Halberg1

„Halberg1“: Umwidmung einer vermieteten Büroimmobilie in eine moderne Wohn- und Pflegeimmobilie mit Gewerbeanteil

Konzept des Projektes

Das Projekt umfasst den Ankauf und die Projektierung für die Umwidmung bis zur Baurechtschaffung („Konversion“) eines Bestandsobjekts, das derzeit als Bürogebäude durch einen solventen Mieter (AOK Rheinland-Pfalz/Saarland) genutzt wird. Das Gebäude soll im Rahmen des Projektes zur Nutzung für Wohnen und Pflege mit Gewerbeanteil mit ca. 180 Einheiten umgeplant werden. Zusätzlich sollen 118 PKW-Stellplätze und 248 Fahrradstellplätze entstehen.

Phase 1 des Projekts umfasst die Akquisition des Grundstücks und Bestandsgebäudes sowie die fortlaufende Vermietung und neue Baurechtschaffung für die Konversion des Objekts. Die Schaffung des neuen Baurechts wird bis zum 2. Quartal 2024 erwartet. Für das Gebäude besteht ein laufender Mietvertrag mit der AOK Rheinland-Pfalz/Saarland bis zum 31.12.2023. Angabegemäß hat der Mieter mündlich bereits die Wahrnehmung einer Verlängerungsoption des Mietverhältnisses bis zum 30.06.2024 angekündigt.

Für den Umbau liegt bereits ein einfacher Bebauungsplan mit Mischnutzung aus dem Jahr 1967/1968 vor. Aussagegemäß hält der Projektentwickler die Initiierung eines neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplans daher nicht für erforderlich. Während der Laufzeit des zinsbaustein.de-Darlehens sind keine Investitionsmaßnahmen für das Gebäude geplant. Notwendige und sicherheitsrelevante Maßnahmen (sofern auftretend) werden durchgeführt. Die Projektentwicklung zu einer zu Wohn- und Pflegezwecken genutzten Immobilie endet mit Erlangung des Baurechts. Das zinsbaustein.de-Darlehen bezieht sich lediglich auf die Mitfinanzierung dieser Projektphase 1.

Nach Abschluss der Projektentwicklung soll die Immobilie in geplantem Zustand mit neuem Baurecht und entsprechendem Baukonzept vorrangig verkauft werden. Ein Residualwertgutachten über einen künftigen Marktwert von voraussichtlich 16,0 Mio. € (mit Baurecht und Planungen) liegt vor. Um im aktuellen Marktumfeld flexibel zu bleiben, werden aber auch andere Entwicklungs- und Vermarktungskonzepte weiterverfolgt. Ein weiteres könnte der Umbau (Kernsanierung sowie die Vermietung und die Vermarktung des umgesetzten Projekts) sein. Gemäß Kalkulation des Projektentwicklers werden die Gesamtinvestitionskosten für Phase 2 auf ca. 33,0 Mio. € geschätzt. Der Umbau könnte nach Erhalt des Baurechts innerhalb von zwei Jahren bis voraussichtlich 2026 realisiert werden.

Grundstück

Das Grundstück in der Halbergstraße 1 wurde im März 2022 angekauft. Es verfügt über eine Fläche von 8.818 m² bei einem nahezu regelmäßigen quadratischen Zuschnitt und ist mit einem Bestandsgebäude aus den 70er Jahren bebaut. Das Grundstück ist von drei Seiten zugänglich und ist vollständig erschlossen.

Das Gebäude verfügt über eine vermietbare Fläche von 10.933 m² (Bruttogeschossfläche von 13.120 m²) sowie aktuell 158 PKW-Stellplätze, vier Personenaufzüge und einen Lastenaufzug.

Baurecht

Der vorliegende Bebauungsplan für das Grundstück und das darauf befindliche Bestandsgebäude stammt aus dem Jahr 1967/1968 und weist Mischnutzung aus.

Vermietung

Das Objekt ist an die AOK Saarland vermietet. Der bestehende Mietvertrag mit der AOK Saarland endet am 31.12.2023. Es bestehen Verlängerungsoptionen von 5 x 6 Monaten.

Die AOK Saarland verlegt ihren Standort auf das derzeit noch im Bau befindliche Areal Schanzenberg des Investors Josef Reichenberger, welches voraussichtlich im zweiten Quartal 2024 bezugsfertig werden soll. Die Ausübung der erstmaligen Verlängerungsoption aus dem Mietvertrag bis 30.06.2024 wurde mündlich bereits angekündigt.

Die Dauer der Planungen und des Verfahrens bis zur Erteilung der Genehmigung wird auf ca. 24 Monate geschätzt. Dies würde mit dem geplanten Auszug der AOK aus dem Gebäude zusammenfallen.

Exit-Szenario

Die Rückzahlung des zinsbaustein.de-Darlehens soll aus dem Verkauf der projektierten Immobilie mit Baurecht erfolgen. Für die Liegenschaft liegt ein Residualwertgutachten vor, welches nach Schaffung des Baurechts einen Marktwert von 16,0 Mio. € ausweist. Alternativ prüft der Projektentwickler eine Ablösung aus Mitteln einer Umbaufinanzierung. Eine Interessensbekundung seitens der den Ankauf finanzierenden Bank auch diese Projektphase zu begleiten, liegt bereits vor. Eine aktuelle Kostenschätzung für das Gesamtprojekt einschließlich Umbau auf Basis der bisherigen Planungen beläuft sich auf rund 48,2 Mio. € (entspricht rund 3.680 € / m² Bruttogeschossfläche), die Baukosten der Kostengruppen 300 und 400 wurden mit ca. 1.465 € / m² Bruttogeschossfläche angenommen.

Makrolage: Saarbrücken

Als Landeshauptstadt des Saarlandes ist Saarbrücken mit ca. 183.000 Einwohner*innen¹ (Stand 2021) nicht nur die bevölkerungsreichste Stadt des Bundeslandes, sondern ebenso politisches, wirtschaftliches und kulturelles Zentrum des Ballungsraums. Die meisten Einwohner*innen leben im Bezirk Mitte (rund 96.600 Einwohner*innen², Stand 2021). Die Großstadt an der Saar ist insbesondere für junge Menschen sehr interessant, da sie über insgesamt acht (teilweise internationale) Hochschulen, darunter eine Universität, verfügt. Daher ist die Stadt bestrebt, neue Wohn- und Lebensbedingungen für junge Familien zu schaffen und investiert auch in bereits bestehende Wohngebiete, um eine höhere Wohn- und Lebensqualität zu schaffen³.

Dank ihrer guten infrastrukturellen Anbindung über den Regionalverkehr und verschiedene Autobahnen, ist Saarbrücken das wirtschaftliche Zentrum und die Drehscheibe des Regionalverkehrs der gesamten Region. Mit elf Bahnhöfen, zehn Regionallinien, einer Hochgeschwindigkeitsstrecke nach Frankfurt, beziehungsweise Paris und als Ausgangspunkt verschiedener Autobahnen wie der A6, A623 sowie A320 und einem Flughafen, ist Saarbrücken bestens national und international vernetzt⁴.

Die Nähe zu Frankreich spiegelt sich in vielen Aspekten, wie beispielsweise den teils deutsch-französischen Schulen wider.

Wirtschaftlich dominiert der Dienstleistungssektor in Saarbrücken. Als Universitäts-, Messe-, Kongress- und Einkaufsstadt, beflügeln mehr als 15.000 ansässige Unternehmen die Saarbrücker Wirtschaft.

Das BIP pro Kopf liegt mit ca. 44.900 € (Stand 2018⁵) über dem deutschlandweiten Durchschnitt von 40.594 €⁶. Das Nettoeinkommen des Regionalverbands Saarbrücken liegt bei 20.436 € je Einwohner (Stand 2021)⁷.

Wohnen und Pflege in Saarbrücken

Beinahe ein Drittel der Bevölkerung von Saarbrücken ist 60 Jahre oder älter⁸. Da die Gruppe der Senior*innen einen so großen Anteil der Einwohner*innen Saarbrückens ausmacht, ist die Schaffung einer höheren Wohnqualität für Senior*innen in Saarbrücken bereits seit 2008 ein wichtiger Bestandteil des Stadtentwicklungskonzeptes. Unter dem Titel „Saarbrücken macht sich fit für Ältere” wurden in der Stadt bereits verschiedene Maßnahmen umgesetzt, so beispielsweise der Ausbau einer barrierefreien Infrastruktur und von Wohnungen⁹ und die Schaffung von Begegnungsräumen zwischen allen Altersschichten. Dementsprechend groß ist auch die Nachfrage nach modernen Pflegeeinrichtungen, die den Leitsätzen dieses Stadtentwicklungskonzeptes entsprechen.

Mikrolage: Halbergstraße 1, 66121 Saarbrücken

Das Objekt befindet sich im beliebten und zentralen Stadtbezirk “Mitte” und ist infrastrukturell bestens erschlossen. Im unmittelbaren Umfeld des künftigen Wohn- und Pflegeobjekts befinden sich zwei Supermärkte (Lidl und ALDI), sowie das Evangelische Stadtkrankenhaus, eine chirurgische Praxis und eine Evangelische Kirche.

Weniger als fünf Gehminuten entfernt befinden sich drei Bushaltestellen, sowie zwei Straßenbahnstationen, über die die Innenstadt mit verschiedenen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten innerhalb von rund zehn Minuten erreicht wird. Zur Erfüllung der gastronomischen Wünsche müssen die Einwohner*innen jedoch nicht unbedingt bis ins Zentrum von Saarbrücken fahren – zahlreiche Restaurants und Cafés reihen sich entlang der Egon-Reinert-Straße sowie dem Schillerplatz.

Die Saar, die Saarbrücken in zwei Hälften teilt, ist ebenfalls innerhalb von fünf Gehminuten erreichbar. Dort finden sich zahlreiche Grünflächen, wie beispielsweise die Parkanlage am Staden.

Für die nationale und internationale Anbindung sorgen der Hauptbahnhof und der Saarbrücker Flughafen, die über den ÖPNV oder per Auto je nur 20 Minuten entfernt sind.

Quellen

1. Saarbrücken: Saarbrücken in Zahlen. Einwohner
2. Saarbrücken: Saarbrücken in Zahlen. Einwohner
3. Saarbrücken: Leben in Saarbrücken
4. Wikipedia: Saarbrücken. Verkehr
5. Wikipedia: Liste der deutschen Städte nach Bruttoinlandsprodukt
6. Statista: Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts je Einwohner seit 1991
7. Sol.de: So viel Geld haben die Saarländer im Geldbeutel
8. Saarbrücken: Bevölkerungsstand am 31.05.2022
9. Saarbrücken: Leben in Saarbrücken. Seniorenpolitisches Konzept

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