdurchschnitt lag bei 74.560 €.8
In einem Investmentmarkt-Überblick (2019) ermittelte die Investment-Beratungsgesellschaft Catella für Kassel Spitzenmieten von 10,70 €/m² mit steigendem Trend. Die Spitzenrendite lag stabil bei 5,9 %.9
Mikrolage: Hansa-Haus Kassel
Das Objekt befindet sich direkt am Altmarkt, einem zentralen ÖPNV-Knotenpunkt in Kassel. Von dort aus ist der Hauptbahnhof in rund 14 Minuten zu Fuß oder in ca. vier Minuten mit dem Auto erreichbar. Der Weg zum Flughafen dauert mit dem Auto rund 20 Minuten. Der Campus der Universität Kassel ist rund zehn Laufminuten entfernt.
Im Umkreis von fünf Gehminuten um das Objekt befinden sich zahlreiche Restaurants, Imbisse und Supermärkte, sodass eine abwechslungsreiche Gestaltung der Mittagspausen möglich ist.
n drei Minuten sind auch zwei Straßenbahnhaltestellen mit Anbindung in andere Stadtteile zu erreichen. In den Straßen um das Objekt gibt es mehrere kleine Parkplatz-Ansammlungen; zwei Parkhäuser sind weniger als zehn Laufminuten entfernt.
Quellen
1. Stadt Kassel: Jahresbericht 2019
2. Wirtschaftsförderung Kassel:
Wirtschaftsdaten
3. Wirtschaftsförderung Region Kassel:
Trotz Coronakrise:
Arbeitslosigkeit in der Region sinkt erneut
4. Wirtschaftsförderung Region Kassel:
Wirtschaftsregion
Kassel - Überblick
5. Hessisches Statistisches Landesamt:
Bruttoinlandsprodukt und Bruttowertschöpfung in Hessen 2012 bis 2018
nach kreisfreien Städten und Landkreisen
6. Wirtschaftsförderung Region Kassel:
Förderprogramme
7. Universität Kassel:
: Entwicklungsplan 2020 – 2024
8. Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat:
:
Bruttoinlandsprodukt je erwerbstätige Person
9. Catella Research:
: Investmentstandorte Deutschland
2019 Büro – Mieten und Renditen (PDF)
Karte
Kurt-Schumacher-Str. 25-31
34117
Kassel
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new.space AG
Der Hauptgesellschafter der Darlehensnehmerin ist die new.space AG. Diese ist eine Projektentwicklungsgesellschaft aus Kassel, die sich seit 2016 auf die Entwicklung, Realisierung und Sanierung von Immobilien als Kapitalanlage und zur Eigennutzung spezialisiert hat.
Dabei realisiert die new.space AG alle Schritte – von der Standortanalyse der Projekte über Grundstücksankauf, Bau bis hin zur Vermietung, Verkauf oder Sanierung bzw. Umwidmung. Die new.space AG erwirbt über verschiedene Projektgesellschaften Grundstücke oder Immobilien und erarbeitet Nutzungskonzepte bis hin zum Baurecht. Zudem tritt die new.space AG mit ihren Tochterfirmen und verschiedenen Projektgesellschaften als Bestandshalter von Wohnund Gewerbeimmobilien auf.
Das Management der Unternehmensgruppe besitzt langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche. So besuchte der Geschäftsführer Michael Kopeinigg die Technische Bundeslehranstalt für Hoch- und Tiefbau in Villach (Österreich) und ist seit 2013 Geschäftsführer des inzwischen der Unternehmensgruppe zugehörigen Projektentwicklers DGS Management GmbH.
Michael Kopeinigg, Geschäftsführer
Über zinsbaustein.de hat die new.space AG bereits die Projekte „Kölnische 45“ (zurückgezahlt) und „ONE21“ (laufend) in Kassel finanziert. Außerdem konnte sie bereits ein weiteres Bürogebäude erfolgreich revitalisieren und an die Stadt Kassel vermieten („EAM Hochhaus“).
Unternehmensstruktur
Auswahl von Referenzprojekten
Kölnische 45
Neubau eines Mehrfamilinhauses mit 26 Wohneinheiten in Kassel 2018 von zinsbaustein.de finanziert und bereits zurückgezahlt, fertiggestellt 2020, komplett im Einzelvertrieb verkauft
Projektvolumen: 7,8 Mio. €
EAM Hochhaus
Ankauf und Kernsanierung eines Bürohauses in Kassel Sanierung abgeschlossen langfristig vermietet an Stadt Kassel
Projektvolumen: 12,5 Mio. €
One21
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 34 Wohneinheiten in Kassel, 2020 von zinsbaustein.de finanziert Rohbau in Erstellung
Verkaufsvolumen: 9,5 Mio. €
Living Lohfelden
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten in Lohfelden bei Kassel Rohbau fertiggestellt
Projektvolumen: 6 Mio. €
PES 56
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten in Lohfelden bei Kassel Rohbau fertiggestellt
Fertigstellungsjahr: 2016
Projektvolumen: 3,9 Mio. €
PES 54
Kernsanierung und Veräußerung einer Villa mit 4 Wohnungen in Frankfurt am Main
Fertigstellungsjahr: 2016
Projektvolumen: 4,2 Mio. €
Das Darlehen wird mit 4,75 % pro Jahr verzinst. Die Zinsen werden jährlich zum 31.03. ausgezahlt. Die Laufzeit beträgt rund 36 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen bereits nach 24 Monaten zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.
PROJEKTSTATUS
- Die Objektgesellschaft inklusive Immobilie wurde 2020 angekauft.
- Die Projektierung soll im zweiten Quartal 2021 beginnen.
- Die Baugenehmigung wird bis Ende 2023 erwartet.
- Das zinsbaustein.de-Darlehen wird planmäßig in 03/2024 zurückgeführt.
Darlehensstruktur & -vergabe
- Darlehensnehmerin ist die Objektgesellschaft COMKAS Grundstücks GmbH, welche die Immobilie hält. Sie wurde vom Projektentwickler new.space AG angekauft. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt.
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur teilweisen Finanzierung von Projektierungskosten.
- Das Darlehen wird per Forderungsankauf eines Bankdarlehens vergeben.
- Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.
Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen
- Vorlage des Kaufvertrags vom 15.12.2020 über den Erwerb der Geschäftsanteile an der COMKAS Grundstücks GmbH. (bereits erfüllt)
- Vorlage einer Gesellschafterliste, aus der hervorgeht, dass das Eigentum an den Anteilen übergegangen ist. (bereits erfüllt)
- Vorlage eines gezeichneten Darlehensvertrages der new.space AG mit der finanzierenden Bank (Volksbank Wolfenbüttel im Konsortium) i.H.v. max. 10,0 Mio. €. (bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Miet-/Pachtverträge inkl. aller Nachträge über eine vertraglich vereinbarte Jahresnettokaltmiete in Höhe von insgesamt mind. 0,76 Mio. €. (bereits erfüllt)
- Nachweis einer Vereinbarung über eine Sicherheitenprämie in Höhe von 75.000 € p.a., die die COMKAS Grundstücks GmbH von der new.space AG und der KSS Beteiligungs GmbH für die Sicherheitenstellung erhält; diese Sicherheitengebühr soll die jährlichen Zinszahlungen für das Zinsbaustein-Darlehen sicherstellen. (bereits erfüllt)
- Bestätigung des Objektwertes in Höhe von mindestens 10 Mio. € (Ist-Zustand) bzw. 45 Mio. € (Soll-Zustand) durch eine Werteinschätzung eines durch zinsbaustein.de beauftragten unabhängigen Immobiliengutachters. (bereits erfüllt)
- Nachweis der eingebrachten Eigenmittel (bestehendes Gesellschafterdarlehen) durch Vorlage eines Gesellschafterdarlehensvertrages mit Rangrücktrittsvereinbarung über mind. 6,23 Mio. € (vom Verkäufer übernommene Darlehen); im Gesellschafterdarlehensvertrag ist sicherzustellen, dass Zins- und Rückzahlung erst nach vollständiger Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens fällig sind.
- Vorlage eines Gesellschafterdarlehensvertrages mit Rangrücktrittsvereinbarung (Rahmenvertrag) über mind. 0,50 Mio. €.
- Vorlage einer harten Patronatserklärung der new.space AG für den Darlehensnehmer über einen Betrag von mindestens 1,75 Mio. €.
Besicherung
Als Besicherung für das zinsbaustein.de-Darlehen gibt die Hauptgesellschafterin der Darlehensnehmerin, die new.space AG, eine harte Patronatserklärung in Höhe von 1,75 Mio. € ab.
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens ist auf zwei Wegen möglich:
- Nach der Baurechtsschaffung soll ein Darlehen für die Baumaßnahmen aufgenommen werden, mit dem auch das zinsbaustein.de -Darlehen abgelöst wird.
- Alternativ dazu könnte das Objekt nach Projektierung mit Baugenehmigung verkauft und das zinsbaustein.de-Darlehen zurückgeführt werden.
Finanzierungsstruktur des Projektes (nach Auszahlung des Zinsbaustein-Darlehens)
Der Ankauf der Objektgesellschaft wurde von der new.space AG mit einem Bankdarlehen in Höhe von 10,0 Mio. € finanziert.
Auf der Ebene der Objektgesellschaft gestaltet sich die Finanzierungsstruktur des Projektes nach Auszahlung des Zinsbaustein-Darlehen wie folgt:
- 1,50 Mio. €* werden von zinsbaustein.de per Forderungsanlauf finanziert
- 4,43 Mio. € sind als stille Reserve in der Gesellschaft vorhanden **.
- 0,23 Mio. € enthält die Objektgesellschaft von der new.space AG als Entgelt für die Sicherheitenstellung.
- 6,23 Mio. € werden mit Eigenmitteln (bestehendes Gesellschafterdarlehen) finanziert.
* Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen
bis zu 1.530.000 € umfassen.
** Die stille Reserve ergibt sich aus der rechnerischen
Differenz zwischen der Mittelverwendung (Objektwert im
IST-Zustand gem. Werteinschätzung, Projektentwicklungskosten und Finanzierungskosten für zinsbaustein.de) undder Mittelherkunft (Eigenmittel, ZBS-Finanzierung und dem
Entgelt für die Sicherheitenstellung).
Chancen und Risiken - Das Projekt
| Chancen | Risiken |
|---|---|
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Chancen und Risiken - Anlageform
| Chancen | Risiken |
|---|---|
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Hinweis: Rainer Pillmayer, ein Geschäftsführer der Zinsbaustein GmbH, ist Mitglied des Aufsichtsrates der new.space AG. Herr Pillmayer hat sich bei der Entscheidungsfindung und Vertragsverhandlung zu dem vorliegenden Projekt sowohl bei zinsbaustein.de, als auch bei new.space enthalten. Die zugrundeliegenden Verträge wurden durch den Geschäftsführer Björn Jüngerkes verhandelt und unterzeichnet.
Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Von links nach rechts: Dr. Albert Tillmann, Dr. TiIman Engel, Eric Romba.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: