EPPSIDE Hamburg
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LaufzeitCa. 16 Monate
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Fester Zins5,25 % p. a.
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Anlagesummeab 500 €
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Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Projekt „EPPSIDE“ in Hamburg-Eppendorf im Überblick
- Fortgeschrittener Projektstand: Die Arbeiten haben begonnen und mehrere Wohnungen sind bereits entkernt.
- Erfahrener Projektentwickler: Der Geschäftsführer der Conversio Gruppe hat bereits ein Projektvolumen von rund 180 Mio. € realisiert.
- Erfahrener Vermarktungspartner: Die mit der Veräußerung der Wohnungen beauftragte Maklerfirma Grossmann & Berger ist seit über 85 Jahren am Hamburger Immobilienmarkt aktiv.
In Hamburg-Eppendorf werden 31 Wohneinheiten eines bestehenden Wohn- und Geschäftshauses revitalisiert und drei neue Wohnungen geschaffen. Eine Gewerbeeinheit, die langfristig an eine Fahrschule vermietet ist, befindet sich im Erdgeschoss.
Nur 10 Gehminuten vom Universitätsklinikum, dem Alsterufer und dem Büropark „Quartier am Zeughaus“ entfernt, sind die Wohneinheiten attraktiv für Kapitalanleger und Selbstnutzer.
Projektstand
Im folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben möchten:
März 2020 - Außerplanmäßiges Update
- Der Entwickler hat uns aktuell bestätigt, dass das Projekt EPPSIDE fristgemäß fertiggestellt wird
- Der Vetriebsstand entspricht der Kalkulation und das Darlehen kann wie vorgesehen im Mai 2020 zurückgezahlt werden
Februar 2020
- Mittlerweile ist auch die Wohneinheit im Erdgeschoss (ehemalige Gewerbefläche) vollständig inklusive der Terrassenfläche fertiggestellt
- Sobald die Temperaturen es zulassen, wird der bereits vorbereitete Sichtschutz auf der Straßenseite bepflanzt
- In den Gemeinschaftsflächen sind bis auf wenige kleine Ausbesserungsarbeiten alle Arbeiten abgeschlossen
- Ende Februar 2020 soll die gemeinsame Begehung der Gemeinschaftsflächen nach Fertigstellung zusammen mit dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem dafür bestellten Gutachter stattfinden
- Alle Bestandswohnungen, die Dachgeschosswohnungen sowie die Außenanlagen sind final fertiggestellt
- Aktuell finden noch Arbeiten an der ehemaligen Gewerbefläche im Erdgeschoss statt, die zu Wohnraum umgebaut wird
- Diese sollen bis Ende des Monats ebenfalls abgeschlossen sein
- Der erfolgreiche Projektabschluss ist absehbar
- Es stehen noch die letzten Übergabetermine mit den Erwerbern sowie die Vermarktung der verbleibenden Wohneinheiten an
- 30 der 34 Wohneinheiten sowie die Gewerbeeinheit sind notariell verkauft
- Damit konnten 87 % der insgesamt geplanten Erlöse gesichert werden
- Für eine Wohnung ist ein Notartermin in Abstimmung
- Die Arbeiten am Objekt sind weitestgehend abgeschlossen
- Die ersten neuen Bewohner sind schon in das Haus eingezogen
- Derzeit werden noch zwei Bestandswohnungen saniert
- Das Treppenhaus ist fertiggestellt und der neue Aufzug in Betrieb genommen
- An 85 % aller Wohnungen sind bereits alle Arbeiten abgeschlossen
- Es werden aktuell noch Detailausbesserungen an der Fassade - sowohl auf der Straßenseite, als auch im Hof - vorgenommen
- Die neue Balkonanlage im Hof ist bereits aufgestellt. Hier werden derzeit noch die Austrittsbleche montiert
- Das Gerüst wird zeitnah abgerüstet. Ferner werden nun auch die Außenanlagen wiederhergestellt
- Diese Arbeiten sind voraussichtlich Ende September 2019 beendet
- Bis Ende September 2019 sollen alle Wohnungen sowie die Gemeinschaftsflächen fertiggestellt und an die Käufer übergeben werden
- Der Entwickler teilt uns mit, dass 28 von 34 Wohnungen verkauft und drei Reserviert sind
- Die Gewerbeeinheit ist ebenfalls verkauft
- Aktuell sind sämtliche Rohbaumaßnahmen in den beiden neuen Dachgeschosswohnungen abgeschlossen und die Maler beginnen mit den ersten Arbeiten
- Die Duschwannen in den Bädern sollen zeitnah gestellt werden und die Fliesenarbeiten haben begonnen
- Im Anschluss daran sind die Endmontagen für die Gewerke Sanitär, Heizung und Elektrik geplant sowie ab Mai das Verlegen des Parketts. Danach folgt noch ein weiterer Anstrich der Maler und eine Bauendreinigung der beiden Wohnungen
- Derzeit wird die straßenseitige Fassade überarbeitet und versiegelt. Diese Arbeiten sollen zeitnah abgeschlossen sein
- Die Gewerkevergabe liegt aktuell bei 100 % der geplanten Baukosten
- Es sind 14 der 34 Wohneinheiten und die Gewerbeeinheit veräußert
- Der Bau liegt im Zeitplan
- Die Wasser- und Heizungssteigeleitungen in den Bädern, die elektrischen Leitungen sowie die Fenster wurden erneuert
- Im Dachgeschoss sind die Dacharbeiten sowie die Putz- und Zimmererarbeiten fertiggestellt
- Derzeit werden die Türen erneuert und ein neuer Personenaufzug eingebaut, welcher Ende März 2019 in Betrieb genommen werden soll
- Ab KW 4 sollen die Malerarbeiten in den Untergeschossen sowie der Einbau der neuen Wände im Dachgeschoss beginnen
- Die Fertigstellung des Objekts ist für Juni 2019 geplant
- Die Gewerkevergabe liegt aktuell bei 82 % der geplanten Baukosten
- Sieben Wohneinheiten und die Gewerbeeinheit wurden veräußert. Damit wurden bereits rund 30 % der insgesamt geplanten Erlöse erzielt
- Sieben Einheiten sind verkauft, 27 befinden sich in Vermarktung
November 2019
August 2019
April 2019
Januar 2019
EPPSIDE: Revitalisierung und Ausbau eines Wohn- und Geschäftshauses in Hamburg
In Hamburg-Eppendorf, zwischen Alsterufer und dem Universitätsklinikum, befindet sich ein 1973 fertiggestelltes Bestandsgebäude mit 31 Wohn- sowie zwei Gewerbeeinheiten. Es besteht aus sechs Geschossen und ist im für Hamburg typischen Rotklinker-Stil erbaut.
Im Zuge des Projekts „EPPSIDE“ sollen die bestehenden Wohnungen revitalisiert werden; zusätzlich werden durch die Umnutzung einer Gewerbeeinheit sowie den Ausbau des Dachgeschosses drei neue Wohnungen geschaffen.
Anschließend werden die Wohnungen sowie die verbleibende Gewerbeeinheit, welche langfristig an eine Fahrschule vermietet ist, an Kapitalanleger und Eigennutzer veräußert.
Die Bestandswohnungen sind Einzelapartments mit 29-35 m² Wohnfläche. Die neu geschaffenen Wohnungen werden zwei bis drei Zimmer mit 61,5-105 m² Wohnfläche besitzen.
Nach der Revitalisierung werden die Wohneinheiten einen gehobenen Ausstattungsstandard aufweisen. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon oder eine Terrasse. Hinter dem Gebäude befindet sich eine Tiefgarage mit vier Stellplätzen.
Der Bau wird in Einzelvergabe durchgeführt. Aktuell sind ca. 75 % der geplanten Baukosten vergeben.
Für 25 der Wohnungen wurden Aufhebungsverträge geschlossen. Die Conversio Gruppe befindet sich im Dialog mit den verbleibenden Mietern und plant den kompletten Leerstand des Gebäudes bis Ende des Jahres zu erreichen.
Falls mit den sechs verbleibenden Mietern keine Aufhebungsverträge geschlossen werden können, sollen die entsprechenden Wohneinheiten unsaniert und zu einem angepassten Preis verkauft werden. Durch den Wegfall von Sanierungs- und Abfindungskosten wäre auch in diesem Fall eine Gesamt-Projektrendite von über 10 % erzielbar.
Die Bauarbeiten haben bereits begonnen und die freistehenden Wohneinheiten wurden entkernt. Die gesamte Baufertigstellung ist Mitte 2019 geplant.
| Relevante Fakten nach Fertigstellung | |
|---|---|
|
Standort |
Tarpenbekstraße 62, 20251 Hamburg |
|
Grundstücksfläche |
580 m² |
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Geplante Nutz-/Wohnfläche |
1.332 m² |
|
Gewerbefläche |
61,5 m² |
| Wohneinheiten insgesamt | 34 |
| Gewerbeeinheiten insgesamt | 1 |
| Tiefgaragen-Stellplätze | 4 |
Makrolage: Hamburg – „eine der lebenswertesten Städte der Welt“
Hamburg ist die zweitgrößte Stadt Deutschlands und achtgrößte Stadt Europas. Die Hansestadt ist ein eigenes Bundesland sowie der Dreh- und Angelpunkt Norddeutschlands.
Die Stadt verfügt über einen hohen Wohlstand. Im „Vermögensbarometer 2017“ des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands lag das durchschnittliche Bruttogehalt mit 48.000 € deutlich über dem deutschen Durchschnittswert von 41.000 € und war das höchste im Ländervergleich.1
Im Kaufkraftkraftindex 2018 der GfK weist das Bundesland Hamburg eine um 9,8 % höhere Kaufkraft pro Einwohner auf als der Bundesdurchschnitt und liegt damit vor Bayern auf Platz 1.²
Im August 2018 lag die Arbeitslosenquote bei 6,5 %. Das ist rund 1 Prozentpunkt weniger als im August 2015.3
In Rankings von Magazinen und Beratungsgesellschaften sichert sich Hamburg regelmäßig einen Platz unter den lebenswertesten Städten der Welt. Beispielsweise erzielte es Platz 19 im Quality of Living-Ranking 2018 von Mercer4 und Platz 10 im von The Economist herausgegebenen Global Liveability Report 2017.5
Mit 1.460 staatlichen Parkanlagen gehört die Elbmetropole zu den grünsten Großstädten Europas. Ein reiches Kulturleben mit zahlreichen Museen, weltbekannten Bühnenshows, internationalen Festivals sowie Clubs und Szenebars tragen ebenfalls zum hohen Lebensstandard bei.
Aufgrund ihrer Attraktivität erfährt die Stadt ein starkes Wachstum durch Zuwanderung. Ende 2016 verkündete die Stadt einen Einwohnerrekord, als erstmals 1,86 Mio. Menschen im Melderegister verzeichnet waren.6 In der Prognose zur Bevölkerungsentwicklung geht die Stadt von einem Einwohnerwachstum von bis zu 6,6 % zwischen 2015 und 2035 aus.7
Dementsprechend entwickelt sich der Immobilienmarkt dynamisch. 2017 wurde rund 1 Mrd. € auf dem Wohninvestmentmarkt in Hamburg umgesetzt – ca. 56 % mehr als im Jahr davor.8
Mikrolage: Wohngebiet in der Mitte Hamburgs
Eppendorf liegt geografisch in der Mitte Hamburgs. Mit seinem Altbaubestand, den zahlreichen Grünflächen und einer guten Versorgungsstruktur ist es ein beliebtes Wohnviertel in der gehobenen Preisklasse.9
Neben Familien erfreut sich Eppendorf auch unter Singles hoher Beliebtheit - Ende 2016 waren 62,1 % aller Haushalte Einpersonenhaushalte.10
Nach dem Immobilienmarktatlas 2018 der LBS sind die Preise für Bestandswohnungen im Stadtteil Hamburg-Eppendorf im letzten Jahr um 13,8 % und von 2013-2018 um 41,1 % gestiegen.11
Die Tarpenbekstraße bietet mehrere Restaurants, Cafés und Einzelhandelsgeschäfte sowie zwei Kindertagesstätten und eine Grundschule.
Der Nahe Umkreis bietet zahlreiche Ausgeh- und Shoppingmöglichkeiten, darunter die Traditionsgaststätte Café Borchers, das Kulturhaus Eppendorf, das Alma Hoppes Lustspielhaus sowie ein Einkaufszentrum in der nahegelegenen Kümmelstraße. Der Hayns Park und das Alsterurfer sind in acht Gehminuten zu erreichen.
Die Laufwege zum nächsten Supermarkt und der nächsten Apotheke dauern jeweils ca. vier Minuten. Ein Gymnasium und eine Gesamtschule sind jeweils in zehn Minuten mit dem Bus erreichbar.
Arbeitsmöglichkeiten in Laufreichweite bieten unter anderem das Universitätsklinikum Eppendorf und der Büropark „Quartier am Zeughaus“, in welchem Unternehmen wie die Deutsche Telekom, Porsche Consulting und BUWOG ansässig sind.
Über verschiedene Busverbindungen besteht eine gute Anbindung an den Rest der Stadt. Der Flughafen „Hamburg Airport" ist in 22 Minuten und der Hauptbahnhof Hamburg in 27 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar. Der Weg zur Ausgehmeile Sternschanze dauert 24 Minuten.
Quellen
1. Finanzgruppe Deutscher Sparkassen- und Giroverband:
Vermögensbarometer 2017
2. GfK:
Kaufkraft Deutschland 2018
3. Arbeitsagentur:
Bundesland Hamburg – Arbeitsmarkt im Überblick
4. Mercer:
Quality of Living Ranking 2018
5. The Economist:
The Global Liveability Report 2017
6. Hamburger Abendblatt:
1,86 Millionen – Hamburg meldet Einwohner-Rekord
7. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein:
Bevölkerungsprognose für Hamburg
8. Immobilien Zeitung:
Wohninvestmentmarkt - Viel Geld für Projekte
9. Stadt Hamburg:
Eppendorf: Wissens- und Sehenswertes
10. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein:
Struktur der Haushalte in den Hamburger Stadtteilen Ende 2016
11. LBS:
Immobilienmarktatlas 2018 Hamburg und Umland
Karte
Tarpenbekstraße 62
20251
Hamburg-Eppendorf
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Projektentwickler
Conversio Gruppe
Die Conversio Gruppe wurde 2012 gegründet und hat ein Projektvolumen von rund 80 Mio. € in Hamburg und Schleswig-Holstein umgesetzt.
Karsten Stümpel und Barbara Krankenberg
Der Geschäftsführer, Herr Karsten Stümpel, war bereits vor Gründung der Conversio Gruppe langjährig im Immobiliengeschäft tätig und hat in dieser Zeit ein Projektvolumen von über 100 Mio. € realisiert. Insgesamt hat Herr Stümpel somit ein Projektvolumen von rund 180 Mio. € entwickelt.
Die Geschäftsführerin, Frau Barbara Krankenberg, studierte Architektur und ist für die Bauplanung zuständig.
Die Conversio Gruppe ist auf Revitalisierungs- und Aufteilungsprojekte spezialisiert und kann in diesem Feld zahlreiche Referenzen vorweisen.
Unternehmensstruktur
Auszug aus den Referenzen der Conversio Gruppe
Tresckowstraße
Revitalisierung
Hamburg-Eimsbüttel
Revitalisierung eines Bestandsobjekts mit neun Wohneinheiten aus dem Jahr 1900.
Flottmoorring/Flottkamp
Aufteilung
Hamburg-Kaltenkirchen
Aufteilung und Veräußerung einer Wohnanlage aus dem Jahr 1971.
Reinholdstraße
Revitalisierug
Hamburg-Harburg
Ausbau und Veräußerung eines Mehrfamilienhauses aus dem Jahre 1955.
Lokstedter Weg
Revitalisierung
Hamburg-Eppendorf
Revitalisierung und Veräußerung eines Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1912.
Lothringer Straße
Aufteilung
Hamburg-Barmbek
Aufteilung und Veräußerung zweier Mehrfamilienhäuser aus dem Jahr 1958.
Musikantenviertel
Aufteilung
Rendsburg
Veräußerung einer Wohnanlage aus dem Jahr 1980.
Dorfstraße
Aufteilung
Loose
Aufteilung und Veräußerung eines Wohnhauses aus dem Jahr 1998.
Herderstraße
Revitalisierung
Hamburg-Uhlenhorst
Revitalisierung und Veräußerung eines Wohnhauses aus dem Jahr 1900.
Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt 18 Monate. Eine vorzeitige Rückzahlung seitens des Projektentwicklers ist nach 12 Monaten möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird.
PROJEKTSTATUS
- Das Bestandsgebäude wurde angekauft.
- Die Baugenehmigung wurde erteilt.
- Einige Wohneinheiten wurden schon entkernt.
- Die Vermarktung der Wohneinheiten hat Mitte September 2018 begonnen.
- Die Baufertigstellung ist für Mitte 2019 geplant.
Darlehensstruktur und Darlehensvergabe
Darlehensnehmer ist die Conversio 4. Immobilienprojektentwicklungsgesellschaft mbH.
Das zinsbaustein.de-Darlehen dient der Stärkung der Eigenkapitalbasis des Projekts.
Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister secupay verwaltet.
Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung an die Darlehensnehmerin erfüllt sein (✓ - bereits erfüllt):
- Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb des Grundstückes inklusive Bestandsgebäude. ✓
- Vorlage sämtlicher Baugenehmigungen ✓
- Nachweis der Eigenmittel in Höhe von mindestens 0,61 Mio. € (in Form von Gesellschafterdarlehen, die gegenüber dem zinsbaustein.de-Darlehen nachrangig sind).
- Vorlage des gezeichneten Kreditvertrages mit der Hamburger Sparkasse in Höhe von mindestens 6,30 Mio. €. ✓
- Nachweis eines Vergabebestandes von 1,08 Mio. € (50 % der geplanten Baukosten inklusive Baunebenkosten in Höhe von 2,16 Mio. €) durch Vorlage der Verträge. ✓
- Vorlage notarieller Kaufverträge über mindestens 2,82 Mio. € (30 % der kalkulierten Verkaufspreise in Höhe von mindestens 9,40 Mio. €).
- Der Rückbau der Antenne auf dem Dach ist erfolgt bzw. eine schriftliche Bestätigung des Mieters Deutsche Funkturm über die zeitweise Aussetzung des Mietvertrages/Erlaubnis zum Rückbau der Antenne liegt vor. ✓
- Unterschriebener Maklervertrag mit Grossmann & Berger GmbH liegt vor; aus diesem geht hervor, dass keine Innenprovision gezahlt wird. ✓
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens ist über die Verkaufserlöse der Wohnungen und Tiefgaragen-Stellplätze sowie der verbleibenden Gewerbeeinheit geplant. Diese werden im Einzelvertrieb an Kapitalanleger und Eigennutzer veräußert.
- Der Einzelvertrieb wird von der Maklerfirma Grossmann & Berger übernommen. Diese ist seit über 85 Jahren im Hamburger Immobilienmarkt aktiv.
- Die Wohnungen sollen für durchschnittlich 7.109 €/m² veräußert werden, die Gewerbeeinheit für 3.984 €/m².
- Die Tiefgaragen-Stellplätze sollen für jeweils 30.000 € veräußert werden.
- Laut JLL lag der Median für Kaufpreise in Hamburg-Nord bei etwa 5.050 €/m² ( JLL Residential City Profile Hamburg 2. Halbjahr 2017, Feb. 2018). Im Vergleich dazu liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen laut geomap in Eppendorf bei 6.446 €/m².
- Grossmann & Berger bestätigt, dass der geplante Verkaufspreis marktgängig ist.
- Insgesamt sind Verkaufserlöse von 9,40 Mio. € geplant, was einer Marge von 11,09 % entspricht.
Finanzierungsstruktur des Trägers
- 6,30 Mio. € werden über ein Bankdarlehen finanziert.
- 0,61 Mio. € werden als Eigenmittel (Gesellschafterdarlehen) zur Verfügung gestellt*.
- 1,55 Mio. € stellt zinsbaustein.de per Crowdinvesting als Nachrangdarlehen bereit.
* Das Gesellschafterdarlehen ist durch eine vertragliche Vereinbarung
nachrangig zu dem von zinsbaustein.de vergebenen Nachrangdarlehen.
| Die Projektrisiken | |
|---|---|
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Genehmigungsrisiko – eliminiert ✓ |
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| Verkaufsrisiko |
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| Baurisiko |
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| Kostenrisiko |
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Die Risiken
- Der Bau findet in Einzelvergabe statt; die Baukosten könnten durch unvorhergesehene Ereignisse höher ausfallen.
- Verzögerungen in der Fertigstellung könnten zu einer späteren Auszahlung der Kaufpreise und zu Kostensteigerungen führen.
- Falls kein voller Leerstand erreicht werden kann, sinkt die Marge des Projekts.
- Die geplanten Verkaufspreise können möglicherweise nicht realisiert werden.
- Potenzielles Insolvenzrisiko des Projektentwicklers und/oder der Baupartner.
- Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten.
Die Chancen
- Attraktive und gut angebundene Lage in der geographischen Mitte Hamburgs.
- Lokal spezialisierter Projektentwickler mit Revitalisierungserfahrung.
- Die Baugenehmigung liegt bereits vor und der Bau hat begonnen.
- 75 % der geplanten Baukosten sind vergeben.
- Erfahrener Vermarktungspartner Grossmann & Berger mit über 85 Jahren Erfahrung im Hamburger Immobilienmarkt.
- Sechs Monate Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ereignisse in der Darlehenslaufzeit.
Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem fünfköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Das Investment-Komitee v.l.n.r.: Dr. Carolin Gabor, Eric Romba, Marc Stilke, Dr. Henrik Medla und Dr. Tilman Engel.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier: