Die vertragliche Funding-Schwelle von 2,5 Mio. € wurde bereits am 22.07.2020
erreicht. Mittlerweile sind alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und die Tranche A wurde an den Projektentwickler ausgezahlt. Somit ist die Abnahme der Finanzierung durch den
Projektentwickler gesichert.
Sie können sich weiterhin bis zum Funding-Limit von 4,3 Mio. € an dem Projekt beteiligen. Falls
dieses bis zum Ende der Fundingdauer nicht vollständig erreicht werden sollte,
würde der Entwickler die Differenz in der Projektfinanzierung mit Eigenmitteln
auffüllen.
Marketingmitteilung
Cube River 342
Umwidmung eines Bürogebäudes zu Apartments
Zinsen p. a. (endfällig)
5,25 %
Laufzeit ca.
23 Monate
Anlagesumme
ab 500 €
Dieses Angebot wurde vorzeitig zurückgezahlt.
Schauen Sie sich unsere weiteren Angebote an.
Bitte beachten Sie den Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz:
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Projekt „Cube River 342“ im Überblick
Wir freuen uns, Ihnen ein neues Projekt unseres Partners „Cube Real Estate GmbH“ anzubieten. Cube hat bereits drei Projekte über zinsbaustein.de finanziert und vorzeitig oder fristgemäß zurückgeführt.
In Düsseldorf wird ein ehemaliges Bürogebäude zu 181 möblierten Apartments umgewidmet. Das zinsbaustein.de-Darlehen soll aus den Erlösen eines geplanten Globalverkaufs zurückgeführt werden.
Lernen Sie das Team hinter dem Projekt kennen
https://zinsbaustein.wistia.com/medias/38avxwu2ipDas Projekt im Überblick
- Projektumfang: Revitalisierung und Umwidmung eines Bürogebäudes zu 181 möblierten Apartments sowie 93 PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage.
- Projektstand: Die Baugenehmigung liegt vor und die Entkernung des Gebäudes ist fast abgeschlossen.
- Besicherung: Die Mehrheitsgesellschafterin Cube Real Estate GmbH gibt eine harte Patronatserklärung ab, bis ein Kaufvertrag über den Globalverkauf vorgelegt werden kann.
- Projektentwickler: Die Cube Real Estate-Gruppe ist auf „studentisches Wohnen“ spezialisiert und hat seit 2013 sechs Revitalisierungsprojekte abgeschlossen.
- Vergabeart: Einzelvergabe.
- Rückzahlungsszenario: Das Objekt soll global veräußert werden. Zwei indikative Angebote liegen vor.
- Standort: Düsseldorf-Mörsenbroich ist eine beliebte Wohngegend mit guter Infrastruktur.
Projektfortschritt (Platzierungszeitpunkt)
Im Folgenden finden Sie die Updates des Projektentwicklers, die wir gerne an Sie weitergeben:
Der Entwickler hat eine vorzeitige Rückzahlung zum 31.12.2021 angekündigt.
Der Projektentwickler hat eine Baustellenkamera eingerichtet.
November 2021
- Der Rohbau wurde in allen Bauteilen fertiggestellt. Im Bauteil A laufen derzeit Trockenbau-, Fliesen- und Bodenbelagsarbeiten. Insgesamt sind 85 % des Bauteil A fertiggestellt
- Im Bauteil B sind ca. 70 % der Arbeiten fertiggestellt. Derzeit laufen Dachabdichtungs- und Estricharbeiten
- Der Bauteil C ist zu ca. 30 % fertiggestellt, ab Ende Oktober 2021 ist die Fenstermontage geplant
- Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan. Es sind rund 90 % der geplanten Baukosten vergeben
- Der Änderungsantrag der Fluchtwegsführung in Bauteil C befindet sich derzeit zur Genehmigung bei der Stadt Düsseldorf. Diese musste im Rahmen von Flächenoptimierungen angepasst werden
- Die Werthaltigkeit des Patronats erscheint auf Basis des Jahresabschlusses per 31.12.2020 und der Projektpipeline der Cube Real Estate GmbH weiterhin gegeben
Aktualisierte Visualisierung vom Objekt
Bilder von der Baustelle
Juli 2021
- Derzeit läuft der Innenausbau. Im Bauteil A ist die Rohinstallation des Gewerks „Heizung, Lüftung und Sanitärtechnik“ (HLS) zu 99 % abgeschlossen; im Bauteil B zu 80 %
- Im Bauteil A sind die Kunststofffenster komplett eingebaut; im Bauteil B zu 80 %
- Die Arbeiten am Wärmedämmverbundsystem (WDVS) sind im Bauteil A zu 80 % und im Bauteil B zu 25 % abgeschlossen. Des Weiteren laufen die Trockenbauarbeiten im Bauteil B
- Im Bauteil C (Neubau) sind die Rohbauarbeiten zu 90 % fertiggestellt
- Das Projekt verläuft im Zeit- und Kostenplan. Es sind rund 87 % der geplanten Baukosten vergeben
- Im Rahmen von Flächenoptimierungen hat sich die Fluchtwegsführung geändert, sodass ein Tekturantrag durch einen Baustatik-Sachverständigen erarbeitet werden muss
Bilder von der Baustelle
April 2021
- Beim Bauteil A wird das Wärmedämmverbundsystem derzeit installiert. Die Arbeiten zur Rohinstallation der Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen im Erdgeschoss bis zum dritten Obergeschoss sind zu 90 % fertiggestellt, die Montage der Kunststofffenster ist vollständig abgeschlossen
- Die Decke im vierten Obergeschoss des Bauteils B wird im April 2021 voraussichtlich fertiggestellt. Parallel sind die Rohinstallationen der Elektrotechnik sowie Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen sowie die Trockenbauarbeiten in Ausführung. Die Montage der Kunststofffenster ist zu 40 % abgeschlossen
- Beim Bauteil C ist die Decke im Untergeschoss zu 70 % betoniert
- Es sind rund 86 % der geplanten Baukosten vergeben
- Statt dem Einzelverkauf wurde ein LOI mit einem institutionellen Investor zum Verkaufspreis von über 40 Mio. € für den Globalverkauf des Projektes unterzeichnet
Bilder von der Baustelle
Januar 2021
- Die Mauerarbeiten im Untergeschoss sind zu 90% fertig gestellt
- Beim Bauteil A laufen die Arbeiten am vierten Obergeschoss, während in den unteren Geschossen die Rohinstallationen für die Elektrotechnik sowie die Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen begonnen haben
- Parallel finden beim Bauteil C die Fundamentierungsarbeiten statt
- Ab Februar 2021 soll das Wärmedämmverbundsystem installiert werden
- Es sind rund 74 % der geplanten Baukosten vergeben. Aktuell finden weitere Vergabeverhandlungen für die Estrich-, Bodenbelags- und Malerarbeiten statt
- Die Vorbereitungen für den Einzelverkauf schreiten fort, sodass dieser voraussichtlich im zweiten Quartal 2021 beginnen wird
- Die Pläne für Teilungserklärung liegen vor und werden kurzfristig geprüft und beurkundet. Anschließend wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Stadt Düsseldorf eingereicht
- Eine Vertriebsvereinbarung mit einem großen lokalen Maklerunternehmen soll zeitnah unterzeichnet werden
- Parallel wird weiterhin zusammen mit einem Fondsinitiator ein Globalverkauf als Alternative geprüft
Bilder von der Baustelle
Oktober 2020
- Der Baukran musste aufgrund eines Standsicherheitsrisikos im September 2020 kurzfristig zurück gebaut werden. Aktuell werden Ortbetonfundamente hergestellt, um die Standsicherheit des Krans zu gewährleisten
- Die erneute Stellung ist bis Ende Oktober 2020 geplant. Parallel werden die wirtschaftlichen und terminlichen Konsequenzen aus dem Ereignis geprüft
- Aufmauerungen der Brüstungen sowie die statisch erforderlichen Stahlstützen im Bereich der Außenwände im Bauteil A werden derzeit hergestellt. Parallel werden die Wände im rückwärtigen Bereich geschalt und kurzfristig betoniert sowie das Erdreich im Bereich Bauteil C abgeschoben
- Die Kernbohrungen für die haustechnischen Gewerke wurden ausgeführt
- Die Tektur hinsichtlich einer Flächenerweiterung wurde im September 2020 von der Bauaufsicht genehmigt
- Insgesamt liegen die Vergaben unter dem kalkulierten Budget. Die Ausschreibung für das Gewerk Trockenbau ist endverhandelt und die Vertragsunterzeichnung ist im Oktober 2020 geplant. Als nächstes werden die Gewerke Estrich- und Bodenbelags-, sowie Fliesen-, Tischler-, Maler- und Innenputzarbeiten vergeben
- Derzeit sind mehr als 60 % der Bauleistungen vergeben
- Das Gebäude ist vollständig entmietet
- Im Zuge der Corona-Pandemie haben die potenziellen Globalkäufer, welche eine Angebotsindikation abgegeben haben, die Konditionen ihrer Kaufangebote angepasst. Aufgrund dieser Anpassungen hat Cube die Option des Einzelvertriebs tiefergehend geprüft und verifiziert. Es wurde bereits ein Vertriebskonzept erstellt
- Die Bewertung ergab einen Gesamtkaufpreis, welcher insgesamt über den abgegebenen Kaufpreisindikationen der ursprünglich vorgesehenen Globalkäufer liegt. Die Projektrentabilität könnte somit durch den Einzelvertrieb gesteigert werden (auch unter Berücksichtigung der Vertriebskosten)
- Vertriebsvereinbarungen sind derzeit in Verhandlung, die Finalisierung ist zeitnah vorgesehen. Der Marketingplan wird derzeit abgestimmt. Ein Globalvertrieb ist weiterhin möglich
Aufteilungsplan des Projekts:
Bilder von der Baustelle:
August/September 2020
- Am 14.08.2020 wurde die Tranche A an den Projektentwickler ausgezahlt. Die Tranche B wurde am 25.09.2020 ausgezahlt.
„Cube River 342“: Umbau eines Bürogebäudes zu einer Apartmentanlage
Konzept des Projekts
Ein bestehendes Bürogebäude wird zu einer Anlage mit 181 vollmöblierten Apartments umgebaut. Diese sollen vor allem Studenten, Berufseinsteiger und Young Professionals als potenzielle Mieter ansprechen.
Das Bestandsgebäude wird von fünf auf sechs Geschosse erweitert, ein zusätzlicher fünfgeschossiger Gebäudeteil wird angebaut. Die Wohnfläche verteilt sich überwiegend auf Einzimmerwohnungen mit jeweils 20 – 57m². Jede Einheit wird mit einheitlichen Möbeln, einem Bad sowie einer Küche oder Pantry-Küche ausgestattet. Einzelne Apartments sollen über einen Balkon oder eine Terrasse verfügen. Es sind mehrere Aufzüge vorhanden.
Zudem entstehen insgesamt 93 Stellplätze in einer zweigeschossigen Tiefgarage. Diese ist bereits vorhanden und wird im Rahmen des Projektes neu aufgeteilt. Nach der Revitalisierung soll das Objekt dem KfW Effizienzhaus-Standard 55 entsprechen.
Grundstück und Bestandsgebäude
Das Grundstück wurde bereits 2016 von der Cube Real Estate Gruppe erworben. Es sind keine Baulasten eingetragen.
Auf ihm befindet sich ein Bürogebäude, welches 1965 errichtet und 2000/2001 umfangreich revitalisiert wurde. Es besteht aus zwei freistehenden, unterkellerten Bestandsbaukörpern mit jeweils fünf Geschossen, die über zwei außenliegende Treppenhäuser verbunden sind. Außerdem ist eine Tiefgarage mit zwei Untergeschossen vorhanden. Bis vor Kurzem war das Objekt an diverse Unternehmen und medizinische Praxen vermietet. Mittlerweile sind alle Mietverträge aufgelöst und die Mieter ausgezogen.
Das Bauvorhaben
Die Bestandsbaukörper werden im Zuge des Umbaus auf den Rohbauzustand zurück gebaut. Die Decke über dem vierten Obergeschoss wird entfernt und um ein Staffelgeschoss aufgestockt. Die fünfgeschossigen Baukörper werden somit auf sechs Geschosse erweitert.
Ein Gebäudeteil wird in nordöstlicher Richtung erweitert und mit Balkonen versehen. Neben dem nach hinten liegenden Bestandsgebäude wird ein zusätzlicher Gebäudeteil mit vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss angebaut.
Außerdem werden die beiden Tiefgaragengeschosse baulich getrennt und mit unterschiedlichen Ein- und Ausfahrten versehen.
Die Baugenehmigung liegt vor. Eine Tektur zur Baugenehmigung wurde im März 2020 bei der Bauaufsicht eingereicht. Ihre zentralen Inhalte sind der Rückbau der Decke über dem vierten Obergeschoss sowie die Fassadenplanung. Hierzu fanden bereits im Vorfeld umfangreiche Gespräche mit den Behörden statt.
Die Leistungen der Gewerke Dachabdichtung, Fassadenarbeiten, Kunststofffenster, Heizungs- und Sanitäranlagen sowie Elektrotechnik liegen endverhandelt vor und werden kurzfristig vergeben. Die nächste Ausschreibung wird für das Gewerk Rohbau erfolgen.
Der Nachweis eines Vergabestandes von mindestens 5,0 Mio. € (rund 45% der geplanten Gesamtbaukosten) ist Auszahlungsvoraussetzung für das zinsbaustein.de-Darlehen.
Der Rückbau des Bestandsgebäudes läuft bereits und ist fast abgeschlossen. Nach dem Rückbau sollen zeitnah Kran und Gerüst gestellt werden. Als Bauzeit sind insgesamt 18 Monate angesetzt. Die Fertigstellung soll im vierten Quartal 2021 erfolgen.
Das Exit-Szenario
Die Rückführung des zinsbaustein.de-Darlehens soll aus Verkaufserlösen für das Objekt erfolgen. Es ist ein Globalverkauf an einen institutionellen Investor geplant.
Die Vermarktung erfolgt über ein strukturiertes Bieterverfahren, welches von Jones Lang LaSalle (JLL) betreut wird. Es liegen zwei indikative Kaufangebote von Anfang März 2020 vor. Diese entsprechen dem von Cube Real Estate geplanten Verkaufspreis. Gemäß Vermarktungseinschätzung von JLL liegt die Kaufpreisspanne zwischen 38,50 Mio. € und 39,30 Mio. €
Die Vermietung und Verwaltung des Objekts soll durch den Globalkäufer erfolgen.
| Relevante Fakten (nach Fertigstellung) | |
|---|---|
|
Standort |
Heinrichstraße 83-85, 40239 Düsseldorf |
|
Grundstücksfläche |
3.786 m2 |
|
Bruttogeschossfläche: |
11.378 m2 |
| Einheiten insgesamt: | 181 |
| Wohnfläche pro Einheit: | 20 – 57 m2 |
| Stellplätze: | 93 Tiefgaragenstellplätze |
Düsseldorf – Starker Wirtschafts- und Hochschulstandort
Düsseldorf ist die Hauptstadt Nordrhein-Westfalens und hatte Ende 2018 rund 642.300 Einwohner, das sind 4,7 % mehr als noch im Jahr 2013. Die Gruppe der jungen Menschen bis 30 Jahre wuchs dabei stark und stellte 2018 einen Anteil von über 30 % der Bevölkerung. 54 % aller Haushalte waren Einpersonenhaushalte.1
Düsseldorf bildet zusammen mit Städten wie Dortmund, Essen, Köln, Duisburg und Bonn die „Metropolregion Rhein-Ruhr“, das größte Wirtschaftszentrum Deutschlands mit einem BIP von rund 396,5 Mrd. €.2 Mit einem durchschnittlichen verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen von 25.817 € (2017) ist Düsseldorf eine der wohlhabendsten Großstädte in Deutschland.3
Zahlreiche internationale Konzerne haben einen Sitz in Düsseldorf, darunter Huawei, L‘Oreal, McKinsey & Co, Vodafone und Toshiba.
In der Stadt gibt es 17 Hochschulen und etwa 60.000 Studierende, was einem Anteil von rund 9 % an der Bevölkerung entspricht.4 Allein an der Heinrich Heine-Universität sind rund 35.000 Studierende eingeschrieben und ca. 2.500 Angestellte tätig.5
Nach einer Analyse des Maklerhauses Savills ist die Studierendenzahl in Düsseldorf von 2014 bis 2019 um 28,1 % gewachsen. Savills schätzt, dass jeder zweite Studierende in Düsseldorf über monatliche Einnahmen von mindestens 1.000 € verfügt und damit in die Kernzielgruppe für private Wohnheime fällt.6
Gleichzeitig weist die Stadt ein geringes Angebot an privaten oder gemeinnützigen Wohnheimen auf. Die Versorgungsquote mit Wohnheimplätzen in Düsseldorf betrug 2019 rund 8 % (Durchschnitt der Top 30-Städte: 11,9 %).6 Auch der freie Wohnungsmarkt ist angespannt und zeigte 2019 eine Leerstandsquote von nur 1,4 %. Die Stadtverwaltung setzt sich zwar aktiv für den Wohnungsbau ein, doch das Flächenpotenzial in der Stadt ist weitgehend ausgereizt. Nur der Stadtrand bietet noch größere zusammenhängende Flächen für Neubauprojekte.7
Mikrolage: Wohngebiet in Nähe zu mehreren Hochschulen
Das Objekt liegt in Düsseldorf-Mörsenbroich welches als Wohngegend beliebt ist. Die Verkehrsanbindung durch den Autobahnzubringer an die Stadt ist sehr gut, zudem liegen dort attraktive Häuser und Wohnungen in ruhigen Wohngebieten mit viel Grün.
Der Stadtteil weist eine gute Infrastruktur des täglichen Bedarfs auf. In der Heinrichstraße selbst gibt es zahlreiche Restaurants sowie eine Apotheke. Der nächste Supermarkt ist in zehn Gehminuten erreichbar. In ca. 500 m Entfernung wird aktuell ein Neubauquartier finalisiert, in welchem ebenfalls ein Supermarkt geplant ist. Die nächste Tankstelle befindet sich in 550 m und der Sport-Club Düsseldorf in etwa 800 m Entfernung.
Ein lokales Zentrum mit zahlreichen Restaurants, Supermärkten, Einzelhandelsgeschäften und Bars befindet sich beim nahegelegenen Campus Derendorf der Hochschule Düsseldorf. Dieser kann mit dem Fahrrad in sechs Minuten erreicht werden. Weitere Freizeitmöglichkeiten bieten die nahegelebgenen Erholungsgebiete Grafenberger Wald und Aaper Wald.
In rund fünf Gehminuten erreichen die Anwohner die U-Bahn-Station Hansaplatz, die eine gute Anbindung in die Stadt bietet; Hauptbahnhof und Flughafen sind in rund 20 Minuten mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Die nächste Bushaltestelle befindet sich nur drei Gehminuten entfernt. Von dort aus fahren die Anwohner rund fünf Minuten zur S-Bahn-Station Düsseldorf Derendorf, welche eine schnelle Verbindung zur Innenstadt bietet (ca. zehn Minuten).
In unmittelbarer Nähe zur Heinrichstraße bieten u.a. die Mercedes Benz Bank, Arag und eine Stelle des Bundesverwaltungsamtes Beschäftigungschancen für Berufseinsteiger.
Quellen
Landeshauptstadt Düsseldorf:
.
Demografie Monitoring Düsseldorf 2013 – 2018
2. Landeshauptstadt Düsseldorf:
Standortprofil Düsseldorf (PDF)
3. Landesbetrieb IT.NRW:
NRW: Verfügbares Einkommen je Einwohner im Schnitt bei 22.263 Euro
4. Studis Online:
Studieren in Hochschulen in Düsseldorf
5. Universität Düsseldorf:
Zahlenspiegel 2017/2018
Savills:
Studentisches Wohnen Deutschland –
Dezember 2019
JLL:
Residential City Profile Düsseldorf
Karte
Heinrichstraße 83-85
40239
Düsseldorf
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Cube Real Estate GmbH
Die Cube Real Estate GmbH ist ein mittelständischer Projektentwickler mit inzwischen rund 1,2 Mrd. € Entwicklungsvolumen und ca. 50 Mitarbeitern. Sie wurde in 2013 von Tilman Gartmeier gegründet; weitere Geschäftsführer sind Thore Marenbach und Bernd Hütter.
Die Entwicklungstätigkeit von Cube Real Estate ist besonders auf den Bereich der studentischen Wohnimmobilien und Apartments spezialisiert. Mit dem „Studentenwohnheim Rheingau“ und dem „Studentenwohnheim Düsseldorf wurden bereits zwei entsprechende Wohnprojekte über zinsbaustein.de finanziert. Dazu kam die Bürorevitalisierung „Cube Offices 574“ in Leverkusen. Alle drei Projekte wurden vorzeitig oder fristgemäß inklusive Zinsen zurückgezahlt.
Von links nach rechts: Bernd Hütter, Thore Marenbach, Tilman Gartmeier
Zusätzlich kann Cube Real Estate über seinen Beirat auf ein großes Maß an Entwicklungs- und Asset-Management-Erfahrung zurückgreifen.
Gesellschaftsstruktur
Ausgewählte Referenzen:
Studentenwohnheim
Düsseldorf
Neubau
Neubau eines Studentenwohnheims mit Tiefgarage.
Cube Mountain 885
Sanierung, Abriss und Neubau
Neubau einer Anlage für kleinteiliges Wohnen
Cube Office 574 Leverkusen
Revitalisierung
Revitalisierung Bürogebäude.
Cube Ruby 923
Revitalisierung
Umnutzung eines Gebäudes zu Wohnen
Studentenwohnheim Rheingau
Neubau
Neubau eines Studentenwohnheims mit Tiefgarage.
Köln-Scheidtweilerstr.
Revitalisierung
Revitalisierung eines Gewerbeobjekts.
Cube Factory 577
Revitalisierung
Revitalisierung, An- und Neubau Wohnen und Gewerbe.
Cube Flag Factory 2141
Sanierung mit Aufstockung, Abriss und Neubau
Revitalisierung zu Wohnen und Gewerbe
Cube Corner 733
Rückbau und Neubau
Neubau eines Studentenwohnheims
Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Vom Zahlungseingang bis zum Tag der tatsächlichen Auszahlung des Darlehens an den Projektentwickler wird das Darlehen mit einer Bereitstellungsgebühr von 1,0 % p.a. verzinst.
Der Darlehensbetrag soll in bis zu zwei Tranchen an den Darlehensnehmer ausgezahlt werden:
- Die erste Tranche wird nach dem Erreichen von 2,5 Mio. € Fundingsumme (frühestens jedoch sieben Kalendertage nach dem Beginn der Angebotsfrist), sowie dem Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist ausgezahlt.
- Sofern der Maximalbetrag von 4,3 Mio. € nicht innerhalb der ersten sieben Kalendertage erreicht wird, wird die zweite Tranche nach der vollständigen Platzierung bzw. dem Ende der Angebotsfrist, sowie dem Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist ausgezahlt.
Die unten genannten Auszahlungsvoraussetzungen müssen jeweils vor beiden Auszahlungen erfüllt sein. Die Laufzeit beträgt rund 24 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen bereits nach 18 Monaten zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.
PROJEKTSTATUS
- Das Bestandsobjekt wurde in 2016 angekauft
- Die Baugenehmigung wurde in 2019 erteilt
- Eine Tektur wurde nach umfangreichen Vorbesprechungen mit der Stadt Düsseldorf im März 2020 eingereicht
- Die Gewerbe-Mietverträge wurden in 2019/2020 aufgelöst
- Die Vermarktung per strukturiertem Bieterverfahren hat in Q1 2020 begonnen
- Die Entkernung ist fast abgeschlossen
- Die Revitalisierung soll zeitnah nach Abschluss der Entkernung beginnen
- Der Verkauf soll bis Ende Q4 2020 erfolgen
- Die Fertigstellung und Übergabe des Objekts ist im Q4 2021 geplant
Darlehensstruktur und Darlehensvergabe
- Darlehensnehmer ist die Cube Asset VIII GmbH, eine Objektgesellschaft der Cube Real Estate Unternehmensgruppe. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt (SPV).
- Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Deckung von Baukosten.
- Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizenzierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.
Besicherung
Die Mehrheitsgesellschafterin Cube Real Estate GmbH gibt eine harte Patronatserklärung ab. Diese wird zurückgegeben, sobald ein rechtsverbindlich unterzeichneter und unwiderruflicher Kaufvertrag über den Globalverkauf zu einem Kaufpreis i.H.v. mindestens 38.500.000 € vorliegt.
Auszahlungsvoraussetzungen
Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung des Darlehens an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:
- Vorlage des Kaufvertrages (Bestandsgebäude). (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Baugenehmigung. (Bereits erfüllt)
- Vorlage der Aufhebungsvereinbarungen bzgl. der Mietverhältnisse mit den letzten beiden Bestandsmietern. (Bereits erfüllt)
- Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag mit der Stadtsparkasse Düsseldorf in Höhe von maximal 19,105 Mio. € (inkl. der KfW-Mittel in Höhe von 14,0 Mio. €). (Bereits erfüllt)
- Vorlage eines aktuellen Handelsregisterauszuges der Cube Real Estate GmbH. (Bereits erfüllt)
- Nachweis der einzubringenden Eigenmittel in Form von Nachschussverpflichtungen in Höhe von mindestens 1,0 Mio. € (Update: Bereits erfüllt)
- Nachweis der einzubringenden Eigenmittel in Form von zum zinsbaustein.de-Darlehen nachrangigen Gesellschafterdarlehen in Höhe von mindestens 7,75 Mio. € durch Vorlage von unterzeichneten Gesellschafterdarlehensverträgen; hiervon ist die Einbringung von 6,0 Mio. € durch Kontobelege nachzuweisen, weitere 1,75 Mio. € werden nach Bedarf eingebracht und können gegebenenfalls durch Förderzuschüsse der KfW ersetzt werden; die Eigenmittel haben auch sämtliche Finanzierungskosten und Gebühren sowie gegebenenfalls weitere Kostenerhöhungen abzudecken. (Update: Bereits erfüllt)
- Nachtrag zu den Gesellschafterdarlehensverträgen, in denen geregelt ist, dass die Darlehen sowie die darauf entfallenden Zinszahlungen erst fällig werden, nachdem das zinsbaustein.de-Darlehen zurückgeführt wurde. (Update: Bereits erfüllt)
- Vorlage einer positiven Fortführungsprognose des Steuerberaters per 30.06.2020. (Update: Bereits erfüllt)
- Nachweis eines Einzelvergabestandes durch Vorlage der Verträge über mindestens 5,0 Mio. € netto (rd. 45 % der Gesamtbaukosten KG 300+400 in Höhe von 11,1 Mio. € netto) inkl. Bauzeiten- und Zahlungsplan. (Update: Bereits erfüllt)
- Vorlage eines LOI über den Globalverkauf zu einem Kaufpreis von mind. 38,50 Mio. €. (Update: Bereits erfüllt)
- Vorlage einer harten Patronatserklärung der Mehrheitsgesellschafterin Cube Real Estate GmbH in Höhe von 4,80 Mio. € (diese wird zurückgegeben, sobald ein rechtsverbindlich unterzeichneter und unwiderruflicher Kaufvertrag über den Globalverkauf zu einem Kaufpreis i.H.v. mindestens 38,50 Mio. € vorliegt). (Update: Bereits erfüllt)
- Vorlage eines Nachweises, dass die Anleger der bestehenden Mezzanine-Finanzierung einer Prolongation zugestimmt haben bzw. dass die Verträge derjenigen Anleger, die nicht zugestimmt haben, gekündigt wurden. (Update: Bereits erfüllt)
- Vorlage einer Bestätigung der Gesellschafter, dass diese sich verpflichten, bis zur Erfüllung der Darlehensforderung weder Unternehmensanteile des Darlehensnehmers zu veräußern, noch eingebrachte Eigenmittel und/oder Gewinne noch in sonstiger Weise Liquidität den Konten des Darlehensnehmers zu entnehmen. (Update: Bereits erfüllt)
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus einem geplanten Globalverkauf an einen institutionellen Investor.
- Zusammen mit Jones Lang LaSalle (JLL) hat der Entwickler Anfang 2020 ein strukturiertes Bieterverfahren begonnen.
- Geplant ist ein Verkaufspreis von mindestens 38,5 Mio. € (rund 23,4x Jahresnettokaltmiete). Das entspricht einer prognostizierten Projektmarge von 16,62 %.
- Es liegen zwei indikative Angebote von Anfang März 2020 vor, die dem geplanten Verkaufspreis entsprechen.
- Der Verkauf soll bis Ende Q4 2020 abgeschlossen sein.
Finanzierungsstruktur des Projektes
- Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf
rund 33,06 Mio. €
- 19,11 Mio. € werden als Fremdkapital (Bankdarlehen) eingebracht.
- bis zu 4,30 Mio. € werden von zinsbaustein.de als sonstige Vermögensanlage (Teilforderungskauf) über eine Crowd-Platzierung bereitgestellt.
- 0,90 Mio. € werden als qualifiziertes Nachrangdarlehen bereitgestellt.
- 8,75 Mio. € werden als Eigenmittel (nachrangige Gesellschafterdarlehen sowie Nachschussverpflichtungen) eingebracht.
Chancen und Risiken - Das Projekt
| Chancen | Risiken |
|---|---|
|
|
Chancen und Risiken - Anlageform
| Risiken | Chancen |
|---|---|
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|
Die Qualitätskriterien von zinsbaustein.de
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird.
Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.
Unser Auswahlprozess besteht aus 3 Schritten:
Das Investment-Komitee
Alle wichtigen Informationen aus der Due Diligence-Phase werden von einem mehrköpfigen Komitee diskutiert. Wenn einer der erfahrenen Immobilien- und Investmentexperten sein Veto einlegt, wird das Projekt nicht für Investitionen angeboten.
Von links nach rechts: Dr. Albert Tillmann, Dr. TiIman Engel, Eric Romba.
Weitere Informationen zu unserem Auswahlprozess und zum Investment-Komitee bekommen Sie hier:
1. Was passiert, wenn die geplante Fundingsumme von 4,3 Mio. € nicht vollständig erreicht wird?
Mit dem Projektentwickler wurde eine Mindestabnahmesumme von 2,5 Mio. € für die Finanzierung vertraglich vereinbart. Diese ist bereits überschritten, sodass die Finanzierung unabhängig von weiteren Investitionen zustande kommen wird.
Falls das Funding-Limit bis zum Ende der Fundingdauer nicht vollständig erreicht werden sollte, ändert das nichts am Projektverlauf. Der Entwickler würde den fehlenden Betrag in diesem Falle mit Eigenmitteln auffüllen.
2. Warum möchte Cube Real Estate ein Crowd-Darlehen für das Projekt aufnehmen, wenn sie auch Eigenmittel hat?
Über liquide Eigenmittel zu verfügen, gibt Projektentwicklern Handlungsfähigkeit. Deswegen kann eine Darlehensaufnahme in vielen Situationen wirtschaftlich sinnvoller sein als der Einsatz von Eigenmitteln.
Ein Projektentwickler kann damit beispielsweise Grundstücke für Folgeprojekte ankaufen. Da die Nachfrage nach Grundstücken sehr hoch ist, ist es ein großer Vorteil, den erforderlichen Kaufpreis bereits verfügbar zu haben.
3. Wie lange wird das Projekt maximal zur Zeichnung zur Verfügung stehen?
Bis die maximale Fundingsumme von 4,3 Mio. € erreicht ist - längstens jedoch bis zum 30.09.2020.
4. Was passiert mit dem Darlehen, wenn kein Globalkäufer gefunden wird?
In diesem Fall hat eine Rückzahlung über eine Refinanzierung oder aus Eigenmitteln zu erfolgen.
Da Cube bereits indikative Kaufangebote von potenziellen Käufern vorliegen hat ist dieser Fall unwahrscheinlich.
Covid-19 hat zwar in quasi allen Segmenten des Immobilienmarktes vorübergehend das Transaktionsgeschehen gebremst, doch geht z.B. das renommierte Maklerhaus Savills davon aus, dass der Markt für “Serviced” Apartments” sichresilient gegenüber den mittel- und langfristigen Folgen zeigen wird. Das Interesse bei Investoren ist weiterhin hoch. (Quelle: https://www.immobilienmanager.de/serviced-apartments-der-fels-in-der-brandung/150/78289/)
Es ist daher zu erwarten, dass bis Mitte 2022 ein Käufer gefunden werden kann. Die Finanzierungsstruktur für die Umsetzung des Projektes steht bereits, sodass Cube bis dahin nicht auf einen Verkauf angewiesen ist.
5. Ist eine gute Anbindung an Universitäten gegeben?
Mehrere große Universitäten sind in ca. 20 Minuten oder weniger mit dem Fahrrad zu erreichen, weshalb wir die Anbindung als “gut” einschätzen.
| Entfernung zu Hochschulen (in Fahrradminuten) | |
|---|---|
|
Hochschule Düsseldorf, |
6 min.
|
|
FOM Hochschule |
9 min.
|
|
EBC Hochschule |
11 min.
|
|
Robert Schuhmann Hochschule |
14 min.
|
| IST-Hochschule |
18 min.
|
| IUB Duale Hochschule |
21 min.
|
|
Heinrich-Heine-Universität Düsseldorf |
23 min.
|