Halberg1

„Halberg1“

Wir freuen uns, Ihnen ein neues Projekt im Saarland anbieten zu können. Im Rahmen des Projekts „Halberg1“ wird vom Projektentwickler die Umplanung und Umwidmung einer bestehenden Büroimmobilie zu Wohnen und Pflege mit Gewerbeanteil geplant.

Das Darlehen wird mit 6,50 % pro Jahr verzinst. Die Zinsen werden jährlich zum 30.10. ausgezahlt. Die Laufzeit beträgt rund 28 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen bereits nach 19 Monaten zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.

Das Projekt im Überblick

Projektumfang: Umplanung und Umwidmung eines bestehenden, vermieteten Bürogebäudes mit einer Bruttogeschossfläche von 13.120 m² sowie 158 Tiefgaragenstellplätzen. Ziel ist die Erreichung einer Baugenehmigung zum Umbau der Büroimmobilie für die Nutzung als Wohn- und Pflegeimmobilie mit Gewerbeanteil mit insgesamt 180 Einheiten. (Phase 1)
Projektstand: Die Liegenschaft ist bereits angekauft. Die Eigentumsüberschreibung ist erfolgt. Für den Ankauf und die Nebenkosten des Ankaufs sind bereits Eigenmittel von rund 2,25 Mio. € und rund 10,5 Mio. € Bankfinanzierungsmittel geflossen. Bis zum 31.12.2023 (bzw. 30.06.2024 bei Optionsausübung) besteht ein Mietvertrag mit dem bisherigen Büronutzer AOK.
Vergabeart: Für die Realisierung des Projektes besteht ein Projektentwicklungs- und Projektmanagementvertrag mit der Muttergesellschaft Ehret+Klein GmbH.
Fertigstellung: Nach Erteilung der Baugenehmigung (vrsl. zwischen Q2/2024 und Q2/2025) ist seitens des Darlehensnehmers vorgesehen, das Projekt zu veräußern. Sollte der Umbau des Objektes durch den Darlehensnehmer durchgeführt werden, ist eine Fertigstellung in 2026 geplant. Diese Umbauphase ist nicht Gegenstand dieser Finanzierung.
Besicherung: Das zinsbaustein.de-Darlehen wird als Teilforderungskauf eines Kredits der Raisin Bank AG strukturiert. Als Zusatzsicherheit wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft der Muttergesellschaft Ehret+Klein GmbH gestellt.
Rückzahlungsszenario: Das zinsbaustein.de-Darlehen soll durch Verkauf der Immobilie nach Schaffung des Baurechts mit entsprechendem Baukonzept zurückgezahlt werden. Um im aktuell dynamischen Marktumfeld flexibel bleiben zu können, verfolgt der Projektentwickler selbstverständlich weitere Exitszenarien, beispielsweise eine Umbaufinanzierung und Fertigstellung in Eigenregie.
Standort: Das Objekt befindet sich im zentralen Saarbrücker Bezirk “Mitte” und ist infrastrukturell bestens erschlossen.

Weitere Informationen für Sie

Dokumente

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„Halberg1“: Umwidmung einer vermieteten Büroimmobilie in eine moderne Wohn- und Pflegeimmobilie mit Gewerbeanteil

Konzept des Projektes

Das Projekt umfasst den Ankauf und die Projektierung für die Umwidmung bis zur Baurechtschaffung („Konversion“) eines Bestandsobjekts, das derzeit als Bürogebäude durch einen solventen Mieter (AOK Rheinland-Pfalz/Saarland) genutzt wird. Das Gebäude soll im Rahmen des Projektes zur Nutzung für Wohnen und Pflege mit Gewerbeanteil mit ca. 180 Einheiten umgeplant werden. Zusätzlich sollen 118 PKW-Stellplätze und 248 Fahrradstellplätze entstehen.

Phase 1 des Projekts umfasst die Akquisition des Grundstücks und Bestandsgebäudes sowie die fortlaufende Vermietung und neue Baurechtschaffung für die Konversion des Objekts. Die Schaffung des neuen Baurechts wird bis zum 2. Quartal 2024 erwartet. Für das Gebäude besteht ein laufender Mietvertrag mit der AOK Rheinland-Pfalz/Saarland bis zum 31.12.2023. Angabegemäß hat der Mieter mündlich bereits die Wahrnehmung einer Verlängerungsoption des Mietverhältnisses bis zum 30.06.2024 angekündigt.

Für den Umbau liegt bereits ein einfacher Bebauungsplan mit Mischnutzung aus dem Jahr 1967/1968 vor. Aussagegemäß hält der Projektentwickler die Initiierung eines neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplans daher nicht für erforderlich. Während der Laufzeit des zinsbaustein.de-Darlehens sind keine Investitionsmaßnahmen für das Gebäude geplant. Notwendige und sicherheitsrelevante Maßnahmen (sofern auftretend) werden durchgeführt. Die Projektentwicklung zu einer zu Wohn- und Pflegezwecken genutzten Immobilie endet mit Erlangung des Baurechts. Das zinsbaustein.de-Darlehen bezieht sich lediglich auf die Mitfinanzierung dieser Projektphase 1.

Nach Abschluss der Projektentwicklung soll die Immobilie in geplantem Zustand mit neuem Baurecht und entsprechendem Baukonzept vorrangig verkauft werden. Ein Residualwertgutachten über einen künftigen Marktwert von voraussichtlich 16,0 Mio. € (mit Baurecht und Planungen) liegt vor. Um im aktuellen Marktumfeld flexibel zu bleiben, werden aber auch andere Entwicklungs- und Vermarktungskonzepte weiterverfolgt. Ein weiteres könnte der Umbau (Kernsanierung sowie die Vermietung und die Vermarktung des umgesetzten Projekts) sein. Gemäß Kalkulation des Projektentwicklers werden die Gesamtinvestitionskosten für Phase 2 auf ca. 33,0 Mio. € geschätzt. Der Umbau könnte nach Erhalt des Baurechts innerhalb von zwei Jahren bis voraussichtlich 2026 realisiert werden.

Grundstück

Das Grundstück in der Halbergstraße 1 wurde im März 2022 angekauft. Es verfügt über eine Fläche von 8.818 m² bei einem nahezu regelmäßigen quadratischen Zuschnitt und ist mit einem Bestandsgebäude aus den 70er Jahren bebaut. Das Grundstück ist von drei Seiten zugänglich und ist vollständig erschlossen.

Das Gebäude verfügt über eine vermietbare Fläche von 10.933 m² (Bruttogeschossfläche von 13.120 m²) sowie aktuell 158 PKW-Stellplätze, vier Personenaufzüge und einen Lastenaufzug.

Baurecht

Der vorliegende Bebauungsplan für das Grundstück und das darauf befindliche Bestandsgebäude stammt aus dem Jahr 1967/1968 und weist Mischnutzung aus.

Vermietung

Das Objekt ist an die AOK Saarland vermietet. Der bestehende Mietvertrag mit der AOK Saarland endet am 31.12.2023. Es bestehen Verlängerungsoptionen von 5 x 6 Monaten.

Die AOK Saarland verlegt ihren Standort auf das derzeit noch im Bau befindliche Areal Schanzenberg des Investors Josef Reichenberger, welches voraussichtlich im zweiten Quartal 2024 bezugsfertig werden soll. Die Ausübung der erstmaligen Verlängerungsoption aus dem Mietvertrag bis 30.06.2024 wurde mündlich bereits angekündigt.

Die Dauer der Planungen und des Verfahrens bis zur Erteilung der Genehmigung wird auf ca. 24 Monate geschätzt. Dies würde mit dem geplanten Auszug der AOK aus dem Gebäude zusammenfallen.

Exit-Szenario

Die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens soll aus dem Verkauf der projektierten Immobilie mit Baurecht erfolgen. Für die Liegenschaft liegt ein Residualwertgutachten vor, welches nach Schaffung des Baurechts einen Marktwert von 16,0 Mio. € ausweist. Alternativ prüft der Projektentwickler eine Ablösung aus Mitteln einer Umbaufinanzierung. Eine Interessensbekundung seitens der den Ankauf finanzierenden Bank auch diese Projektphase zu begleiten, liegt bereits vor. Eine aktuelle Kostenschätzung für das Gesamtprojekt einschließlich Umbau auf Basis der bisherigen Planungen beläuft sich auf rund 48,2 Mio. € (entspricht rund 3.680 € / m² Bruttogeschossfläche), die Baukosten der Kostengruppen 300 und 400 wurden mit ca. 1.465 € / m² Bruttogeschossfläche angenommen.

Relevante Fakten (nach Fertigstellung)
Standort	Halbergstraße 1, 66121 Saarbrücken
Grundstücksfläche	ca. 8.818 m²
Vermietbare Fläche	Insgesamt ca. 10.933 m²;
Geplantes zukünftiges Nutzungskonzept	ca. 6.000 m² Wohnen, ca. 3.450 m² Pflege, ca. 1.483 m² Mixed Use
Nutzungseinheiten	ca. 180 Einheiten
Stellplätze	65 Tiefgaragenstellplätze, 13 Außenstellplätze, 248 Fahrradstellplätze
Potenzielle, jährliche Mieteinnahmen	1,92 Mio. € Gesamt, 1,03 Mio. € Wohnen, 0,56 Mio. € Pflege, 0,10 Mio. € Stellplätze, 0,23 Mio. € Mixed Use
Potenzielle Verkaufserlöse	52,81 Mio. € Gesamt, 29,10 Mio. € Wohnen, 14,84 Mio. € Pflege, 5,71 Mio. € Stellplätze, 3,16 Mio. € Mixed Use

Makrolage: Saarbrücken

Saarbrücken

Als Landeshauptstadt des Saarlandes ist Saarbrücken mit ca. 183.000 Einwohner*innen¹ (Stand 2021) nicht nur die bevölkerungsreichste Stadt des Bundeslandes, sondern ebenso politisches, wirtschaftliches und kulturelles Zentrum des Ballungsraums. Die meisten Einwohner*innen leben im Bezirk Mitte (rund 96.600 Einwohner*innen², Stand 2021). Die Großstadt an der Saar ist insbesondere für junge Menschen sehr interessant, da sie über insgesamt acht (teilweise internationale) Hochschulen, darunter eine Universität, verfügt. Daher ist die Stadt bestrebt, neue Wohn- und Lebensbedingungen für junge Familien zu schaffen und investiert auch in bereits bestehende Wohngebiete, um eine höhere Wohn- und Lebensqualität zu schaffen³.

Dank ihrer guten infrastrukturellen Anbindung über den Regionalverkehr und verschiedene Autobahnen, ist Saarbrücken das wirtschaftliche Zentrum und die Drehscheibe des Regionalverkehrs der gesamten Region. Mit elf Bahnhöfen, zehn Regionallinien, einer Hochgeschwindigkeitsstrecke nach Frankfurt, beziehungsweise Paris und als Ausgangspunkt verschiedener Autobahnen wie der A6, A623 sowie A320 und einem Flughafen, ist Saarbrücken bestens national und international vernetzt⁴.

Die Nähe zu Frankreich spiegelt sich in vielen Aspekten, wie beispielsweise den teils deutsch-französischen Schulen wider.

Wirtschaftlich dominiert der Dienstleistungssektor in Saarbrücken. Als Universitäts-, Messe-, Kongress- und Einkaufsstadt, beflügeln mehr als 15.000 ansässige Unternehmen die Saarbrücker Wirtschaft.

Das BIP pro Kopf liegt mit ca. 44.900 € (Stand 2018⁵) über dem deutschlandweiten Durchschnitt von 40.594 €⁶. Das Nettoeinkommen des Regionalverbands Saarbrücken liegt bei 20.436 € je Einwohner (Stand 2021)⁷.

Wohnen und Pflege in Saarbrücken

Beinahe ein Drittel der Bevölkerung von Saarbrücken ist 60 Jahre oder älter⁸. Da die Gruppe der Senior*innen einen so großen Anteil der Einwohner*innen Saarbrückens ausmacht, ist die Schaffung einer höheren Wohnqualität für Senior*innen in Saarbrücken bereits seit 2008 ein wichtiger Bestandteil des Stadtentwicklungskonzeptes. Unter dem Titel „Saarbrücken macht sich fit für Ältere” wurden in der Stadt bereits verschiedene Maßnahmen umgesetzt, so beispielsweise der Ausbau einer barrierefreien Infrastruktur und von Wohnungen⁹ und die Schaffung von Begegnungsräumen zwischen allen Altersschichten. Dementsprechend groß ist auch die Nachfrage nach modernen Pflegeeinrichtungen, die den Leitsätzen dieses Stadtentwicklungskonzeptes entsprechen.

Mikrolage: Halbergstraße 1, 66121 Saarbrücken

Das Objekt befindet sich im beliebten und zentralen Stadtbezirk “Mitte” und ist infrastrukturell bestens erschlossen. Im unmittelbaren Umfeld des künftigen Wohn- und Pflegeobjekts befinden sich zwei Supermärkte (Lidl und ALDI), sowie das Evangelische Stadtkrankenhaus, eine chirurgische Praxis und eine Evangelische Kirche.

Weniger als fünf Gehminuten entfernt befinden sich drei Bushaltestellen, sowie zwei Straßenbahnstationen, über die die Innenstadt mit verschiedenen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten innerhalb von rund zehn Minuten erreicht wird. Zur Erfüllung der gastronomischen Wünsche müssen die Einwohner*innen jedoch nicht unbedingt bis ins Zentrum von Saarbrücken fahren – zahlreiche Restaurants und Cafés reihen sich entlang der Egon-Reinert-Straße sowie dem Schillerplatz.

Die Saar, die Saarbrücken in zwei Hälften teilt, ist ebenfalls innerhalb von fünf Gehminuten erreichbar. Dort finden sich zahlreiche Grünflächen, wie beispielsweise die Parkanlage am Staden.

Für die nationale und internationale Anbindung sorgen der Hauptbahnhof und der Saarbrücker Flughafen, die über den ÖPNV oder per Auto je nur 20 Minuten entfernt sind.

Quellen

1. Saarbrücken: Saarbrücken in Zahlen. Einwohner
2. Saarbrücken: Saarbrücken in Zahlen. Einwohner
3. Saarbrücken: Leben in Saarbrücken
4. Wikipedia: Saarbrücken. Verkehr
5. Wikipedia: Liste der deutschen Städte nach Bruttoinlandsprodukt
6. Statista: Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts je Einwohner seit 1991
7. Sol.de: So viel Geld haben die Saarländer im Geldbeutel
8. Saarbrücken: Bevölkerungsstand am 31.05.2022
9. Saarbrücken: Leben in Saarbrücken. Seniorenpolitisches Konzept

Karte

Halbergstraße 1
66121 Saarbrücken

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Hauptgesellschafter und Muttergesellschaft sowie Projektentwickler des Darlehensnehmers ist die Ehret+Klein GmbH. Seit ihrer Gründung im Jahr 2006 ist der Geschäftszweck der Gesellschaft das Management von Immobilienportfolios sowie die Projektentwicklung und die kaufmännische, technische und konzeptionelle Beratung von Immobilienprojekten. Die Ehret+Klein GmbH ist darüber hinaus spezialisiert auf die schlüsselfertige Erstellung von Bauprojekten, die Betreuung von Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Vermietung und den Verkauf von Immobilien.

In der Vergangenheit wurden entwicklungsbezogene Projektgesellschaften oft direkt von den Gesellschaften 2m3c GmbH und Tatejo Beteiligungsgesellschaft mbH zu jeweils 50 % gehalten (deren alleinige Gesellschafter sind Michael Ehret bzw. Stefan Klein). Während die Ehret+Klein GmbH in diesen Fällen ausschließlich als Dienstleister fungierte, ist seitens der Neuorganisierung der Gesellschaft in 2022 vorgesehen, dass die Gesellschaft zukünftig direkt an den Projektgesellschaften beteiligt ist.

Die Ehret+Klein GmbH verfügt über eine gute Bonität und kann einen langjährigen Track Record nachweisen.

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung der Ehret+Klein GmbH wurde von 2019 bis 2022 sukzessive von den Gesellschaftern Michael Ehret und Stefan Klein auf die neuen Geschäftsführer Dr. Christian Häusler, Konstantin von Abercron, Michael Baureis und Erdal Bektas übertragen, um die Gesellschaft so auf das zukünftige Wachstum und Entwicklung auszurichten. Herr Ehret und Herr Klein treiben die Entwicklung des Unternehmens nun in der neuen Funktion als Mitglieder des Beirats voran und arbeiten verstärkt an den strategischen Unternehmenszielen.

Stefan Klein
Beirat

Michael Ehret
Beirat

Konstantin von Abercron
Akquise & Produktmanagement, Vermietung, Verkauf

Michael Baureis
Finanzierung, Projektcontrolling, Rechnungswesen,
Unternehmensentwicklung, Personal, Marketing & Kommunikation

Erdal Bektas
Projektentwicklung Wohnen und Baumanagement

Dr. Christian Häusler
People & Culture

Unternehmensstruktur

Unternehmensstruktur Ehret+Klein GmbH

Ausgewählte Referenzen und weitere Projekte des Projektentwicklers

Projekt	Standort	Umfang	Fertigstellung
Schwanthaler 69	München	Revitalisierung eines Gebäudes mit Büroflächen und einer Kindertagesstätte auf 8.000 m² Bruttogrundfläche	2015
Fürstenrieder 21	München	Revitalisierung eines Gebäudes mit Büro- und Einzelhandelsflächen auf 7.948 m²	2019
Waldquartier Bernau	Bernau bei Berlin	Gemischte Nutzung auf 90.000 m²	2021
HEIMERAN Westend Büros	München	Neubau eines Gebäudes mit Büro-, Gewerbe- und Einzelhandelsflächen auf 24.837 m²	2022
Stadttor Landau i.d. Pfalz	Landau	Neubau eines gemischt genutzten Gebäudes mit 18.482 m²	2024
Licht-Luftbad-Quartier Worms	Worms	Neubau eines gemischt genutzten Gebäudes mit 39.400 m²	2025

Ausgewählte Referenzen anzeigen

Projektstand

Das Grundstück wurde im März 2022 angekauft.
Die Kaufpreiszahlung und der Nutzen-Lasten-Übergang sind im Juli 2022 erfolgt.
Der laufende Mietvertrag mit der AOK Rheinland-Pfalz/Saarland besteht noch bis mindestens 31.12.2023. Der Mieter hat bereits mündlich seine Verlängerungsoption bis 30.06.2024 angekündigt, diese ist jedoch noch nicht vertraglich fixiert.
Mit der Baurechtschaffung wird zum zweiten Quartal 2024 gerechnet. Ein einfacher Bebauungsplan mit Mischnutzung aus 1967/1968 liegt bereits vor.
Der Exit für Projektphase 1 durch Verkauf des Grundstücks oder alternativ eine Umbaufinanzierung ist für das dritte Quartal 2024 geplant.
Das zinsbaustein.de-Darlehen wird spätestens zum 30.04.2025 zurückgeführt.

Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen

Vorlage des Grundstückskaufvertrags UR 0500/2022R Notar Linsler, Saarbrücken vom 24.03.2022 zum Erwerb der Liegenschaft Halbergstraße 1, 66121 Saarbrücken und dessen Bezugsurkunde UR 0488/2022R des Notars Linsler vom 23.03.2022.(Bereits erfüllt)
Vorlage des unterzeichneten Projektentwicklungs- und Projektmanagementvertrags inklusive Anlagen mit der Ehret+Klein GmbH vom 14.07.2022. (Bereits erfüllt)
Vorlage des ersten Nachtrags zum Projektmanagementvertrag nach der Streichung der Leistungsphase L 1.1, der Projektvorbereitung und deren Honorar, sofern kein neues vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren initiiert werden muss. (Bereits erfüllt)
Kopie des unterzeichneten Darlehensvertrags mit der finanzierenden Sparkasse Südwestpfalz in Höhe von maximal 10,5 Mio. € vom 05./31.05.2022. (Bereits erfüllt)
Kopie der Bürgschaftsurkunde über einen Höchstbetrag von 2,0 Mio. € für die Sparkasse Südwestpfalz vom 05./31.05.2022. (Bereits erfüllt)
Löschungsnachweis (eine Kopie des Treuhandauftrags oder des Grundbuchauszugs) hinsichtlich Abt. III/1 der Buchgrundschuld in Höhe von 6,4 Mio. € für die Sparkasse Merzig-Wadern vom 22.06.2022. (Bereits erfüllt)
Vorlage einer Kopie des Gesellschafterdarlehensvertrags über mindestens 0,3 Mio. € mit einer Rangrücktritts- und Belassungserklärung. (Bereits erfüllt)
Nachweis über die eingezahlten Eigenmittel über Kontobelege in Höhe von mindestens 0,3 Mio. €. (Bereits erfüllt)
Kopie der Notarbestätigung hinsichtlich der erfüllten Voraussetzungen und der Fälligkeitsmitteilung. (Bereits erfüllt)
Nachweis über die fristgerechte Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer durch Kontobelege vom 18.07.2022. (Bereits erfüllt)
Vorlage der Eröffnungsbilanz des Darlehensnehmers. (Bereits erfüllt)
Wertschätzung zum Residualwert auf den Zeitpunkt nach dem Erhalt des neuen Baurechts in Phase 1 in Höhe von mind. 15,2 Mio. €. (Bereits erfüllt)
Vorlage eines Gesellschafterbeschlusses zur Einzahlung in die bedingte Kapitalrücklage über 0,35 Mio. € bis zur wirksamen Ausübung der Mietvertragsverlängerungsoption durch die AOK Rheinland-Pfalz/Saarland. Alternativ die Vorlage einer Kopie der schriftlich ausgeübten Mietvertragsverlängerungsoption seitens der AOK bis mindestens 30.06.2024. (Bereits erfüllt)
Gesellschafterbeschluss der Projekt Halberg GmbH zur Aufnahme des zinsbaustein.de-Mezzanine-Darlehens. (Bereits erfüllt)
Nachweis zur Kenntnisnahme der Sparkasse Südwestpfalz, dass die Darlehensnehmer Mezzanine-Mittel aufnehmen wird, bzw. eine solche Aufnahme nicht ausgeschlossen wird. Alternativ die Vorlage einer Bestätigung des Geschäftsführers Stefan Klein, dass die Aufnahme von Mezzanine-Mitteln mit der Sparkasse besprochen wurde und von dieser akzeptiert wurde. (Bereits erfüllt)
Vorlage einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der Muttergesellschaft Ehret+Klein GmbH hinsichtlich aller Verbindlichkeiten der Projekt Halberg GmbH aus dem zinsbaustein.de-Mezzanine-Crowd-Darlehensvertrag.

Chancen und Risiken

Das Projekt
Ehret+Klein GmbH als renommierter Projektentwickler verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung und ca. 70 Mitarbeiterinnen mit umfangreichen Planungs- und Umsetzungskompetenzen und verfügt büer einen guten Track Record* mit Projekten in relevanter Größenordnung und Nutzungsart. Es handelt sich um eine einfache Beteiligungsstruktur unter bisher starker Einbindung der beiden Eigentümer. Der Darlehensnehmer Halberg Projekt GmbH ist als Projektgesellschaft strukturiert. Die Eigentümer der Muttergesellschaft haben parallel ehret+klein Capital Markets als Fondsinitiator, Investment- und Asset Manager etabliert und so eine Exit-Option für das Projekt „Halberg1“ gesichert. Das Grundstück wurde per Kaufvertrag vom 11.03.2022 unter Einbindung von Eigenmitteln erworben. Der Makrostandort Saarbrücken verzeichnet ein enges Angebot an Wohnimmobilien und einen steigenden Bedarf an Pflegeeinrichtungen. Es besteht in Phase 1 des Projektes kein Baurisiko, da für das Bestandsgebäude ein Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von 1,5 Jahren besteht. Das Mietverhältnis trägt bis zum Vertragsende mit 1,4 Mio. € (mind. 1,05 Mio. €) zum Gesamtkapital der Gesellschaft bei. Bei der AOK Rheinland-Pfalz/Saarland als Körperschaft des öffentlichen Rechts handelt es sich um einen bonitätsstarken Mieter. Das Grundstück ist voll erschlossen, inklusive eines Mittelspannungs- und Fernwärmeanschlusses. Die geplante Nutzung aus Wohnen, Pflege und Gewerbeanteil dürfte bauplanungsrechtlich unter dem bestehenden Bebauungsplan möglich sein. Das zinsbaustein.de-Darlehen wird ausschließlich für Phase 1 des Projektes vergeben. In dieser Phase besteht die höchste Wertschöpfung ohne Risiken aus der operativen Bautätigkeit. Es besteht ein Projektentwicklungs- und Projektmanagementvertrag für die Planung und schlüsselfertige Realisierung des Gebäudeumbaus. Während Phase 1 sind Mieteinnahmen von bis zu 1,4 Mio. € gesichert. Diese bilden einen Puffer gegen mögliche Kostensteigerungen oder Verluste. Anlegerinnen erhalten jährliche Zinszahlungen* während der Darlehenslaufzeit. Seitens der Muttergesellschaft/ des Projektentwicklers Ehret+Klein GmbH wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft hinsichtlich aller Verbindlichkeiten des Darlehensnehmers aus dem zinsbaustein.de-Darlehen gestellt. Die Projektrendite der Phase 1 bei Verkauf mit Baurecht und Planung unter Annahme eines durch einen Sachverständigen geschätzten Marktwertes liegt bei rd. 5,26 % (zuzüglich. der vereinnahmten Projektentwicklungsfees im Unternehmensverbund). Sollte Phase 2 umgesetzt werden: Der kalkulierte Verkaufspreis von durchschnittlich 4.541 €/m² liegt unterhalb der maximal erzielbaren Preise 2020 für neue Eigentumswohnungen bis 50/90 m² und weiterverkaufte Eigentumswohnungen ab Baujahr 2000. Der kalkulierte Projektgewinn für Phase 1 und Phase 2 beträgt 4,6 Mio. €, was einer Rendite von 9,55 % entspricht.	Die Geschäftsführung der Ehret+Klein GmbH wurde erst 2022 seitens der Eigentümer auf vier neue Geschäftsführer übertragen. Der Projektentwickler, die Ehret+Klein GmbH, beteiligt sich seit 2022 selbst an Projektgesellschaften. Damit verbundene Gesellschafterdarlehen und Bürgschaften werden bilanzielle Relationen wahrnehmbar ändern. Die Bürgschaft für das Projekt „Halberg1“, entspricht dem 5,3-fachen des vorliegenden Jahresüberschusses von 2021, beziehungsweise 94 % des vorliegenden Eigenkapitals aus 2021. Der Darlehensnehmer, die Halberg Projekt GmbH, verfügt über keine nennenswerte Eigenkapitalbasis. Das Bestandsgebäude aus den 70er Jahren kann Altlasten enthalten, deren Entsorgung hohe Kosten verursachen würde. Hinsichtlich möglicher Altlasten des Bestandsgebäudes besteht derzeit keine abschließende Kostensicherheit für die Kernsanierung in Phase 2. Es liegen bisher keine Informationen hinsichtlich der Umnutzungsmöglichkeiten des Bestandsgebäudes, insbesondere zur Statik und Energieeffizienz, vor. Die Behebung von potenziellen Defiziten kann zu Kostensteigerungen beim Umbau in Phase 2 führen. Die kalkulierten Mieteinnahmen sind nur zu 75 % vertraglich gesichert. Die schriftliche Fixierung der mündlich angekündigten Vertragsverlängerung steht noch aus. Ein Schriftformrisiko des Mietvertrags aufgrund mangelnder Bezeichnung von Lage und Begrenzung des Mietgegenstandes ist nicht auszuschließen. Das Auslegungsrisiko zur Nebenkostenregelung als Pauschale kann nicht ausgeschlossen werden. Der bestehende, einfache Bebauungsplan aus 1967/1968 könnte für die neu erforderliche Baugenehmigung zum Umbau/ neuen Nutzung des Bestandsgebäudes unzureichend sein. Dies würde die Initiierung eines neuen vorhabenbezogenen Bebauungs-Planverfahrens erfordern, was sowohl zeitlich aus auch den Kosten nach nicht budgetiert ist. Der Antrag und die Erteilung der Baugenehmigung für den Umbau ist noch nicht bewilligt. Das von zinsbaustein.de vermittelte Darlehen ist nachrangig zu einer durch zinsbaustein.de vermittelten Privatplatzierung. Insolvenzrisiko des Projektentwicklers sowie sonstiger Lieferanten und Dienstleister. Es bestehen Planungs- und Kostenrisiken für die Bauarbeiten am Bestandsgebäude. Planungs- und Genehmigungsrisiken sind derzeit nicht auszuschließen. Es bestehen zeitliche und inhaltliche Risiken aus der Genehmigung des Objektes. Steigende Zinsen können sowohl die Kostenstruktur der geplanten Maßnahme als auch die Refinanzierung eines potenziellen Käufers verteuern. Durch erhöhte Zinskosten könnte sich das Projekt sowohl in Bezug auf die Hochbaumaßnahme als auch für potenzielle Käufer so sehr verteuern, dass die Renditeerwartungen nicht erfüllt werden, bis hin zur Unwirtschaftlichkeit. Das Projekt und der Darlehensnehmer können aufgrund von Pandemien, wie z.B. die aktuelle Covid-19-Krise und den daraus resultierenden Entwicklungen sowohl wirtschaftlich als auch in der Organisationsfähigkeit betroffen sein. Das kann Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit des Darlehensnehmers und seiner Dienstleister, die Bautätigkeit, den Verkaufsprozess sowie Übergaben oder Abnahmen haben. Hiervon können sämtliche Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß eines solchen Ereignisses und die Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich aktuell nicht abschließend darstellen. Politische Krisen und soziale Unruhen auf nationaler und internationaler Ebene, wie z.B. der Ukraine-Krieg und die darauf resultierenden Entwicklungen können sowohl wirtschaftlich auf das Anlageprojekt (z. B. Verteuerung von Energiekosten, Schwierigkeiten bzw. und Verteuerung der Materialbeschaffung) als auch organisatorisch (z.B. Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs durch Einschränkung der Freizügigkeit von Arbeitnehmern) auf den Darlehensnehmer Auswirkungen haben. Es können Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß solcher Ereignisse und deren Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich nicht abschließend darstellen.

Das Projekt

Chancen

Risiken

Ehret+Klein GmbH als renommierter Projektentwickler verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung und ca. 70 Mitarbeiter*innen mit umfangreichen Planungs- und Umsetzungskompetenzen und verfügt büer einen guten Track Record mit Projekten in relevanter Größenordnung und Nutzungsart.
Es handelt sich um eine einfache Beteiligungsstruktur unter bisher starker Einbindung der beiden Eigentümer.
Der Darlehensnehmer Halberg Projekt GmbH ist als Projektgesellschaft strukturiert.
Die Eigentümer der Muttergesellschaft haben parallel ehret+klein Capital Markets als Fondsinitiator, Investment- und Asset Manager etabliert und so eine Exit-Option für das Projekt „Halberg1“ gesichert.
Das Grundstück wurde per Kaufvertrag vom 11.03.2022 unter Einbindung von Eigenmitteln erworben.
Der Makrostandort Saarbrücken verzeichnet ein enges Angebot an Wohnimmobilien und einen steigenden Bedarf an Pflegeeinrichtungen.
Es besteht in Phase 1 des Projektes kein Baurisiko, da für das Bestandsgebäude ein Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von 1,5 Jahren besteht. Das Mietverhältnis trägt bis zum Vertragsende mit 1,4 Mio. € (mind. 1,05 Mio. €) zum Gesamtkapital der Gesellschaft bei.
Bei der AOK Rheinland-Pfalz/Saarland als Körperschaft des öffentlichen Rechts handelt es sich um einen bonitätsstarken Mieter.
Das Grundstück ist voll erschlossen, inklusive eines Mittelspannungs- und Fernwärmeanschlusses.
Die geplante Nutzung aus Wohnen, Pflege und Gewerbeanteil dürfte bauplanungsrechtlich unter dem bestehenden Bebauungsplan möglich sein.
Das zinsbaustein.de-Darlehen wird ausschließlich für Phase 1 des Projektes vergeben. In dieser Phase besteht die höchste Wertschöpfung ohne Risiken aus der operativen Bautätigkeit.
Es besteht ein Projektentwicklungs- und Projektmanagementvertrag für die Planung und schlüsselfertige Realisierung des Gebäudeumbaus.
Während Phase 1 sind Mieteinnahmen von bis zu 1,4 Mio. € gesichert. Diese bilden einen Puffer gegen mögliche Kostensteigerungen oder Verluste.
Anleger*innen erhalten jährliche Zinszahlungen während der Darlehenslaufzeit.
Seitens der Muttergesellschaft/ des Projektentwicklers Ehret+Klein GmbH wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft hinsichtlich aller Verbindlichkeiten des Darlehensnehmers aus dem zinsbaustein.de-Darlehen gestellt.
Die Projektrendite der Phase 1 bei Verkauf mit Baurecht und Planung unter Annahme eines durch einen Sachverständigen geschätzten Marktwertes liegt bei rd. 5,26 % (zuzüglich. der vereinnahmten Projektentwicklungsfees im Unternehmensverbund).

Sollte Phase 2 umgesetzt werden:

Der kalkulierte Verkaufspreis von durchschnittlich 4.541 €/m² liegt unterhalb der maximal erzielbaren Preise 2020 für neue Eigentumswohnungen bis 50/90 m² und weiterverkaufte Eigentumswohnungen ab Baujahr 2000.
Der kalkulierte Projektgewinn für Phase 1 und Phase 2 beträgt 4,6 Mio. €, was einer Rendite von 9,55 % entspricht.

Die Geschäftsführung der Ehret+Klein GmbH wurde erst 2022 seitens der Eigentümer auf vier neue Geschäftsführer übertragen.
Der Projektentwickler, die Ehret+Klein GmbH, beteiligt sich seit 2022 selbst an Projektgesellschaften. Damit verbundene Gesellschafterdarlehen und Bürgschaften werden bilanzielle Relationen wahrnehmbar ändern.
Die Bürgschaft für das Projekt „Halberg1“, entspricht dem 5,3-fachen des vorliegenden Jahresüberschusses von 2021, beziehungsweise 94 % des vorliegenden Eigenkapitals aus 2021.
Der Darlehensnehmer, die Halberg Projekt GmbH, verfügt über keine nennenswerte Eigenkapitalbasis.
Das Bestandsgebäude aus den 70er Jahren kann Altlasten enthalten, deren Entsorgung hohe Kosten verursachen würde. Hinsichtlich möglicher Altlasten des Bestandsgebäudes besteht derzeit keine abschließende Kostensicherheit für die Kernsanierung in Phase 2.
Es liegen bisher keine Informationen hinsichtlich der Umnutzungsmöglichkeiten des Bestandsgebäudes, insbesondere zur Statik und Energieeffizienz, vor. Die Behebung von potenziellen Defiziten kann zu Kostensteigerungen beim Umbau in Phase 2 führen.
Die kalkulierten Mieteinnahmen sind nur zu 75 % vertraglich gesichert. Die schriftliche Fixierung der mündlich angekündigten Vertragsverlängerung steht noch aus.
Ein Schriftformrisiko des Mietvertrags aufgrund mangelnder Bezeichnung von Lage und Begrenzung des Mietgegenstandes ist nicht auszuschließen.
Das Auslegungsrisiko zur Nebenkostenregelung als Pauschale kann nicht ausgeschlossen werden.
Der bestehende, einfache Bebauungsplan aus 1967/1968 könnte für die neu erforderliche Baugenehmigung zum Umbau/ neuen Nutzung des Bestandsgebäudes unzureichend sein. Dies würde die Initiierung eines neuen vorhabenbezogenen Bebauungs-Planverfahrens erfordern, was sowohl zeitlich aus auch den Kosten nach nicht budgetiert ist.
Der Antrag und die Erteilung der Baugenehmigung für den Umbau ist noch nicht bewilligt.
Das von zinsbaustein.de vermittelte Darlehen ist nachrangig zu einer durch zinsbaustein.de vermittelten Privatplatzierung.
Insolvenzrisiko des Projektentwicklers sowie sonstiger Lieferanten und Dienstleister.
Es bestehen Planungs- und Kostenrisiken für die Bauarbeiten am Bestandsgebäude.
Planungs- und Genehmigungsrisiken sind derzeit nicht auszuschließen.
Es bestehen zeitliche und inhaltliche Risiken aus der Genehmigung des Objektes.
Steigende Zinsen können sowohl die Kostenstruktur der geplanten Maßnahme als auch die Refinanzierung eines potenziellen Käufers verteuern. Durch erhöhte Zinskosten könnte sich das Projekt sowohl in Bezug auf die Hochbaumaßnahme als auch für potenzielle Käufer so sehr verteuern, dass die Renditeerwartungen nicht erfüllt werden, bis hin zur Unwirtschaftlichkeit.
Das Projekt und der Darlehensnehmer können aufgrund von Pandemien, wie z.B. die aktuelle Covid-19-Krise und den daraus resultierenden Entwicklungen sowohl wirtschaftlich als auch in der Organisationsfähigkeit betroffen sein. Das kann Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit des Darlehensnehmers und seiner Dienstleister, die Bautätigkeit, den Verkaufsprozess sowie Übergaben oder Abnahmen haben. Hiervon können sämtliche Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß eines solchen Ereignisses und die Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich aktuell nicht abschließend darstellen.
Politische Krisen und soziale Unruhen auf nationaler und internationaler Ebene, wie z.B. der Ukraine-Krieg und die darauf resultierenden Entwicklungen können sowohl wirtschaftlich auf das Anlageprojekt (z. B. Verteuerung von Energiekosten, Schwierigkeiten bzw. und Verteuerung der Materialbeschaffung) als auch organisatorisch (z.B. Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs durch Einschränkung der Freizügigkeit von Arbeitnehmern) auf den Darlehensnehmer Auswirkungen haben. Es können Einzelrisiken bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das genaue Ausmaß solcher Ereignisse und deren Auswirkungen auf die unterschiedlichen Bereiche lassen sich nicht abschließend darstellen.

Chancen	Risiken
Die Anlageform
Feste Verzinsung mit jährlichen Auszahlungen, die nicht an die Fertigstellung des Projektes oder die Baurechtschaffung gekoppelt ist. Das Angebot wird nach strengen Qualitätsstandards ausgewählt und strukturiert.	Im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers werden aus der Insolvenzmasse zuerst die Fremdkapitalgeber (Banken) und vorrangige Darlehensgeber (Privatplatzierung) bedient.

Besicherung

Als Sicherheit wird eine bankübliche Höchstbetragsbürgschaft der Muttergesellschaft über den Darlehensbetrag zzgl. der Anlegerzinsen und 3,5 % Gebühren gestellt. Darüber hinaus wird ein Gesellschafterbeschluss zur Einzahlung in die bedingte Kapitalrücklage in Höhe von 0,35 Mio. € nachgewiesen. Die Einzahlung sichert die wirksame Ausübung der angekündigten Mietverlängerungsoption der AOK ab.

Rückzahlungsstrategie

Die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens soll durch Verkauf nach Schaffung des Baurechts mit entsprechendem Baukonzept erfolgen. Um dem aktuell dynamischen Marktumfeld gerecht zu werden, verfolgt der Projektentwickler selbstverständlich weitere Exitszenarien, beispielsweise eine aus den Mitteln einer auf Basis der Baugenehmigung zu beantragenden Umbaufinanzierung.

Weitere Informationen für Sie

Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:

Prozess qualitaet horizontal

Prozess qualitaet vertikal

Das Investment-Komitee

Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.

Von links nach rechts: Nils Hübener, Dr. Tilman Engel, Eric Romba.

Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:

Unsere Projekt-Auswahl